離婚後のマンション購入と固定資産税の基礎知識
離婚を機にマンションを購入する場合、固定資産税・都市計画税の仕組みを理解することが重要です。特に、納税義務者の確定タイミングや単独名義・共有名義による違い、新築マンションの減額措置など、押さえるべきポイントがあります。本記事では、離婚後のマンション購入における固定資産税・都市計画税の基礎知識を詳しく解説します。
この記事でわかること:
- 固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと計算方法
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となる課税の仕組み
- 購入時の固定資産税日割り精算の実務
- 単独名義と共有名義による納税義務の違い
- 新築マンションの減額措置と住宅用地の特例
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課税される市町村税です（総務省）。
固定資産税の特徴:
- 納税義務者は1月1日時点の所有者
- 標準税率は1.4%（自治体により異なる場合あり）
- 毎年4～6月頃に納税通知書が送付される
- 年4回に分けて納付（一括払いも可能）
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課税される市町村税で、固定資産税と一緒に納付します（総務省）。税率の上限は0.3%です。
(2) 離婚後の新生活と課税の仕組み
離婚後にマンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税は以下のように課税されます。
課税の流れ:
- マンションを購入（所有権移転登記）
- 翌年1月1日時点で所有している場合、納税義務が発生
- 翌年4～6月頃に初めての納税通知書が届く
例えば、2024年11月にマンションを購入した場合、2025年1月1日時点で所有しているため、2025年分の固定資産税が課税されます。
(3) 納税義務の発生時期
納税義務は、毎年1月1日時点の所有者に発生します。
購入時期別の納税義務:
| 購入時期 | 2025年分 | 2026年分 |
|---|---|---|
| 2024年12月 | 課税される | 課税される |
| 2025年1月2日 | 課税されない | 課税される |
| 2025年2月 | 課税されない | 課税される |
年の途中で売買しても、1月1日時点の所有者が全額負担します。ただし、実務上は引き渡し日で日割り精算されることが一般的です。
マンション購入時の固定資産税納税義務
マンション購入時の納税義務について詳しく見ていきましょう。
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税は、毎年1月1日時点で登記簿上の所有者となっている人に課税されます（総務省）。
重要なポイント:
- 登記簿上の所有者が納税義務者
- 共有名義の場合、共有者全員に連帯納税義務
- 売買契約日ではなく、所有権移転登記の完了日が重要
離婚後に単独名義でマンションを購入した場合、あなた一人が納税義務者となります。
(2) 購入年度の納税義務
購入した年の固定資産税は、前所有者が納税義務を負います。
例: 2024年11月にマンションを購入した場合
- 2024年分の固定資産税: 前所有者が納税義務者（1月1日時点では前所有者が所有）
- 2025年分の固定資産税: 購入者が納税義務者（1月1日時点で購入者が所有）
ただし、実務上は引き渡し日で日割り精算されるため、購入者は11月～12月分の固定資産税を負担することが一般的です。
(3) 購入後の納税通知書
購入後、初めての納税通知書は翌年4～6月頃に届きます。
納税通知書の主な記載内容:
- 課税標準額（評価額から軽減措置を適用した金額）
- 税率
- 年税額
- 納期と各期の税額
- 固定資産税課税明細書（評価額の詳細）
納税通知書が届いたら、課税標準額と税額を確認しましょう。誤りがある場合は、市区町村の税務課へ問い合わせてください。
購入時の固定資産税日割り精算
実務上、固定資産税は引き渡し日で日割り精算されます。
(1) 日割り精算の実務
売買契約書には、固定資産税の日割り精算について記載されます。
精算方法:
- その年の固定資産税額を確認（前年度の納税通知書を参照）
- 引き渡し日を基準に日割り計算
- 購入者が負担する分を引き渡し時に支払う
計算例（引き渡し日が11月1日、年税額12万円の場合）:
- 売主負担（1月1日～10月31日、304日分）: 12万円 × 304/365 = 約9.98万円
- 買主負担（11月1日～12月31日、61日分）: 12万円 × 61/365 = 約2.02万円
(2) 関東（1/1起算）と関西（4/1起算）の違い
日割り精算の起算日は、地域によって慣習が異なります。
起算日の違い:
- 関東: 1月1日起算が一般的
- 関西: 4月1日起算が一般的
起算日が異なると、売主・買主の負担割合が変わります。売買契約書で起算日を確認しましょう。
(3) 売買契約書への記載
売買契約書には、固定資産税の精算方法を明記します。
記載例:
「本物件に係る固定資産税・都市計画税は、引き渡し日を基準として1月1日を起算日とする日割り計算により、売主・買主間で精算する。」
契約前に不動産会社へ精算方法を確認し、納得した上で契約することを推奨します。
離婚後の単独名義と共有名義の違い
離婚後、単独名義または新パートナーとの共有名義でマンションを購入する場合、納税義務が異なります。
(1) 単独名義での固定資産税
単独名義でマンションを購入した場合、あなた一人が納税義務者となります。
単独名義のメリット:
- 納税義務が明確
- 他の共有者との調整不要
- 将来の売却時も意思決定がスムーズ
納税通知書は、あなた宛に届き、あなたが全額を納付します。
(2) 新パートナーとの共有名義
新パートナーと共有名義でマンションを購入した場合、共有者全員に連帯納税義務が発生します。
連帯納税義務とは:
- 共有者全員が固定資産税の納税義務を負う
- 持分割合に応じて負担するのが一般的
- 一人が全額支払えば、他の共有者の義務も果たされる
負担例（持分が1/2ずつの場合）:
年税額12万円の場合:
- あなたの負担: 6万円
- パートナーの負担: 6万円
ただし、納税通知書は代表者1名宛に届くため、代表者が全額を納付し、後で共有者間で精算することが一般的です。
(3) 連帯納税義務の考え方
共有名義の場合、全員に連帯納税義務があるため、誰か一人が全額を支払えば納税義務は果たされます。
注意点:
- 代表者が滞納すると、他の共有者にも督促が来る可能性
- 共有者間で事前に負担割合を決めておくことが重要
- トラブル回避のため、口座振替等で自動納付を設定
財産分与でのマンション購入と税務
離婚時の財産分与で受け取った資金でマンションを購入する場合の税務について解説します。
(1) 財産分与での資金と贈与税
財産分与として相当な範囲であれば、贈与税は非課税です（国税庁）。
贈与税が非課税となる要件:
- 財産分与として相当な範囲内（婚姻期間中の共有財産の分割）
- 離婚成立後に支払われた
- 過大な部分がない
過大な部分（夫婦の共有財産の範囲を超える部分）には贈与税が課される可能性があります。
(2) 元配偶者からの資金援助
元配偶者から財産分与以外の資金援助を受けてマンションを購入した場合、贈与税が課税される可能性があります。
贈与税の基礎控除:
- 年間110万円まで非課税
- 110万円を超える部分に贈与税が課税
大きな金額の援助を受ける場合は、税理士へ相談することを推奨します。
(3) 住宅ローンと固定資産税
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
住宅ローン控除の要件:
- 自己の居住用住宅であること
- 床面積50㎡以上（新築の場合。中古は40㎡以上でも可）
- 返済期間10年以上の住宅ローン
- 年間所得3,000万円以下
住宅ローン控除は固定資産税とは別の制度ですが、税負担を軽減する効果があります。
離婚後のマンション購入での注意点
離婚後のマンション購入で知っておくべき注意点をまとめます。
(1) 住宅用地の特例適用
マンションの敷地には、住宅用地の特例が適用されます（総務省）。
住宅用地の特例:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 固定資産税評価額が1/6、都市計画税評価額が1/3に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超）: 固定資産税評価額が1/3、都市計画税評価額が2/3に軽減
マンションの場合、敷地全体の面積を戸数で割った「1戸あたりの敷地面積」で判定します。
(2) 新築マンションの減額措置
新築マンションを購入した場合、建物部分の固定資産税に減額措置があります（総務省）。
減額措置の内容:
- 一般住宅: 新築後3年間、固定資産税が1/2に軽減
- 3階建以上の耐火・準耐火建築物: 新築後5年間、固定資産税が1/2に軽減
- 長期優良住宅: 新築後5年間（3階建以上は7年間）、固定資産税が1/2に軽減
適用要件:
- 床面積50㎡以上280㎡以下（一戸建ての場合）
- 居住部分の床面積が全体の1/2以上
この減額措置は、離婚の有無に関わらず適用されます。
(3) 購入タイミングと税負担
購入時期によって、初年度の税負担が変わります。
購入時期別の税負担:
- 年内（12月まで）に購入: 翌年1月1日時点で所有 → 翌年度から課税
- 年明け（1月2日以降）に購入: 購入年の1月1日時点では未所有 → 翌々年度から課税
ただし、購入時に日割り精算があるため、実質的な負担は変わりません。税負担だけでなく、市場環境や資金計画を優先して購入時期を決めましょう。
まとめ
離婚後のマンション購入における固定資産税・都市計画税は、以下のポイントを押さえましょう。
- 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される
- 購入時は引き渡し日で日割り精算される（関東1/1起算、関西4/1起算が一般的）
- 単独名義なら納税義務は明確、共有名義なら連帯納税義務が発生
- 財産分与での資金は相当な範囲なら贈与税非課税
- 新築マンションは3～5年間、固定資産税が1/2に軽減
- 住宅用地の特例で土地部分も1/6に軽減
不動産会社や税理士と連携しながら、計画的にマンション購入を進めることをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 離婚後にマンションを購入した場合、固定資産税はいつから払いますか？
A. 1月1日時点の所有者が納税義務者です。1月に購入した場合、翌年1月1日時点で所有しているため、翌年度から課税されます。購入時に前所有者との日割り精算があります。翌年4～6月に初めての納税通知書が届きます。
Q2. 離婚後に新パートナーと共有名義でマンションを購入すると固定資産税はどうなりますか？
A. 共有者全員に連帯納税義務が発生します。持ち分割合に応じて負担するのが一般的ですが、一人が全額支払えば他の共有者の義務も果たされます。代表者が滞納すると他の共有者にも督促が来る可能性があるため、事前に負担割合を決めておくことが重要です。
Q3. 財産分与で受け取った資金でマンションを購入すると贈与税はかかりますか？
A. 財産分与として相当な範囲であれば贈与税は非課税です。固定資産税は購入後の翌年度から通常通り課税されます。過大な部分（夫婦の共有財産の範囲を超える部分）には贈与税が課される可能性があります。
Q4. 離婚後に新築マンションを購入すると固定資産税は安くなりますか？
A. 新築マンションは3～5年間の減額措置があります（条件により建物部分が1/2）。住宅用地の特例も適用され土地部分が1/6に軽減されます。離婚の有無に関わらず適用されます。