買い替え時の土地購入と固定資産税・都市計画税の関係
不動産の買い替えでは、旧居の売却と新居の購入が重なるため、固定資産税・都市計画税の負担タイミングが複雑になります。売却物件の精算、購入物件の新規課税、重複期間の税負担など、買い替え特有の税務ポイントを理解しておきましょう。
この記事で分かること:
- 買い替え時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
- 旧居と新居の税負担重複を避けるタイミング
- 更地期間の税負担と住宅用地特例の適用タイミング
- 売買時の固定資産税精算方法
- 評価替えによる税額変動リスク
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%です。買い替え時は、売却と購入のタイミングで納税義務が変わります。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、各自治体の条例により決定されます。主に市街化区域内の土地に課税されます。
参考: 総務省｜地方税制度｜都市計画税
(2) 買い替え特有の税務ポイント
買い替えでは、以下の税務ポイントを理解する必要があります:
- 旧居の固定資産税: 売却年の1月1日時点で所有していれば課税、日割り精算が一般的
- 新居の固定資産税: 購入年の翌年から課税（1月1日時点の所有者が納税義務者）
- 二重負担リスク: 1月1日時点で両方所有していると両方に課税
固定資産税の計算方法と納税義務者
買い替え時の固定資産税計算の基本を確認しましょう。
(1) 固定資産税評価額と標準税率1.4%
固定資産税は、評価額に標準税率1.4%を乗じて計算されます。土地の評価額は一般的に市場価格の70%程度で、3年ごとに見直されます（令和6年度が基準年度）。
計算式: 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
計算例（更地の場合）:
- 評価額: 2,000万円
- 固定資産税: 2,000万円 × 1.4% = 28万円
(2) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者に課税されます。買い替えで年末に旧居を売却し、年始に新居を購入すれば、1月1日時点で不動産を所有していないため、その年の固定資産税負担が発生しません。
例:
- 旧居売却: 2025年12月20日
- 新居購入: 2026年1月15日
- 2026年1月1日時点: 不動産を所有していない → 2026年の固定資産税負担なし
(3) 都市計画税（上限0.3%）
都市計画税は、市街化区域内の土地に課税されます。税率は自治体により異なるため、旧居と新居で地域が変わると税負担も変わる可能性があります。
計算例（都市計画税も課税される場合）:
- 評価額: 2,000万円
- 固定資産税: 2,000万円 × 1.4% = 28万円
- 都市計画税: 2,000万円 × 0.3% = 6万円
- 合計: 34万円
買い替えタイミングと税負担の重複
買い替えのタイミングによっては、旧居と新居の固定資産税を同時に負担する期間が発生します。
(1) 旧居と新居の二重負担リスク
1月1日時点で旧居と新居の両方を所有していると、両方の固定資産税が課税されます。
| 買い替えパターン | 1月1日時点の所有状況 | 税負担 |
|---|---|---|
| 売り先行 | 新居のみ | 新居のみ |
| 買い先行 | 旧居+新居 | 両方（二重負担） |
| 同時決済 | 調整次第 | 調整可能 |
(2) 1月1日をまたぐ買い替えの注意点
買い先行で買い替える場合、1月1日をまたぐと二重負担が発生します。
例（二重負担が発生するケース）:
- 新居購入: 2025年11月
- 旧居売却: 2026年2月
- 2026年1月1日時点: 両方所有 → 2026年は両方に課税
(3) 税負担を避けるタイミング
二重負担を避けるには、以下のタイミング調整が有効です:
- 旧居売却を12月末までに完了させる
- 新居購入を1月以降にする
- 同時決済で引渡日を調整する
住宅用地の特例措置の適用タイミング
土地購入後に住宅を建築すると、住宅用地の特例措置により税負担が大幅に軽減されます。
(1) 小規模住宅用地（200㎡以下：評価額の1/6）
住宅を建築すると、小規模住宅用地（200㎡以下）の固定資産税の課税標準が評価額の1/6に軽減されます。
計算例（200㎡の土地に住宅を建築）:
- 評価額: 2,000万円
- 課税標準: 2,000万円 × 1/6 = 約333万円
- 固定資産税: 333万円 × 1.4% = 約4.7万円
更地の場合（28万円）と比較すると、約23万円の軽減です。
(2) 更地期間の税負担
土地のみを購入した場合、住宅用地の特例措置は適用されず、更地として評価額×1.4%の通常税率が適用されます。建築までの期間を短くすることで、更地期間の高額な税負担を抑えられます。
(3) 建築後の特例適用
住宅が完成し、翌年1月1日時点で住宅用地として認定されれば、その年から特例措置が適用されます。
例:
- 土地購入: 2025年5月
- 住宅完成: 2025年12月
- 2026年1月1日時点: 住宅用地 → 2026年から特例適用
固定資産税の納税時期と精算方法
買い替え時の納税手続きと精算方法を理解しておきましょう。
(1) 納税通知書（4〜6月頃）
固定資産税の納税通知書は、毎年4〜6月頃に届きます。納付期限は自治体により異なりますが、一般的に年4回に分けて納付します。
参考: 固定資産税はいつ払う？通知書が届くタイミングや納税方法をわかりやすく解説！
(2) 売買時の精算方法
旧居を売却する際、売買契約時に引渡し日を基準に固定資産税を日割り精算するのが一般的です。1月1日時点の所有者（売主）が納税義務者ですが、引渡し後の期間分を買主が負担する形で精算されます。
精算例（8月1日引渡しの場合）:
- 年間固定資産税: 20万円
- 売主負担（1/1〜7/31）: 約11.6万円
- 買主負担（8/1〜12/31）: 約8.4万円
(3) 年4回分割払いまたは一括払い
固定資産税は、年4回分割払いまたは一括払いが選択できます。口座振替やクレジットカード払い、スマートフォン決済にも対応している自治体が増えています。
買い替え時の税務上の注意点
買い替えでは、以下の税務上の注意点を押さえておく必要があります。
(1) 旧居の固定資産税精算
旧居を売却する際は、固定資産税の精算を売買契約書に明記することが重要です。精算方法（起算日、日割り計算方法）を事前に確認し、買主と合意しておきましょう。
(2) 評価替え（3年ごと）による税額変動
固定資産の評価額は3年ごとに見直されます（令和6年度が基準年度、次回は令和9年度）。地価変動により評価額が変わるため、旧居と新居で地域が異なる場合、路線価の違いにより税額が大きく変わる可能性があります。
評価替えスケジュール:
- 令和6年度（2024年度）: 基準年度
- 令和7年度（2025年度）: 据え置き
- 令和8年度（2026年度）: 据え置き
- 令和9年度（2027年度）: 次回評価替え
参考: 【2025年7月更新】新築住宅の固定資産税とは？減税（軽減措置）やいつから支払うかも解説
まとめ
買い替えで土地を購入する際、固定資産税・都市計画税の負担タイミングが重要です。1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、旧居を12月末までに売却し、新居を1月1日以降に購入すれば、その年の固定資産税負担を避けられます。
更地は住宅用地の特例が適用されないため、評価額×1.4%の税率が適用されます。住宅を建築すると200㎡以下の部分が評価額の1/6に軽減されるため、建築までの期間を短くすることで税負担を抑えられます。
売買契約時には、固定資産税の日割り精算を明記し、買主との合意を取りましょう。評価替えは3年ごとに実施されるため、地価変動により税額が変わる可能性があります。