買い替え購入マンションの固定資産税・都市計画税の基礎知識
住み替えでマンションを購入する際、固定資産税と都市計画税の負担について理解しておくことが重要です。基礎知識を確認しましょう。
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される市町村税です（出典: 総務省）。都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される目的税です（出典: 総務省）。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税主体 | 市町村 | 市町村 |
| 標準税率 | 1.4% | 0.3%（制限税率） |
| 納税義務者 | 1月1日時点の所有者 | 1月1日時点の所有者 |
| 課税対象 | 全土地・建物 | 市街化区域内のみ |
(2) 買い替え時の課税の仕組み
マンションの固定資産税・都市計画税は、土地部分と建物部分に分けて計算されます。
マンションの課税の特徴:
- 土地: 共有持分に応じた敷地権の評価額
- 建物: 専有部分の固定資産税評価額
- 住宅用地の特例: 土地部分は評価額の1/6に軽減（200㎡以下）
マンションは土地を共有しているため、一戸建てと比べて土地の税負担が小さくなります。
(3) 納税義務の発生時期
固定資産税・都市計画税の納税義務は、その年の1月1日時点で所有している人に発生します（出典: 総務省）。
買い替え時の納税義務:
- 1月1日以前に購入: その年度から納税義務
- 1月2日以降に購入: 翌年度から納税義務
ただし、購入時に前所有者との間で日割り精算を行うのが一般的です（後述）。
マンション購入時の固定資産税納税義務
買い替えでマンションを購入する際の納税義務について、正確に理解しましょう。
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、その年の1月1日時点で登記簿に記載されている所有者です（出典: 総務省）。
具体例:
- 2025年3月にマンションを購入した場合
- 2025年度の固定資産税の納税義務者は、2025年1月1日時点の所有者（前所有者）
- 2026年1月1日時点で購入者が所有していれば、2026年度から納税義務を負う
(2) 購入年度の納税義務
購入した年度の固定資産税は、法律上は前所有者が納税義務者です。
ただし、実務では以下の流れが一般的です。
- 前所有者が年度分の固定資産税を全額納付
- 引き渡し日を基準に日割り計算で精算
- 引き渡し日以降の日数分を購入者が前所有者に支払う
(3) 旧居と新居の二重課税
購入先行型の買い替えでは、旧居と新居の両方に固定資産税が課される期間が発生します。
例: 2025年11月に新居購入、2026年3月に旧居売却の場合
- 2025年度: 旧居のみ課税
- 2026年度: 旧居と新居の両方に課税（1月1日時点で両方を所有）
- 2027年度: 新居のみ課税
2026年度は二重課税となるため、購入タイミングの調整が重要です。
購入時の固定資産税日割り精算
買い替えでマンションを購入する際の固定資産税精算の実務を理解しましょう。
(1) 日割り精算の実務
マンション購入時、固定資産税・都市計画税を日割り計算で精算するのが商慣習です。
精算の流れ:
- 前所有者が年度分の固定資産税を全額納付
- 引き渡し日を基準に日割り計算
- 引き渡し日以降の日数分を購入者が前所有者に支払う
計算例:
- 年間固定資産税: 150,000円
- 引き渡し日: 6月1日
- 起算日: 1月1日（関東方式）
前所有者負担: 150,000円 × 151日/365日 = 62,054円 購入者負担: 150,000円 × 214日/365日 = 87,946円
購入者は87,946円を前所有者に支払います。
(2) 関東（1/1起算）と関西（4/1起算）の違い
固定資産税の起算日は、関東と関西で慣習が異なります。
| 地域 | 起算日 | 理由 |
|---|---|---|
| 関東 | 1月1日 | 課税基準日に合わせる |
| 関西 | 4月1日 | 年度の始まりに合わせる |
同じ引き渡し日でも起算日により精算額が変わります。
(3) 売買契約書への記載
固定資産税の精算方法は、売買契約書に明記します。
記載事項:
- 起算日（1月1日または4月1日）
- 引き渡し日の負担者（前所有者または購入者）
- 精算方法（日割り計算の詳細）
- 未納税額がある場合の取り扱い
買い替えタイミングと固定資産税負担
買い替えのタイミングにより、固定資産税の負担パターンが変わります。
(1) 売却先行型の税負担
売却先行型は、旧居を先に売却してから新居を購入する方法です。
税負担のパターン:
- 旧居を売却した年の翌年1月1日までに新居を購入しなければ、新居の固定資産税は翌々年度から
- 仮住まい期間が発生するが、二重課税は回避できる
(2) 購入先行型の税負担
購入先行型は、新居を先に購入してから旧居を売却する方法です。
税負担のパターン:
- 1月1日時点で旧居と新居の両方を所有していると、両方に固定資産税が課される
- 購入と売却のタイミングによっては1年間二重課税となる
二重課税を避ける戦略:
- 1月2日以降に新居を購入し、同年中に旧居を売却する
- 年をまたぐ場合は、12月中に旧居を売却する
(3) 同時決済型の税負担
同時決済型は、旧居の売却と新居の購入を同日に行う方法です。
税負担のパターン:
- 1月1日をまたがなければ、二重課税を回避できる
- ただし、同時決済は調整が難しく、実現性が低い場合がある
新築マンションと中古マンションの税負担
新築マンションと中古マンションでは、固定資産税の負担が異なります。
(1) 新築マンションの減額措置
新築マンションには、新築住宅の減額特例が適用されます（出典: 総務省）。
減額特例の内容:
- 減額期間: 3年間（5年間になる場合もある）
- 減額割合: 建物部分の固定資産税が1/2に減額
- 適用条件: 床面積が50㎡以上280㎡以下
具体例:
- 建物部分の固定資産税: 年間100,000円
- 減額特例適用後: 年間50,000円（3年間）
- 4年目以降: 年間100,000円（減額終了）
4年目から税額が倍増するため、注意が必要です。
(2) 中古マンションの評価額
中古マンションは、築年数の経過により建物の固定資産税評価額が減少します。
築年数と評価額の目安:
- 築5年: 新築時の約80~85%
- 築10年: 新築時の約70~75%
- 築15年: 新築時の約60~65%
- 築20年以上: 新築時の約50~60%
築年数が古いほど、建物の固定資産税負担は軽くなります。
(3) タワーマンションの特例
タワーマンション（高さ60m超、階数20階以上）には、階数による補正が適用されます。
階数補正:
- 中間階（例: 25階）: 補正なし（評価額100%）
- 最上階: 評価額約110%（高層階ほど評価額が高い）
- 低層階: 評価額約90%（低層階ほど評価額が低い）
高層階を購入する場合、一般的なマンションよりも固定資産税が高くなります。
買い替え計画と固定資産税の最適化
買い替えを計画する際、固定資産税負担を最小化する方法を検討しましょう。
(1) 年度をまたぐ買い替えの注意点
年度をまたぐ買い替えでは、以下に注意しましょう。
- 12月購入: 翌年1月1日から納税義務が発生するため、購入後すぐに課税
- 1月購入: 翌々年度からの課税となり、1年間の猶予がある
購入タイミングを1月2日以降にすることで、初年度の負担を1年先延ばしできます。
(2) 購入タイミングと初年度負担
購入タイミングによる税負担の違いを比較します。
| 購入時期 | 初年度納税義務 | 日割り精算 |
|---|---|---|
| 1月1日 | あり | 残日数分を精算 |
| 1月2日~12月31日 | なし | 引き渡し日以降を精算 |
1月2日以降の購入であれば、市町村からの納税通知書が届くのは翌年度となります。
(3) 買い替え特例と固定資産税
買い替え時に利用できる税制優遇（譲渡所得税の特例等）と固定資産税は別の税金です。
- 譲渡所得税の特例: 旧居の売却益に対する所得税・住民税
- 固定資産税: 1月1日時点の所有に対する市町村税
それぞれ独立した税金であるため、別々に検討する必要があります。