離婚時のマンション売却と固定資産税の基礎知識
離婚に伴ってマンションを売却する場合、固定資産税・都市計画税の清算方法は重要な問題です。本記事では、離婚時のマンション売却における固定資産税・都市計画税の清算方法を実務視点で解説します。
この記事のポイント
- 共有名義の場合、固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務を負う
- 離婚協議では別居期間中の負担割合や売却時の清算方法を明確にする
- 売却時は通常の売買と同様に引き渡し日で日割り清算を行う
- 1月1日時点の登記名義で納税義務者が決まる
- 財産分与での名義変更は贈与税非課税だが、固定資産税の納税義務は1月1日時点で判断
固定資産税・都市計画税とは
総務省の資料によると、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・家屋・償却資産の所有者に課される市町村税です。標準税率は1.4%です。
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率の上限は0.3%です。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。
離婚時のマンション処分と税務
離婚時にマンションを売却する場合、以下の税務上の論点があります。
- 固定資産税の納税義務者：1月1日時点の登記名義人
- 売却時の日割り精算：引き渡し日を基準に売主・買主間で精算
- 財産分与と税金：財産分与での名義変更は原則贈与税非課税
納税義務の発生時期
総務省の資料によると、固定資産税の納税義務者は毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。年の途中で売却しても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者となります。
ただし、実務上は引き渡し日を基準に日割り計算で売主・買主間で精算を行います。
離婚時の固定資産税納税義務と共有名義
共有名義の連帯納税義務
共有名義のマンションの場合、固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務を負います。市町村は代表者（通常は持分の多い方または登記上の筆頭者）に納税通知書を送付しますが、一人が全額を支払えば、他の共有者の義務も果たされたことになります。
離婚協議では、別居期間中の固定資産税負担割合を明確にしておくことが重要です。
1月1日時点の登記名義と納税義務
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。離婚後に名義変更をした場合でも、1月1日時点で名義変更が完了していなければ、元の所有者が納税義務を負います。
たとえば、12月中に財産分与により名義変更を完了すれば、翌年度からは新所有者が納税義務を負います。
内部負担割合の協議
共有名義の場合、市町村に対しては連帯納税義務を負いますが、共有者間の内部負担割合は協議で決めることができます。離婚協議書に以下のような記載をすることが推奨されます。
記載例
「売却完了までの固定資産税・都市計画税は、持分割合に応じて負担する。夫（持分2/3）が年額の2/3、妻（持分1/3）が年額の1/3を負担する。」
財産分与と固定資産税の関係
財産分与の基本的な考え方
国税庁の資料によると、離婚による財産分与は原則として贈与税非課税です。ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他の事情を考慮しても過大である場合、その過大部分には贈与税が課税されることがあります。
名義変更と納税義務の移転
財産分与により夫から妻（または妻から夫）へマンションの名義変更を行う場合、以下の点に注意が必要です。
- 贈与税：財産分与による名義変更は原則贈与税非課税
- 固定資産税：1月1日時点の登記名義で判断
- 登録免許税：財産分与による所有権移転登記は税率2%（軽減措置なし）
離婚前の12月中に名義変更を完了すれば、翌年度から新所有者が固定資産税を負担します。
財産分与時の登録免許税
財産分与による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2%です。たとえば、固定資産税評価額2,000万円のマンションの場合、登録免許税は40万円となります。
この登録免許税の負担者も、離婚協議で明確にしておくことが重要です。
離婚売却時の固定資産税日割り精算
日割り精算の基本的な仕組み
離婚によるマンション売却でも、通常の売買と同様に固定資産税の日割り精算を行います。引き渡し日を基準に、それまでを売主負担、それ以降を買主負担とするのが一般的です。
日割り精算の計算方法
起算日は地域慣習により異なります。
- 関東地方：1月1日起算
- 関西地方：4月1日起算
たとえば、関東で7月1日に引き渡す場合、年間固定資産税が20万円とすると、以下のように精算します。
- 売主負担：1月1日～6月30日（181日）= 20万円×181/365=約9.9万円
- 買主負担：7月1日～12月31日（184日）= 20万円×184/365=約10.1万円
元配偶者との精算金の分配
離婚により共有名義のマンションを売却する場合、固定資産税の日割り精算金は元配偶者との間で財産分与割合に応じて分配します。
たとえば、上記の例で売主が受け取る固定資産税精算金が10.1万円の場合、財産分与割合が1/2ずつであれば、元夫婦それぞれが5.05万円ずつ受け取ります。
売買契約書への記載例
離婚によるマンション売却の売買契約書には、固定資産税精算について以下のように記載します。
記載例
「本物件に係る固定資産税・都市計画税は、引渡日を基準として日割り計算により精算する。起算日は1月1日とする。精算金は売主（共有者全員）が連帯して受領する。」
離婚協議書での税負担の取り決め
売却までの固定資産税負担
離婚協議から売却完了までの期間、固定資産税の負担者を明確にしておくことが重要です。別居中でも、1月1日時点の所有者が納税義務を負うため、以下のような取り決めが考えられます。
パターン1：居住者負担
「離婚協議成立後、マンション売却完了までの固定資産税・都市計画税は、マンションに居住する者が全額負担する。」
パターン2：持分割合負担
「離婚協議成立後、マンション売却完了までの固定資産税・都市計画税は、持分割合に応じて負担する。」
共有名義での負担割合
共有名義の場合、市町村に対しては連帯納税義務を負いますが、内部負担割合は協議で決めることができます。持分割合に応じた負担が原則ですが、居住の有無や収入状況に応じて調整することも可能です。
トラブル防止のための記載事項
離婚協議書には、以下の事項を明記することでトラブルを防止できます。
- 売却時期の目標：「令和○年○月までに売却活動を開始する」
- 固定資産税の負担者：「売却完了までの固定資産税は夫が負担する」
- 日割り精算金の分配：「売却時の固定資産税精算金は持分割合で分配する」
- 納税通知書の送付先：「納税通知書は夫の住所に送付する」
住宅ローンと固定資産税の関係
オーバーローンでの売却と税負担
離婚によるマンション売却で、住宅ローン残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合、売却年度の固定資産税は1月1日時点の所有者が負担します。
日割り精算金は発生しますが、売却益がない場合の分配方法は離婚協議で決定します。
ローン残債と精算金の分配
売却代金で住宅ローンを完済し、残金がある場合は、その残金から固定資産税精算金を含めて財産分与割合で分配します。
オーバーローンの場合、自己資金で補填して売却するか、負債を含めた財産分与の協議が必要です。
任意売却時の固定資産税
住宅ローンの返済が困難で任意売却を行う場合でも、固定資産税の扱いは通常の売却と同じです。売却年度の固定資産税は1月1日時点の所有者が負担し、引き渡し日で日割り精算を行います。
まとめ
離婚によるマンション売却では、固定資産税・都市計画税の清算方法を離婚協議で明確にしておくことが重要です。共有名義の場合は連帯納税義務を負いますが、内部負担割合は協議で決めることができます。
売却時は通常の売買と同様に引き渡し日で日割り精算を行い、精算金は元配偶者との間で財産分与割合に応じて分配します。離婚協議書に税負担の取り決めを明記することで、後のトラブルを防止できます。
財産分与での名義変更は贈与税非課税ですが、固定資産税の納税義務は1月1日時点の登記名義で判断されます。名義変更のタイミングも考慮した離婚協議が重要です。専門家（弁護士、税理士、不動産会社）のサポートを受けながら、円満な解決を目指しましょう。