相続した土地の固定資産税・都市計画税の扱い
親や親族から土地を相続した際、固定資産税や都市計画税の扱いについて不安を感じる方は少なくありません。「相続した年の税金は誰が払うの？」「建物を取り壊すと税額が上がる?」「登記していないけど納税義務はある?」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事のポイント:
- 相続発生年度の納税義務は被相続人から相続人へ承継される
- 共同相続の場合は連帯納税義務で全員が支払い責任を負う
- 相続人代表者指定届の提出により納税窓口を一本化できる
- 建物を取り壊すと住宅用地特例が喪失し、固定資産税が最大6倍に増加
- 売却時の日割り精算金は相続人間で分配する必要がある
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内、未登記は過料）
固定資産税・都市計画税は地方税法で定められた市町村税であり、相続時の納税義務の承継も明確に規定されています。本記事では、総務省や法務省などの公的情報源をもとに、相続した土地の固定資産税の扱いを実務的な視点から解説します。
1. 相続した土地の固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される市町村税です。総務省の資料によれば、標準税率は1.4%ですが、各自治体が条例で税率を定めるため、地域によって実際の税率は異なります。
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率の上限は0.3%です。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられ、固定資産税と併せて課税されます。
固定資産税・都市計画税の特徴:
- 課税時期：毎年1月1日（賦課期日）
- 納税義務者：1月1日時点の登記簿上の所有者
- 税率：固定資産税は標準1.4%、都市計画税は上限0.3%
- 納期：年4回（自治体により異なる）
(2) 相続土地における課税の仕組み
相続により土地を取得した場合、固定資産税の納税義務も相続人に承継されます。相続発生年度の納税義務者は、1月1日時点では被相続人ですが、相続発生後は相続人が納税義務を引き継ぎます。
相続発生時期別の納税義務:
| 相続発生時期 | 当年度の納税義務者 | 翌年度の納税義務者 |
|---|---|---|
| 1月2日〜12月31日 | 被相続人（相続人が承継） | 相続人（1/1時点の所有者） |
| 1月1日 | 被相続人（相続人が承継） | 相続人（1/1時点の所有者） |
いずれの場合も、相続発生後は相続人が納税義務を負うことになります。
(3) 固定資産税評価額と相続税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税の課税標準となる評価額で、市町村が3年ごとに見直します。土地は公示価格の約70%が目安とされています。
一方、相続税評価額は路線価（公示価格の約80%）で評価されるため、固定資産税評価額とは異なります。ただし、固定資産税の納税通知書は相続税申告の際にも重要な資料となります。
2. 相続時の固定資産税納税義務の承継
(1) 相続発生年度の納税義務者
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者です。相続発生年度の1月1日時点では被相続人が所有者であるため、被相続人が納税義務者となります。
しかし、被相続人が亡くなった後は、相続人がその納税義務を承継します。総務省の資料でも、相続時は相続人が被相続人の納税義務を引き継ぐことが明記されています。
(2) 共同相続時の連帯納税義務
複数の相続人が共同で土地を相続した場合、相続人全員が連帯して納税義務を負います。これは、地方税法で定められた連帯納税義務の規定によるものです。
連帯納税義務の特徴:
- 相続人全員が全額の納税義務を負う（持ち分に応じた按分ではない）
- 自治体は、いずれの相続人に対しても全額の納付を請求できる
- 一人が納付すれば、他の相続人の納税義務も履行されたとみなされる
- 相続人間での負担割合は、遺産分割協議で調整
(3) 未払い固定資産税の相続債務控除
被相続人が亡くなった時点で未払いの固定資産税がある場合、その未払い税金は相続債務となり、相続税の計算において債務控除の対象となります。
国税庁の説明によれば、相続税の計算において、被相続人の債務で相続開始時点で確定しているものは債務控除できます。固定資産税の未払い分も、この債務に該当します。
3. 相続人代表者指定届と納税の実務
(1) 相続人代表者指定届の提出
共同相続の場合、相続人代表者を指定することで、納税通知書の送付先を一本化できます。これにより、相続人間の連絡がスムーズになり、納税漏れを防ぐことができます。
相続人代表者指定届の役割:
- 納税通知書の送付先を代表者に集約
- 自治体からの連絡窓口を一本化
- 固定資産税の納付を代表者が一括して行う
(2) 提出期限と提出先
相続人代表者指定届の提出期限は、自治体によって異なりますが、一般的には「相続発生後すみやかに」または「納税通知書発送前まで」とされています。
提出先は、土地の所在地を管轄する市町村（東京23区は都税事務所）の固定資産税担当部署です。郵送でも提出できる自治体が多いです。
(3) 納税通知書の送付先
相続人代表者指定届を提出すると、翌年度以降の納税通知書は代表者宛てに送付されます。相続発生年度の納税通知書は、被相続人宛てに送付済みの場合が多いため、届出が間に合わないこともあります。
被相続人宛てに送付された納税通知書でも、相続人が納付できます。金融機関の窓口やコンビニで納付する際、名義が異なっていても問題なく納付できる場合がほとんどです。
4. 相続後の空地と住宅用地特例
(1) 住宅用地の特例措置の概要
土地の上に住宅が建っている場合、住宅用地特例により固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。総務省の資料によれば、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、以下の軽減措置が適用されます:
- 固定資産税: 課税標準が評価額の1/6に軽減
- 都市計画税: 課税標準が評価額の1/3に軽減
例えば、評価額3,000万円、面積180㎡の土地の場合:
- 特例適用時: 3,000万円 × 1/6 × 1.4% + 3,000万円 × 1/3 × 0.3% = 約100,000円
- 特例なし: 3,000万円 × 1.4% + 3,000万円 × 0.3% = 510,000円
(2) 建物取り壊しによる特例喪失
建物を取り壊して更地にすると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加します。
建物取り壊しによる税額の変化例（評価額3,000万円、180㎡）:
| 状態 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 建物あり（特例適用） | 約70,000円 | 約30,000円 | 約100,000円 |
| 更地（特例なし） | 420,000円 | 90,000円 | 510,000円 |
更地にすると、固定資産税が約6倍、都市計画税が約3倍になります。
取り壊しタイミング別の税負担:
| 取り壊し時期 | 1月1日時点の状態 | 当年度の固定資産税 |
|---|---|---|
| 12月中に取り壊し | 更地 | 特例なし（約51万円） |
| 1月2日以降に取り壊し | 建物あり | 特例適用（約10万円） |
相続した土地を売却する場合、建物の取り壊しは売却が決まってから、できれば1月2日以降に行うことで、固定資産税の負担を最小限に抑えることができます。
(3) 空地期間の税負担増加
相続後、土地を空地のままにしておくと、建物がない場合は住宅用地特例が適用されず、高額な固定資産税が課税されます。
相続した土地に建物がなく、すぐに売却できない場合は、以下の選択肢があります:
- 建物を維持: 売却まで建物を維持し、特例を継続適用
- 早期売却: 固定資産税負担を抑えるため早めに売却
- 賃貸住宅建築: 賃貸アパート等を建築し、収入を得ながら特例適用
5. 相続した土地売却時の固定資産税精算
(1) 売却時の日割り精算の仕組み
相続した土地を売却する場合、通常の売却と同様に、引き渡し日を基準とした固定資産税の日割り精算が行われます。
日割り精算の計算例（年税額300,000円、8月1日引き渡し、1月1日起算）:
- 売主負担（1/1〜7/31）: 300,000円 × 212日 / 365日 ≒ 174,247円
- 買主負担（8/1〜12/31）: 300,000円 × 153日 / 365日 ≒ 125,753円
決済時に、買主が売主（相続人）に125,753円を支払うことで精算が完了します。
(2) 相続人間での精算金の分配
共同相続で複数の相続人が土地を所有している場合、売却時の精算金は相続人間で分配する必要があります。
精算金分配の方法:
- 法定相続分で分配: 遺産分割協議が未了の場合
- 遺産分割協議書の割合で分配: 協議で決めた割合
- 売却代金と一体で分配: 売却代金と精算金をまとめて分配
例えば、兄弟3人で相続し、売却代金5,000万円、精算金125,753円の場合（法定相続分1/3ずつ）:
- 各相続人の受取額: (5,000万円 + 125,753円) × 1/3 ≒ 16,708,584円
(3) 売却タイミングと税負担
相続した土地の売却タイミングによって、固定資産税の負担が変わります。
売却タイミング別の税負担:
| 売却時期 | 当年度の納税義務 | 日割り精算 |
|---|---|---|
| 相続年度内に売却（例：3月相続、11月売却） | 相続人が全額納税義務 | 11〜12月分を買主から受け取る |
| 翌年度に売却（例：3月相続、翌年6月売却） | 相続人が全額納税義務 | 6〜12月分を買主から受け取る |
| 数年後に売却 | 相続人が毎年全額納税 | 売却年度の残期間分を買主から受け取る |
相続後すぐに売却する場合でも、1月1日時点で相続人が所有していれば、その年度の固定資産税は相続人が納税義務を負います。ただし、日割り精算により引き渡し日以降の分は買主が負担するため、実質的な負担は軽減されます。
6. 相続登記の義務化と固定資産税
(1) 相続登記義務化の概要（2024年4月〜）
法務省の資料によれば、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
相続登記義務化の要点:
- 施行日：2024年4月1日
- 登記期限：相続を知った日から3年以内
- 罰則：正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料
- 既存の相続不動産も対象：2024年4月以前の相続も義務化の対象
(2) 登記未了時の固定資産税の扱い
相続登記をしていなくても、固定資産税は課税されます。登記は対抗要件（第三者に所有権を主張するための要件）であり、課税の根拠ではありません。
自治体は、登記簿上の所有者が亡くなっていることを把握している場合、戸籍調査により相続人を特定し、相続人に対して納税通知書を送付します。登記未了であっても、相続人は固定資産税を納付する義務があります。
(3) 3年以内の登記期限と過料
相続登記の期限は「相続を知った日から3年以内」です。期限内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の期限計算例:
- 2025年3月に相続発生、2025年3月に相続を知った場合：2028年3月までに登記
- 2020年に相続発生、2024年4月時点で未登記の場合：2027年3月までに登記（施行日から3年の猶予）
相続登記は、固定資産税の納税義務者を明確にするためにも重要です。登記未了のまま放置すると、将来の売却時に相続人全員の協力が必要となり、手続きが複雑になります。相続した土地を売却する予定がある場合は、早めに相続登記を完了させることが望ましいです。
まとめ
相続した土地の固定資産税・都市計画税は、相続発生年度は被相続人に課税されますが、相続人が納税義務を承継します。共同相続の場合は、相続人全員が連帯して納税義務を負うため、相続人代表者指定届を提出して納税窓口を一本化することが推奨されます。
建物を取り壊して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に増加します。建物の取り壊しは、売却が決まってから、できれば1月2日以降に行うことで、当年度の税負担を大幅に抑えることができます。
相続した土地を売却する場合は、通常の売却と同様に、引き渡し日を基準とした日割り精算が行われます。共同相続の場合、売却時の精算金は相続人間で分配する必要があるため、事前に分配方法を合意しておくことが重要です。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記する必要があります。登記未了でも固定資産税は課税されますが、納税義務者の明確化や将来の売却のためにも、早めに相続登記を完了させることが望ましいです。
よくある質問
Q1. 相続した土地の固定資産税は誰が支払うのですか？
相続発生年度の1月1日時点では被相続人が納税義務者ですが、相続発生後は相続人が納税義務を承継します。共同相続の場合、相続人全員が連帯して納税義務を負うため、誰か一人が全額を納付すれば、他の相続人の納税義務も履行されたとみなされます。実務的には、相続人代表者指定届を提出して代表者が一括して納付し、後で相続人間で精算することが一般的です。相続人間での負担割合は、法定相続分または遺産分割協議で決めた割合に応じて調整します。
Q2. 相続後すぐに土地を売却する場合、固定資産税の精算はどうなりますか？
売却時は、通常の売却と同様に引き渡し日を基準とした日割り精算が行われます。関東地方では1月1日を起算日、関西地方では4月1日を起算日とする慣習があります。1月1日時点の所有者（相続人）に納税義務があるため、引き渡し日前までの期間は相続人が負担し、引き渡し日以降は買主が負担します。買主から受け取った精算金は、共同相続の場合は相続人間で分配する必要があります。分配方法は、法定相続分または遺産分割協議の割合に応じて決めることが一般的です。
Q3. 相続登記をしないと固定資産税はどうなりますか？
登記未了でも、固定資産税は課税されます。自治体は戸籍調査により相続人を特定し、相続人に対して納税通知書を送付します。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。登記未了のまま放置すると、将来の売却時に相続人全員の協力が必要となり、手続きが複雑になります。固定資産税の納税義務者を明確にするためにも、また将来の売却をスムーズに進めるためにも、早めに相続登記を完了させることが望ましいです。
Q4. 相続した土地の建物を取り壊すと固定資産税はどうなりますか？
建物を取り壊して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に増加します。1月1日時点で更地だと高額な固定資産税が課税されます。節税のためには、建物の取り壊しは1月2日以降に行うことが有利です。1月1日時点で建物が存在していれば、その年度は住宅用地特例が適用され、税負担を抑えられます。例えば、評価額3,000万円の土地で、特例適用時は年間約10万円ですが、更地にすると約51万円になります。売却予定がある場合でも、売却が決まるまで建物を維持しておくことで、税負担を抑えることができます。