土地購入時の固定資産税・都市計画税の基本を知ろう
土地を購入すると、固定資産税と都市計画税という2つの税金が毎年発生します。これらの税金は、所有している限り支払い続ける維持費であり、購入前に正確に理解しておくことが重要です。特に土地は、住宅を建てるかどうかで税額が大きく変わるため、計画的な税負担の把握が必要です。
この記事のポイント
- 固定資産税は評価額×1.4%、都市計画税は評価額×0.3%以内が基本
- 更地のままだと住宅用地の特例が適用されず、税額が6倍になる可能性がある
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、購入タイミングで初年度の負担が変わる
- 評価額は3年ごとに見直されるため、地価変動により税額が変わる可能性がある
1. 土地購入時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、総務省の固定資産評価基準に基づいて決定される固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税で、税率は上限0.3%（自治体の条例で決定）です。主に市街化区域内の土地に課税されます。
両税とも、所有している限り毎年支払い続ける必要があるため、土地購入の際は維持費として事前に把握しておくことが大切です。
(2) 納税義務者（1月1日時点の所有者）
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。例えば、1月2日に土地を購入した場合、その年の税金は前の所有者が負担し、購入者は翌年から納税義務が発生します。
逆に、12月に購入した場合は、購入翌年の1月1日時点で所有者となるため、その年から納税義務が発生します。購入タイミングによって初年度の税負担の有無が変わるため、契約時期を考慮することも一つの方法です。
2. 固定資産税の計算方法と税率
(1) 固定資産税評価額の決まり方
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が決定します。住宅地の場合、地価公示価格の7割をめどに計算されることが一般的です。
例えば、地価公示価格が1,000万円の土地であれば、固定資産税評価額は約700万円となります。ただし、実際の評価額は土地の形状や道路付け、周辺環境などの要因により個別に決定されます。
(2) 標準税率1.4%と計算例
固定資産税の標準税率は**1.4%**です。計算式は以下のとおりです。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
【計算例】
- 固定資産税評価額：700万円
- 固定資産税：700万円 × 1.4% = 9.8万円/年
この金額が、住宅用地の特例が適用されない更地の場合の年間固定資産税です。
(3) 評価替え（3年ごと）の仕組み
固定資産の評価額は3年ごとに見直されます。令和6年度（2024年度）が基準年度で、次回は令和9年度（2027年度）に評価替えが行われます。
地価が上昇している地域では評価額も上昇し、固定資産税が増加する可能性があります。一方、地価が下落している地域では評価額も下がり、税額が減少する場合もあります。建物と異なり、土地は経年減価補正率が適用されないため、地価変動の影響を直接受けます。
3. 都市計画税とは何か
(1) 都市計画税の目的と税率（上限0.3%）
都市計画税は、都市計画事業（道路・公園・下水道整備など）や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は**上限0.3%**で、各自治体が条例により決定します。
【計算例】
- 固定資産税評価額：700万円
- 都市計画税（税率0.3%の場合）：700万円 × 0.3% = 2.1万円/年
固定資産税と合わせると、年間11.9万円（9.8万円+2.1万円）の税負担となります。
(2) 固定資産税との違い
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税主体 | 市町村 | 市町村 |
| 税率 | 標準1.4% | 上限0.3% |
| 課税対象 | 全ての土地・建物 | 主に市街化区域内の土地・建物 |
| 税の性質 | 普通税 | 目的税 |
固定資産税は全ての土地に課税されますが、都市計画税は主に市街化区域内の土地にのみ課税されます。
(3) 市街化区域内の課税
都市計画税は市街化区域内の土地に課税されるのが一般的です。市街化調整区域や都市計画区域外の土地には課税されないため、購入予定地がどの区域に該当するか事前に確認することが重要です。
4. 住宅用地の特例措置と更地の税負担の違い
(1) 小規模住宅用地の特例（200㎡以下：評価額の1/6）
住宅を建てた場合、200㎡以下の部分は小規模住宅用地として、固定資産税の課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。都市計画税も評価額の1/3に軽減されます。
【計算例（200㎡の土地に住宅を建てた場合）】
- 固定資産税評価額：700万円
- 固定資産税：700万円 × 1/6 × 1.4% = 約1.63万円/年
- 都市計画税：700万円 × 1/3 × 0.3% = 0.7万円/年
- 合計：約2.33万円/年
更地の場合（11.9万円/年）と比べると、税額が約5分の1になります。
(2) 一般住宅用地の特例（200㎡超：評価額の1/3）
200㎡を超える部分は一般住宅用地として、固定資産税の課税標準額が評価額の1/3、都市計画税が評価額の2/3に軽減されます。
(3) 更地の税負担（特例なし）
更地のまま所有する場合、住宅用地の特例措置は適用されません。そのため、評価額×1.4%（固定資産税）+評価額×0.3%（都市計画税）の税額が課されます。
住宅を建築する予定がある場合は、更地のまま保有する期間をできるだけ短くすることで、税負担を抑えることができます。
5. 固定資産税の納税時期と方法
(1) 納税通知書（4〜6月頃）
固定資産税の納税通知書は、毎年4〜6月頃に市町村から送付されます。通知書には、課税標準額、税額、納期限などが記載されています。
(2) 年4回分割払いまたは一括払い
固定資産税は、年4回に分けて納付することが一般的です。東京都の場合、第1期は6月1日〜30日、第2期は9月、第3期は12月、第4期は翌年2月となっています。自治体により納期限が異なるため、通知書で確認してください。
一括払いも可能ですが、分割払いと比べて割引がない自治体が多いため、資金繰りに応じて選択することが推奨されます。
(3) 納付方法の選択肢
納付方法は以下の選択肢があります。
- 窓口納付：金融機関、コンビニエンスストアで納付書により支払い
- 口座振替：指定口座から自動引き落とし
- クレジットカード払い：インターネット経由で支払い（手数料がかかる場合あり）
- スマートフォン決済：PayPayなどのアプリで支払い
6. 購入タイミングと税負担の関係
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
繰り返しになりますが、固定資産税・都市計画税の納税義務者は毎年1月1日時点の所有者です。このため、購入タイミングにより初年度の税負担の有無が変わります。
(2) 初年度の税負担の有無
| 購入時期 | 初年度の税負担 |
|---|---|
| 1月2日〜12月31日 | なし（前所有者が負担） |
| 購入翌年の1月1日以降 | あり（購入者が負担） |
例えば、2025年1月2日に購入した場合、2025年分の税金は前所有者が負担し、購入者は2026年から納税義務が発生します。
一方、2024年12月に購入した場合、2025年1月1日時点で所有者となるため、2025年分から納税義務が発生します。
まとめ
土地購入時の固定資産税・都市計画税は、購入後の維持費として重要な要素です。以下のポイントを押さえておきましょう。
- 固定資産税は評価額×1.4%、都市計画税は評価額×0.3%以内が基本
- 住宅用地の特例措置により、住宅を建てると税額が大幅に軽減される（200㎡以下で評価額の1/6）
- 更地のままだと特例が適用されず、税額が約6倍になる
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、購入タイミングで初年度の負担が変わる
- 評価額は3年ごとに見直されるため、地価変動により税額が変わる可能性がある
土地購入を検討する際は、購入価格だけでなく、維持費としての固定資産税・都市計画税も含めた総合的な資金計画を立てることが大切です。