マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
マンション購入時には、固定資産税と都市計画税の理解が重要です。本記事では、マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識と実務を解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される
- マンションは専有部分と共用部分の評価を合算して課税される
- 新築マンションは3〜5年間の減額措置がある
- 購入時は引き渡し日で日割り精算するのが一般的
- 小規模住宅用地の特例で土地部分の評価額が1/6に軽減される
マンション購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税・都市計画税とは
総務省によれば、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物所有者に課される市町村税で、標準税率は1.4%です。都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課される目的税で、制限税率は0.3%です。
(2) マンション購入時の課税の仕組み
マンションの固定資産税は、専有面積と共有持分による土地・建物の評価額を合算して計算されます。築年数が経過すると建物部分の評価額が下がるため、税額も減少する傾向にあります。
(3) 納税義務の発生時期
納税義務者は1月1日時点の所有者です。購入年度は前所有者が納税義務を負いますが、引き渡し日で日割り精算し買主が残日数分を支払うのが一般的です。
マンションの固定資産税評価額の仕組み
(1) 専有部分と共用部分の評価
総務省によれば、マンションの固定資産税は土地・建物の合計で計算されます。専有部分の評価は床面積と持分割合で算定され、共用部分も含めた全体の課税標準を基に計算されます。
(2) 土地の持ち分による評価
マンション敷地の土地は各戸で共有する割合（共有持分）で評価されます。共有持分は専有面積に応じて按分されるのが一般的です。
(3) 築年数による評価額の変化
建物部分の評価額は築年数に応じて下がります。総務省によれば、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われるため、税額が変動する可能性があります。
購入時の固定資産税日割り精算
(1) 日割り精算の実務
購入時の固定資産税日割り精算は法的義務ではありませんが、商習慣として一般的に行われます。引き渡し日を基準に売主・買主間で負担を分けます。
(2) 関東（1/1起算）と関西（4/1起算）の違い
日割り計算の起算日は地域慣習により異なります。関東では1月1日、関西では4月1日とするのが一般的です。売買契約書に起算日を明記することが重要です。
(3) 売買契約書への記載
固定資産税の精算方法は売買契約書に明記します。起算日、計算方法、支払い時期などを確認しましょう。
新築マンションと中古マンションの税負担の違い
(1) 新築マンションの減額措置
総務省によれば、新築マンションの建物部分の固定資産税は、一定の要件を満たす場合に3〜5年間1/2に減額されます。
減額要件
- 床面積が50㎡以上280㎡以下
- 居住用として使用
減額期間
- 一般の新築マンション：3年間
- 認定長期優良住宅：5年間（タワーマンション等は7年間）
(2) 中古マンションの評価額
中古マンションは築年数に応じて評価額が下がるため、一般的に新築より税額が安くなります。ただし、立地や専有面積により異なるため、個別に確認が必要です。
(3) タワーマンションの特例
総務省によれば、タワーマンション（高さ60m超）の高層階は補正係数で評価額が上がる場合があります。階層が高いほど評価額が高くなる仕組みです。
マンション特有の固定資産税の注意点
(1) 管理費・修繕積立金との違い
固定資産税は市町村に納める税金であり、管理費・修繕積立金とは別に支払いが必要です。マンション購入後の月々の負担を計算する際は、管理費・修繕積立金に加えて固定資産税も考慮しましょう。
(2) 住宅用地の特例適用
総務省によれば、マンション敷地の住宅用地特例（小規模住宅用地1/6）は適用されます。200㎡以下の部分は固定資産税評価額の1/6、都市計画税評価額の1/3に軽減されます。
(3) リフォームと評価額の関係
大規模なリフォームを行った場合、建物の評価額が上がる可能性があります。ただし、通常の維持修繕程度であれば評価額への影響は少ないとされています。
購入後の固定資産税納付と軽減措置
(1) 納税通知書の受け取り
購入年の翌年4〜6月頃に納税通知書が届きます。1月1日時点の所有者に課税されるため、1月に購入した場合は翌々年度から自己負担となります。購入時の日割り精算は別途発生します。
(2) 納付方法と納期
総務省によれば、固定資産税の納期は年4回（4月・7月・12月・2月頃）が一般的です。自治体により異なるため、納税通知書で確認しましょう。納付方法は以下があります。
- 金融機関・コンビニでの納付
- 口座振替
- クレジットカード
- スマホ決済
(3) 小規模住宅用地の特例
総務省によれば、小規模住宅用地（200㎡以下の住宅用地）は固定資産税評価額の1/6に軽減されます。マンションの敷地も対象となるため、多くの場合この特例が適用されます。
まとめ
マンション購入時の固定資産税は、専有面積・立地・築年数で変動します。1月1日時点の所有者が納税義務者となり、購入時は引き渡し日で日割り精算するのが一般的です。
新築マンションは3〜5年間の減額措置があり、中古マンションは築年数に応じて評価額が下がるため一般的に税額が安くなります。住宅用地の特例は適用されるため、土地部分の評価額が1/6に軽減されます。
購入後は翌年4〜6月頃に納税通知書が届くため、資金計画に固定資産税を含めておくことが重要です。不明な点は市区町村の税務課や不動産会社に相談し、適切な理解を深めましょう。