買い替えで土地を売却する際の固定資産税・都市計画税の扱い
土地の買い替えを検討する際、固定資産税や都市計画税の負担について不安を感じる方は少なくありません。「売却と購入で二重に税金を払うの?」「建物を取り壊すと税額が上がる?」「タイミング次第で税負担が変わる?」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事のポイント:
- 1月1日時点の所有者が納税義務者（売却・購入それぞれで判定）
- 建物を取り壊すと住宅用地特例が喪失し、固定資産税が最大6倍に増加
- 売却と購入のタイミング調整でダブル課税を回避できる
- 引き渡し日を基準とした日割り精算が行われる
- 購入土地に住宅を建築すれば住宅用地特例が適用される
- 取り壊しは1月2日以降に行うことで当年度の税負担を抑えられる
固定資産税・都市計画税は地方税法で定められた市町村税であり、課税の仕組みは明確です。本記事では、総務省や国税庁などの公的情報源をもとに、買い替え時の土地売却における固定資産税の扱いを実務的な視点から解説します。
1. 買い替え時の土地固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される市町村税です。総務省の資料によれば、標準税率は1.4%ですが、各自治体が条例で税率を定めるため、地域によって実際の税率は異なります。
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率の上限は0.3%です。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられ、固定資産税と併せて課税されます。市街化区域内の土地は原則として都市計画税の課税対象となります。
固定資産税・都市計画税の特徴:
- 課税時期：毎年1月1日（賦課期日）
- 納税義務者：1月1日時点の登記簿上の所有者
- 税率：固定資産税は標準1.4%、都市計画税は上限0.3%
- 納期：年4回（自治体により異なる）
(2) 買い替え時の課税の仕組み
買い替えで最も気になるのは、売却土地と購入土地の両方で固定資産税を負担するのではないか、という点です。結論から言えば、1月1日時点で所有している土地にのみ課税されるため、売却と購入のタイミングによってはダブル課税を回避できます。
買い替えパターン別の課税関係:
| パターン | 売却土地 | 購入土地 | 年度の税負担 |
|---|---|---|---|
| 12月に売却、翌1月に購入 | 1/1時点で所有なし | 1/1時点で所有あり | 購入土地のみ課税 |
| 1月に売却、同年12月に購入 | 1/1時点で所有あり | 1/1時点で所有なし | 売却土地のみ課税 |
| 同年内に売却・購入 | 1/1時点で所有あり | 1/1時点で所有なし | 売却土地のみ課税 |
| 年をまたいで売却・購入 | 1/1時点で所有あり | 翌1/1時点で所有あり | 両方課税される |
(3) 納税義務の発生時期
固定資産税・都市計画税の納税義務は、毎年1月1日（賦課期日）時点の登記簿上の所有者に発生します。買い替えの場合、売却土地と購入土地それぞれで、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
例えば、2025年6月に売却、2025年11月に購入した場合:
- 売却土地: 2025年1月1日時点で所有していたため、2025年度は売主（自分）が納税義務者
- 購入土地: 2025年1月1日時点では所有していないため、2025年度は前所有者が納税義務者。2026年度から自分が納税義務者
2. 売却土地の固定資産税納税義務と精算方法
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
売却土地の固定資産税は、1月1日時点の所有者が全額納税義務を負います。年度途中で売却しても、納税義務者は変わりません。これは地方税法で明確に定められています。
例えば、2025年8月に土地を売却した場合:
- 2025年度の固定資産税：2025年1月1日時点の所有者である売主が全額納税義務を負う
- 買主には法律上の納税義務は発生しない
(2) 売却年度の納税義務
売却年度の固定資産税は、売主が全額納税する義務がありますが、実務では引き渡し日を基準に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払う「精算」が行われます。これは法律上の義務ではなく、不動産取引における商習慣です。
総務省の資料でも、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者であることが明記されており、売却後も売主が納税義務を負い続けます。ただし、実務的には日割り精算により、実質的な負担は引き渡し日で分担されます。
(3) 日割り精算の実務
売却時の固定資産税精算は、引き渡し日を基準として行われます。引き渡し日前日までを売主負担、引き渡し日以降を買主負担とするのが一般的です。
日割り精算の計算例（年税額200,000円、7月1日引き渡し、1月1日起算）:
- 売主負担（1/1〜6/30）: 200,000円 × 181日 / 365日 ≒ 99,178円
- 買主負担（7/1〜12/31）: 200,000円 × 184日 / 365日 ≒ 100,822円
決済時に、買主が売主に100,822円を支払うことで精算が完了します。
関東地方では1月1日を起算日、関西地方では4月1日を起算日とする慣習があるため、売買契約時に起算日を確認することが重要です。
3. 更地化と住宅用地特例の喪失リスク
(1) 住宅用地の特例措置の概要
土地の上に住宅が建っている場合、住宅用地特例により固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。総務省の資料によれば、以下の軽減措置が適用されます:
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）:
- 固定資産税：課税標準が評価額の1/6に軽減
- 都市計画税：課税標準が評価額の1/3に軽減
一般住宅用地（200㎡超の部分）:
- 固定資産税：課税標準が評価額の1/3に軽減
- 都市計画税：課税標準が評価額の2/3に軽減
例えば、評価額2,500万円、面積180㎡の土地に住宅がある場合:
- 特例適用時: 2,500万円 × 1/6 × 1.4% + 2,500万円 × 1/3 × 0.3% = 約83,333円
- 特例なし: 2,500万円 × 1.4% + 2,500万円 × 0.3% = 425,000円
(2) 建物取り壊しによる税額増加（最大6倍）
建物を取り壊して更地にすると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加します。
建物取り壊しによる税額の変化例（評価額2,500万円、180㎡）:
| 状態 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 建物あり（特例適用） | 約58,333円 | 約25,000円 | 約83,333円 |
| 更地（特例なし） | 350,000円 | 75,000円 | 425,000円 |
更地にすると、固定資産税が約6倍、都市計画税が約3倍になります。この税額増加は、買い替えで土地を売却する際に大きな負担となる可能性があります。
(3) 更地化のタイミングと税負担
建物を取り壊すタイミングによって、固定資産税の負担が大きく変わります。
取り壊しタイミング別の税負担:
| 取り壊し時期 | 1月1日時点の状態 | 当年度の固定資産税 |
|---|---|---|
| 12月中に取り壊し | 更地 | 特例なし（約42.5万円） |
| 1月2日以降に取り壊し | 建物あり | 特例適用（約8.3万円） |
節税のポイント:
- 1月1日時点で建物が存在していれば、その年度は住宅用地特例が適用される
- 建物を取り壊す場合は、1月2日以降に行うことで当年度の税負担を大幅に抑えられる
- 売却が決まってから取り壊すことで、無駄な税負担を避けられる
買い替えで土地を売却する場合、建物の取り壊しは売却が決まってから、できれば1月2日以降に行うことで、固定資産税の負担を最小限に抑えることができます。
4. 買い替えタイミングと固定資産税負担
(1) 年度内買い替えと年度またぎ買い替え
買い替えのタイミングによって、固定資産税の負担パターンが変わります。
パターン1: 年度内買い替え（例：6月売却、11月購入）
- 1月1日時点：売却予定の土地を所有
- 売却土地の固定資産税：1年分課税されるが、日割り精算で6〜12月分は買主負担
- 購入土地の固定資産税：日割り精算で11〜12月分を負担、翌年度から1年分を負担
パターン2: 年をまたぐ買い替え（例：12月売却、翌1月購入）
- 12月末時点：売却済みで土地を所有していない
- 翌1月1日時点：購入土地を所有
- 売却土地の固定資産税：当年度は1年分課税されるが、日割り精算で12月まで減額
- 購入土地の固定資産税：翌年度から1年分課税、購入年度は日割り精算で1ヶ月分のみ
パターン3: 先に購入、後で売却（例：3月購入、9月売却）
- 1月1日時点：売却予定の土地を所有
- 3月購入時点：2つの土地を所有（3月〜9月）
- 売却土地：1年分課税されるが、日割り精算で9〜12月分は買主負担
- 購入土地：日割り精算で3〜12月分を負担、翌年度から1年分を負担
(2) 1月1日前後の売却・購入タイミング調整
固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、売却・購入のタイミングを1月1日前後で調整することで、税負担を最適化できます。
タイミング調整の例:
12月末に売却 → 翌1月初に購入:
- 売却年度：売却土地に課税（日割り精算で実質負担は1〜12月分）
- 翌年度：購入土地に課税（日割り精算で実質負担は1〜12月分）
- メリット：1月1日時点では土地を所有していないため、空白期間がある
1月初に売却 → 同年12月末に購入:
- 売却年度：売却土地に課税（日割り精算で実質負担は1月のみ）
- 購入年度：購入土地を所有していないため課税なし
- 翌年度：購入土地に課税（日割り精算で実質負担は1〜12月分）
(3) ダブル課税の回避方法
買い替えで最も避けたいのは、1月1日時点で2つの土地を所有し、両方に課税されることです。
ダブル課税を避ける方法:
- 年内に売却・購入を完了: 1月1日時点では売却土地のみを所有
- 年をまたいで買い替え: 12月末までに売却、翌1月以降に購入
- 購入を翌年に遅らせる: 売却年度は購入せず、翌年度に購入
ただし、不動産取引のスケジュールは市場動向や買主・売主の都合に左右されるため、必ずしも理想通りには進まないことを理解しておく必要があります。固定資産税の最適化にこだわりすぎず、日割り精算で公平に分担するという考え方が実務的です。
5. 購入土地の固定資産税負担とタイミング
(1) 購入年度の納税義務者
購入土地の固定資産税は、購入年度は前所有者が納税義務者となります。ただし、売却時と同様に、引き渡し日を基準とした日割り精算が行われるため、買主は引き渡し日以降の分を負担します。
例えば、2025年11月に土地を購入した場合:
- 2025年度の固定資産税：2025年1月1日時点の所有者（前所有者）が納税義務者
- 日割り精算により、買主は11月〜12月分を前所有者に支払う
- 2026年度の固定資産税：2026年1月1日時点の所有者（自分）が納税義務者となり、全額を負担
(2) 購入時の日割り精算
購入時も、売却時と同様に日割り精算が行われます。引き渡し日以降の固定資産税相当額を、買主が売主に支払います。
購入時の精算額は、以下の要素で決まります:
- 年税額（納税通知書で確認）
- 引き渡し日
- 起算日（関東1/1起算、関西4/1起算）
買い替えの場合、売却側での精算金受け取りと、購入側での精算金支払いの両方が発生するため、資金計画に織り込んでおく必要があります。
(3) 新規土地への住宅建築と特例適用
購入土地に住宅を建築すれば、翌年度から住宅用地特例が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。
住宅建築による特例適用の流れ:
購入年度（2025年11月購入）: 更地のため特例なし
- 2025年度：日割り精算で11〜12月分を負担（更地の税額）
- 2026年度：1年分を負担（更地の税額で約42.5万円）
住宅建築完了（2026年6月完成）: 翌年度から特例適用
- 2027年度：住宅用地特例が適用され約8.3万円（評価額2,500万円、180㎡の場合）
住宅を建築することで、年間約34万円の固定資産税軽減効果があります。買い替えで土地を購入する場合、早めに住宅を建築することで、税負担を抑えることができます。
6. 買い替えスケジュールと固定資産税の最適化
(1) 売却・購入のタイミングと税負担
買い替えのスケジュールは、固定資産税だけでなく、譲渡所得税の特例や市場動向も考慮して決める必要があります。
理想的なスケジュール（固定資産税の観点）:
- 売却土地の建物: 1月2日以降に取り壊し（当年度の特例適用を維持）
- 売却時期: 市場動向に応じて最適な時期に売却
- 購入時期: 売却が完了してから、または年をまたいで購入
- 購入土地の住宅建築: 早めに着工し、1月1日前に完成させる（翌年度から特例適用）
(2) 空地期間の最小化
売却から購入までの間、土地を所有していない「空地期間」が長くなると、その間は固定資産税を負担しませんが、住む場所がないという問題が生じます。
空地期間の考え方:
- 仮住まいを確保: 売却後に賃貸住宅に一時的に住む
- 先行購入: 資金に余裕があれば先に購入し、建築を進める
- 同時進行: 売却と購入を同時期に進める（ダブルローンのリスクあり）
固定資産税の負担最適化も重要ですが、生活の利便性や資金繰りも考慮して、バランスの取れたスケジュールを立てることが大切です。
(3) 等価交換との違い
土地の買い替えには、「等価交換」という方法もあります。これは、所有する土地と他者の土地を交換する方法で、等価であれば譲渡所得税が課税されません。
等価交換と通常の買い替えの違い:
| 項目 | 通常の買い替え | 等価交換 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1月1日時点の所有者に課税 | 同左 |
| 譲渡所得税 | 売却益に課税 | 等価交換なら非課税 |
| 日割り精算 | 売却・購入それぞれで精算 | 交換時に調整 |
| 資金繰り | 売却代金で購入資金を確保 | 現金授受なし |
等価交換の場合も、固定資産税は1月1日時点の登記名義で判定されるため、通常の買い替えと同様の課税関係となります。
まとめ
買い替えで土地を売却する際の固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。売却と購入のタイミングによっては、1月1日時点で2つの土地を所有することになり、両方に課税される場合があります。
建物を取り壊して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に増加します。建物の取り壊しは、売却が決まってから、できれば1月2日以降に行うことで、当年度の税負担を大幅に抑えることができます。
売却時・購入時ともに、引き渡し日を基準とした日割り精算が行われます。関東では1月1日起算、関西では4月1日起算が一般的で、起算日の違いにより精算額が変わるため、売買契約時に確認が必要です。
購入土地に住宅を建築すれば、翌年度から住宅用地特例が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。早めに建築を進めることで、税負担を抑えることができます。
買い替えのスケジュールは、固定資産税だけでなく、譲渡所得税の特例や市場動向も考慮して決める必要があります。固定資産税の負担最適化にこだわりすぎず、日割り精算で公平に分担するという考え方が実務的です。
よくある質問
Q1. 買い替えで土地を売却する際の固定資産税はどうなりますか？
1月1日時点の所有者が納税義務者となります。売却年度も売主が全額納税義務を負いますが、実務では引き渡し日を基準に日割り精算が行われ、買主が残日数分を売主に支払います。例えば、年税額200,000円で7月1日引き渡しの場合、売主負担が約99,178円、買主負担が約100,822円となります（1月1日起算）。関東地方では1月1日を起算日、関西地方では4月1日を起算日とする慣習があるため、売買契約時に起算日を確認することが重要です。
Q2. 買い替えで建物を取り壊して土地を売却すると固定資産税はどうなりますか？
建物を取り壊して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に増加します。1月1日時点で更地だと高額な固定資産税が課税されます。節税のためには、建物の取り壊しは1月2日以降に行うことが有利です。1月1日時点で建物が存在していれば、その年度は住宅用地特例が適用され、税負担を抑えられます。例えば、評価額2,500万円の土地で、特例適用時は年間約8.3万円ですが、更地にすると約42.5万円になります。売却が決まってから取り壊すことをおすすめします。
Q3. 買い替えで年末に売却、年始に購入すると固定資産税は得ですか？
1月1日時点で所有している土地に課税されるため、12月末に売却すれば翌年1月1日時点では土地を所有しておらず、その年度は課税されません。翌1月に購入すれば、その年度は購入土地に課税されます。形式的にはダブル課税を避けられますが、実務では売買時に日割り精算が行われるため、実質的な負担はほぼ同じです。例えば、12月売却で日割り精算11ヶ月分を受け取り、1月購入で日割り精算11ヶ月分を支払うため、トータルの負担は変わりません。購入時期は、固定資産税よりも市場動向や生活の都合を優先して決めることをおすすめします。
Q4. 買い替えで購入した土地に住宅を建てると固定資産税はどうなりますか？
住宅を建築すると、住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税が1/6に軽減されます（小規模住宅用地200㎡以下の場合）。建築完了後の翌年1月1日から適用が開始されます。例えば、2025年11月に土地を購入し、2026年6月に住宅が完成した場合、2025年度は日割り精算で更地の税額、2026年度は1年分の更地の税額、2027年度から住宅用地特例が適用され約8.3万円（評価額2,500万円の場合）となります。更地のままだと約42.5万円のため、年間約34万円の軽減効果があります。買い替えで土地を購入する場合、早めに住宅を建築することで税負担を抑えることができます。