土地売却時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
土地を売却する際、固定資産税と都市計画税の取り扱いについて理解しておくことが重要です。基礎知識を確認しましょう。
(1) 固定資産税とは何か
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される市町村税です（出典: 総務省）。
基本情報:
- 課税主体: 市町村（東京23区は都が課税）
- 納税義務者: 1月1日時点の所有者
- 標準税率: 1.4%
- 課税標準: 固定資産税評価額（3年ごとに評価替え）
固定資産税評価額は、土地の場合、公示価格の約70%が目安となります。
(2) 都市計画税とは何か
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される目的税です（出典: 総務省）。都市計画事業や土地区画整理事業の財源として使われます。
基本情報:
- 課税対象: 市街化区域内の土地・建物
- 制限税率: 0.3%（自治体により異なる）
- 納税義務者: 固定資産税と同じ（1月1日時点の所有者）
市街化調整区域や非線引き都市計画区域では、都市計画税は課されません。
(3) 土地の固定資産税評価額
土地の固定資産税評価額は、以下の方法で決定されます。
- 市街地: 路線価方式（道路ごとの価格に面積を掛ける）
- 市街地以外: 標準宅地の評価額に各筆の状況補正を加える
評価額は3年ごとに見直され（評価替え）、地価の変動に応じて調整されます。
土地売却時の納税義務者と課税の仕組み
土地を売却した年の納税義務について、正確に理解しましょう。
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、その年の1月1日時点で登記簿に記載されている所有者です（出典: 総務省）。
重要なポイント:
- 1月2日以降に売却しても、その年度の税金は売主が納税義務者
- 引き渡し時期にかかわらず、1月1日時点の所有者に課税
- 年の途中で所有者が変わっても、納税義務者は変更されない
(2) 売却年度の納税義務
売却した年度であっても、1月1日時点で所有していた売主に全額の納税義務があります。
例:
- 2025年5月に土地を売却した場合
- 2025年度の固定資産税の納税義務者は売主
- 買主は2026年1月1日時点で所有していれば、2026年度から納税義務を負う
ただし、実務では引き渡し日を基準に日割り計算で精算するのが一般的です（後述）。
(3) 負担調整措置の仕組み
土地の固定資産税には、評価替えによる税額の急激な上昇を緩和する負担調整措置があります（出典: 総務省）。
負担調整により、評価額が上昇しても税額が段階的に引き上げられるため、前年度と比較して税額の変動を確認しておくことが重要です。
土地売却時の固定資産税日割り精算
土地売却時の固定資産税精算の実務を理解しましょう。
(1) 日割り精算の実務
法律上、売却時の固定資産税精算義務はありませんが、商慣習として日割り計算で精算するのが一般的です（出典: 国税庁）。
精算の流れ:
- 売主が年度分の固定資産税を全額納付
- 引き渡し日を基準に日割り計算
- 引き渡し日以降の日数分を買主が売主に支払う
計算例:
- 年間固定資産税: 120,000円
- 引き渡し日: 7月1日
- 起算日: 1月1日（関東方式）
売主負担: 120,000円 × 181日/365日 = 59,507円 買主負担: 120,000円 × 184日/365日 = 60,493円
買主は60,493円を売主に支払います。
(2) 関東（1/1起算）と関西（4/1起算）の違い
固定資産税の起算日は、関東と関西で慣習が異なります。
| 地域 | 起算日 | 理由 |
|---|---|---|
| 関東 | 1月1日 | 課税基準日に合わせる |
| 関西 | 4月1日 | 年度の始まりに合わせる |
同じ引き渡し日でも起算日により精算額が変わります。
例: 年間固定資産税120,000円、引き渡し日7月1日の場合
- 関東（1/1起算）: 買主負担60,493円
- 関西（4/1起算）: 買主負担90,246円
売買契約時に起算日を明確にしておくことが重要です。
(3) 売買契約書への記載
固定資産税の精算方法は、売買契約書に明記します。
記載事項:
- 起算日（1月1日または4月1日）
- 引き渡し日の負担者（売主または買主）
- 精算方法（日割り計算の詳細）
- 未納税額がある場合の取り扱い
契約書に明記することで、後日のトラブルを防げます。
住宅用地の特例と更地での税負担
住宅用地には固定資産税の軽減措置があります。更地にする際は注意が必要です。
(1) 住宅用地の特例措置の概要
住宅用地の特例により、住宅が建っている土地の固定資産税は大幅に軽減されます（出典: 総務省）。
| 区分 | 適用面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超 | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
例:
- 評価額3,000万円の土地（200㎡以下）
- 住宅あり: 課税標準500万円（3,000万円×1/6）
- 更地: 課税標準3,000万円
更地にすると、固定資産税が最大6倍に増加します。
(2) 建物取り壊しによる特例喪失
住宅を取り壊して更地にすると、翌年度から住宅用地の特例が適用されなくなります。
特例喪失のタイミング:
- 1月1日時点で更地: 特例が適用されず、高額な税金が課される
- 1月2日以降に取り壊し: その年度は特例が適用される（翌年度から適用外）
(3) 更地化のタイミングと税負担
建物を取り壊して更地で売却する場合、取り壊しのタイミングが税負担に大きく影響します。
税負担を抑える戦略:
- 1月2日以降に取り壊す: その年度は住宅用地の特例が適用される
- 年末に取り壊しを避ける: 翌年1月1日まで建物を残す
- 早期売却: 更地での課税期間を短くする
売却が決まっている場合、引き渡し直前に取り壊すことで税負担を最小限に抑えられます。
売却タイミングと固定資産税の関係
土地の売却タイミングと固定資産税の関係を理解し、計画的に売却しましょう。
(1) 年度内売却と年度またぎ売却
売却時期により、固定資産税の負担額が変わります。
年度内売却（例: 2025年5月売却）:
- 2025年度の固定資産税は売主が納税義務者
- 日割り精算で買主から一部回収
年度またぎ売却（例: 2025年12月売却）:
- 2025年度の固定資産税は売主が全額負担
- 2026年度の固定資産税は買主が負担
12月に売却する場合、2025年度の税金をほぼ全額負担することになります。
(2) 納期と精算のタイミング
固定資産税の納期は、多くの自治体で年4回に分かれています。
一般的な納期:
- 第1期: 4月~5月
- 第2期: 7月~8月
- 第3期: 12月~1月
- 第4期: 2月~3月
引き渡し時に未納分がある場合、売主が納付してから精算するのが一般的です。
(3) 評価替え年度の影響
土地の固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。
評価替えの年度:
- 2024年度、2027年度、2030年度...
評価替え年度に地価が上昇している場合、固定資産税が増額される可能性があります。評価替え前後での売却タイミングも検討材料の一つです。
土地売却契約時の固定資産税の注意点
売買契約時に確認すべき固定資産税の注意点をまとめます。
(1) 売主買主間の合意事項
固定資産税の精算について、売主買主間で以下を合意しましょう。
- 起算日: 1月1日か4月1日か
- 引き渡し日の扱い: 売主負担か買主負担か
- 日割り計算方法: 365日か実日数か
- 未納税額の処理: 引き渡し前に納付するか、代金から差し引くか
(2) 固定資産税納税通知書の確認
売却前に、固定資産税納税通知書を確認しましょう。
確認事項:
- 年間税額
- 課税標準額
- 納期限
- 未納の有無
納税通知書は4月頃に郵送されます。通知書がない場合、市町村に問い合わせて税額を確認できます。
(3) 不動産会社への確認ポイント
不動産会社を通じて売却する場合、以下を確認しましょう。
- この地域の起算日の慣習（1/1か4/1か）
- 固定資産税の精算方法
- 引き渡し日の設定と税負担への影響
- 更地にする場合のタイミングの推奨
不動産会社は地域の慣習に詳しいため、アドバイスを受けることが重要です。