マンション売却時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
マンションを売却する際、固定資産税と都市計画税の取り扱いについて疑問を持つ方は少なくありません。特に、売却年度の納税義務は誰が負うのか、引き渡し日による精算はどうするのか、関東と関西で違いがあるのかなど、実務的な疑問が多く寄せられます。
本記事では、マンション売却時の固定資産税・都市計画税の基本的な仕組み、日割り精算の実務、関東・関西の起算日の違いを詳しく解説します。
この記事で分かること
- 固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと納税義務者
- マンション売却時の日割り精算の方法
- 関東（1月1日起算）と関西（4月1日起算）の違い
- マンション特有の固定資産税評価（専有部分・土地持分）
- 売却契約時の確認ポイントと売買契約書への記載
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋・償却資産の所有者に課される市町村税です。総務省によると、標準税率は1.4%です。
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率上限は0.3%です。都市計画事業（道路・公園整備等）や土地区画整理事業の費用に充当されます。
マンションの場合、専有部分（建物）と土地持分の両方に課税されます。
(2) マンション売却時の課税の仕組み
マンションを売却する場合、固定資産税・都市計画税は以下のように課税されます。
課税対象
- 専有部分（建物）：登記簿上の専有面積に基づき評価
- 土地持分：マンション敷地全体の持分割合に基づき評価
総務省によると、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。マンションの建物部分は築年数により減価しますが、土地部分は地価の変動により増減します。
(3) 納税義務の発生時期
固定資産税・都市計画税の納税義務は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に発生します。
重要ポイント
- 売却した年度も、1月1日時点の所有者が納税義務を負う
- 年度途中で売却しても、納税義務は売主に残る
- 引き渡し日により日割り精算するのが慣習（法的義務ではない）
2. マンション売却時の納税義務者と課税の仕組み
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
総務省によると、固定資産税・都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。
具体例
- 2024年1月1日時点：Aさん（所有者）
- 2024年6月30日：Bさんに売却・引き渡し
- 2024年度の納税義務者：Aさん（売主）
この場合、Aさんが年間分の固定資産税・都市計画税を納付します。
(2) 売却年度の納税義務
売却年度の固定資産税・都市計画税は、売主が全額納税義務を負います。ただし、実務では引き渡し日を基準に日割り計算で精算し、買主が残日数分を売主に支払うのが慣習です。
東京都主税局によると、納税通知書は4月〜6月頃に送付され、年4回に分けて納付します。
(3) マンションの固定資産税評価額
マンションの固定資産税評価額は、以下の要素で決定されます。
| 評価項目 | 評価方法 |
|---|---|
| 建物（専有部分） | 再建築価格 × 経年減点補正率 |
| 土地（敷地持分） | 路線価 × 敷地面積 × 持分割合 |
総務省によると、住宅用地には特例措置があり、200㎡以下の部分は課税標準が1/6（都市計画税は1/3）に軽減されます。
3. 売却時の固定資産税日割り精算
(1) 日割り精算の実務
売却時の固定資産税・都市計画税の日割り精算は、以下の手順で行われます。
精算の流れ
- 売主が年間の固定資産税・都市計画税を確認（納税通知書）
- 引き渡し日を基準に日割り計算
- 買主が引き渡し日以降の日数分を売主に支払う
- 売買契約書に精算方法を明記
日割り精算の計算例
- 年間の固定資産税・都市計画税：20万円
- 引き渡し日：6月30日
- 起算日：1月1日（関東方式）
- 売主負担日数：1月1日〜6月29日（180日）
- 買主負担日数：6月30日〜12月31日（185日）
- 買主が売主に支払う額：20万円 × 185日 ÷ 365日 = 約10.1万円
(2) 関東（1/1起算）と関西（4/1起算）の違い
固定資産税の日割り精算の起算日は、地域により慣習が異なります。
| 地域 | 起算日 | 特徴 |
|---|---|---|
| 関東 | 1月1日 | 納税義務発生日と一致 |
| 関西 | 4月1日 | 年度開始日（新年度）に合わせる |
同じ引き渡し日でも精算額が変わる例
- 引き渡し日：6月30日
- 年間税額：20万円
- 関東（1/1起算）：買主負担185日 → 約10.1万円
- 関西（4/1起算）：買主負担275日 → 約15.1万円
売買契約時に起算日を確認し、契約書に明記することが重要です。
(3) 売買契約書への記載
日割り精算は法律上の義務ではないため、売買契約書に精算方法を明記します。
記載例 「固定資産税・都市計画税は、引き渡し日を基準に1月1日起算で日割り計算し、買主が引き渡し日以降の日数分を売主に支払う。」
不動産会社が契約書を作成する際、起算日を含めて確認しましょう。
4. マンション特有の固定資産税の注意点
(1) 専有部分と共用部分の評価
マンションは、専有部分（居室）と共用部分（エントランス・廊下等）に分かれます。固定資産税は専有部分のみが課税対象で、共用部分は各戸の専有面積に応じて按分されます。
(2) 土地持ち分の評価
マンションの敷地持分は、建物全体の延床面積に対する専有面積の割合で決定されます。総務省によると、住宅用地の特例により課税標準が軽減されます。
住宅用地の特例
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準1/6（都市計画税1/3）
- 一般住宅用地（200㎡超）：課税標準1/3（都市計画税2/3）
(3) 管理費・修繕積立金との違い
固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金は、どちらも所有者が負担しますが、目的と支払先が異なります。
| 項目 | 固定資産税・都市計画税 | 管理費・修繕積立金 |
|---|---|---|
| 支払先 | 市町村 | マンション管理組合 |
| 目的 | 公共サービスの財源 | 建物の管理・修繕 |
| 納付方法 | 年4回 | 毎月 |
| 売却時 | 日割り精算 | 引き渡し日で清算 |
5. 売却タイミングと固定資産税の関係
(1) 年度内売却と年度またぎ売却
売却タイミングにより、固定資産税の負担が変わります。
年度内売却（1月〜12月）
- 売主が年間分を納税義務を負う
- 引き渡し日で日割り精算
年度またぎ売却（12月〜翌1月）
- 12月引き渡し：売主が当年度分を納税
- 1月引き渡し：売主が当年度分、買主が翌年度分を納税
(2) 納期と精算のタイミング
東京都主税局によると、固定資産税・都市計画税の納期は年4回です（6月・9月・12月・翌2月）。引き渡し日が納期前の場合、売主が未納分を含めて精算します。
(3) 評価替え年度の影響
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。評価替え年度に売却する場合、税額が変動する可能性があるため、納税通知書で最新の税額を確認しましょう。
6. 売却契約時の固定資産税の確認ポイント
(1) 売主買主間の合意事項
売買契約時には、以下を合意します。
- 日割り精算の有無（慣習だが法的義務ではない）
- 起算日（1月1日または4月1日）
- 精算方法（引き渡し日基準）
(2) 固定資産税納税通知書の確認
売主は、最新の固定資産税納税通知書を準備します。通知書には以下が記載されています。
- 年間の固定資産税・都市計画税の金額
- 納期と納付期限
- 固定資産税評価額
(3) 不動産会社への確認ポイント
不動産会社に以下を確認します。
- 起算日の慣習（地域により異なる）
- 日割り精算の計算方法
- 売買契約書への記載内容
まとめ
マンション売却時の固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者が納税義務を負いますが、引き渡し日を基準に日割り精算するのが慣習です。関東は1月1日起算、関西は4月1日起算が一般的で、起算日により精算額が変わります。
マンションは専有部分と土地持分の両方に課税され、住宅用地の特例により軽減されます。売買契約時には、起算日と精算方法を確認し、契約書に明記することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q1. マンションを売却した年の固定資産税は誰が支払うのですか？
A. 1月1日時点の所有者（売主）が納税義務者です。売却年度も売主が全額納税義務を負いますが、実務では引き渡し日で日割り精算し、買主が残日数分を売主に支払います。
Q2. マンション売却時の固定資産税精算は関東と関西で違いますか？
A. 起算日が異なります。関東は1月1日起算、関西は4月1日起算が慣習です。同じ引き渡し日でも起算日により精算額が変わるため、売買契約時に起算日を確認することが重要です。
Q3. マンションの固定資産税は管理費と一緒に払うのですか？
A. 別々に支払います。管理費・修繕積立金は管理組合へ毎月支払い、固定資産税は市町村へ年4回支払います。両方とも所有者の負担ですが、目的と支払先が異なります。
Q4. マンション売却時の固定資産税精算は必須ですか？
A. 法律上の義務ではなく商習慣です。ほとんどの不動産取引で行われますが、売主買主の合意があれば精算しないことも可能です。売買契約書に精算方法を明記することが重要です。