相続購入戸建ての固定資産税・都市計画税の基本
相続で得た資金で戸建てを購入した場合、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。固定資産税は土地・建物の所有者に対して毎年1月1日時点で課される地方税で、標準税率は1.4%です。都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課される地方税で、制限税率は0.3%です。相続資金での購入でも、通常の購入と同様に税負担が発生します。本記事では、相続購入戸建ての固定資産税・都市計画税について、実務上の重要ポイントを解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税（標準税率1.4%）
- 都市計画税は市街化区域内の物件に課税（制限税率0.3%）
- 住宅用地の特例により課税標準が1/6または1/3に軽減
- 新築戸建ては3年間（長期優良住宅は5年間）固定資産税が1/2に軽減
- 相続により戸建てを取得した場合とは課税関係が異なる
相続購入戸建ての基礎知識
相続資金での戸建て購入
相続で得た資金で戸建てを購入する場合、相続税は相続時に課税されますが、購入した戸建てに対しては通常の購入と同様に固定資産税・都市計画税が課税されます。また、購入時には不動産取得税と登録免許税が課されます。
相続により戸建てを取得した場合との違い
相続資金で購入する場合と、相続により戸建てを取得する場合では、税制上の取扱いが異なります。
相続資金で購入した場合:
- 固定資産税・都市計画税: 購入の翌年1月1日から課税
- 不動産取得税: 購入時に課税
- 登録免許税: 購入時に課税（所有権移転2%）
相続により戸建てを取得した場合:
- 固定資産税・都市計画税: 相続した年の1月1日時点の所有者（被相続人または相続人）に課税
- 不動産取得税: 非課税
- 登録免許税: 相続登記時に課税（所有権移転0.4%）
- 相続税: 相続財産の評価額に応じて課税
納税義務者（1月1日時点の所有者）
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課税されます。例えば、2025年12月に戸建てを購入した場合、2026年1月1日時点で所有しているため、2026年度の固定資産税・都市計画税が課税されます。
固定資産税の仕組みと計算方法
固定資産税の基本（標準税率1.4%）
固定資産税は、土地・建物の所有者に対して毎年課される地方税です。標準税率は1.4%ですが、市町村により異なる場合があります（総務省: 固定資産税）。
計算式: 固定資産税 = 課税標準 × 税率（1.4%）
課税標準は、固定資産税評価額をもとに、各種軽減措置を適用した後の課税対象額です。
課税標準の計算
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価替えを行います。評価額は、一般的に市場価格の70%程度です。住宅用地の特例により、課税標準は以下のように軽減されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 課税標準が1/6に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超）: 課税標準が1/3に軽減
戸建ての固定資産税の目安（年間10-15万円）
戸建ての固定資産税は、土地・建物の評価額により異なりますが、一般的に年間10-15万円程度が目安です。
計算例（新築戸建て）:
- 土地評価額: 2,000万円（200㎡）
- 建物評価額: 1,000万円
- 土地の課税標準: 2,000万円 × 1/6 = 約333万円
- 建物の課税標準: 1,000万円 × 1/2（新築減額） = 500万円
- 固定資産税: （333万円 + 500万円） × 1.4% = 約11.7万円
評価額の算出方法
固定資産税評価額は、市町村の固定資産評価基準に基づき算出されます。土地は路線価や近隣の取引価格、建物は再建築価格（同じ建物を新築する場合の価格）から経年減価を差し引いて算出されます。評価額は、毎年送付される納税通知書で確認できます。
都市計画税の仕組みと計算方法
都市計画税とは（制限税率0.3%）
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物の所有者に課される地方税です。都市計画事業（道路・公園等の整備）の財源として使われます。制限税率は0.3%で、これを超える税率を設定することはできません（総務省: 都市計画税）。
計算式: 都市計画税 = 課税標準 × 税率（0.3%以下）
課税対象地域（市街化区域）
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課税されます。市街化区域とは、既に市街地を形成している区域、または今後10年以内に優先的に市街化を図る区域です。市街化調整区域や非線引き区域では、原則として都市計画税は課税されません。
固定資産税との違い
固定資産税と都市計画税は、いずれも土地・建物の所有者に課税される地方税ですが、以下の違いがあります。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税対象 | すべての土地・建物 | 市街化区域内の土地・建物 |
| 税率 | 標準税率1.4% | 制限税率0.3%以下 |
| 使途 | 一般財源 | 都市計画事業の財源 |
| 納税通知書 | 固定資産税と合算で送付 | 固定資産税と合算で送付 |
計算例（市街化区域内の新築戸建て）:
- 土地の課税標準: 333万円（小規模住宅用地1/6軽減後）
- 建物の課税標準: 500万円（新築減額1/2適用後）
- 都市計画税: （333万円 + 500万円） × 0.3% = 約2.5万円
相続資金で購入した戸建ての税制優遇
住宅用地の特例（1/6・1/3軽減）
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が1/6、一般住宅用地（200㎡超）は1/3に軽減されます（総務省: 住宅用地に係る固定資産税の軽減措置）。
適用条件:
- 居住用の建物が建っていること
- 建物の床面積の10倍までの土地面積
新築戸建ての減額措置（3年間1/2）
新築戸建ては、以下の要件を満たす場合、固定資産税が3年間1/2に軽減されます（総務省: 新築住宅に係る固定資産税の減額措置）。
適用要件:
- 床面積が50㎡以上280㎡以下
- 専用住宅または併用住宅（居住部分が1/2以上）
- 2024年3月31日までに新築された住宅（期限延長の可能性あり）
軽減内容:
- 一般住宅: 3年間、固定資産税が1/2に軽減
- 軽減対象床面積: 120㎡まで
長期優良住宅の特例（5年間1/2）
長期優良住宅の認定を受けた戸建ては、5年間、固定資産税が1/2に軽減されます。長期優良住宅は、耐震性・省エネ性・劣化対策等の基準を満たし、長期間良好な状態で使用できる住宅です。
軽減内容:
- 長期優良住宅: 5年間、固定資産税が1/2に軽減
- 軽減対象床面積: 120㎡まで
| 住宅種別 | 軽減期間 | 軽減率 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 3年間 | 1/2 |
| 長期優良住宅 | 5年間 | 1/2 |
相続税と固定資産税の関係
相続により戸建てを取得した場合
相続により戸建てを取得した場合、相続税の課税対象となります。相続税は、相続財産の評価額から基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を差し引いた金額に対して課税されます（国税庁: 相続税）。
相続により取得した戸建ては、相続税の課税対象ですが、不動産取得税は非課税です。また、固定資産税・都市計画税は、相続した年の1月1日時点の所有者（被相続人または相続人）に課税されます。
相続登記と固定資産税
相続により戸建てを取得した場合、相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記が完了していないと、納税通知書が被相続人名義で送付される場合があります。相続人は、被相続人の納税義務を承継するため、納税通知書を受け取ったら速やかに納税しましょう。
相続人が複数いる場合の負担割合
相続人が複数いる場合、戸建てを共有名義で相続することがあります。共有名義の場合、持分に応じて各相続人が連帯して納税義務を負います。通常は代表者が一括で納税し、後で持分に応じて精算します。
例:
- 相続人: 配偶者（持分1/2）、子2人（持分各1/4）
- 固定資産税: 12万円
- 各自の負担: 配偶者6万円、子各3万円
空き家のまま放置した場合のリスク
相続により戸建てを取得したが、誰も居住せず空き家のまま放置すると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなる可能性があります。「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、特定空家等に指定されると、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が最大6倍になります。
空き家を放置せず、賃貸に出す、売却する、または定期的に管理することが重要です。
固定資産税の支払い時期と納税方法
納税通知書の送付時期
固定資産税・都市計画税の納税通知書は、毎年4-6月頃に市町村から送付されます。納税通知書には、課税標準、税額、納期限等が記載されています。
年4回の分割払い
固定資産税・都市計画税は、年4回の分割払いが可能です。納期は市町村により異なりますが、一般的に以下のスケジュールです。
- 第1期: 4-6月
- 第2期: 7-9月
- 第3期: 10-12月
- 第4期: 翌年1-3月
また、一括払いも可能です。
口座振替・クレジットカード払い
多くの市町村では、口座振替やクレジットカード払いに対応しています。口座振替は、納期ごとに自動引き落としされるため、納め忘れを防げます。クレジットカード払いは、ポイント還元を受けられますが、決済手数料がかかる場合があります。
まとめ
相続で得た資金で戸建てを購入した場合、固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。固定資産税は1月1日時点の所有者に課税され、標準税率は1.4%です。都市計画税は市街化区域内の物件に課税され、制限税率は0.3%です。住宅用地の特例により課税標準が1/6または1/3に軽減され、新築戸建ては3年間（長期優良住宅は5年間）固定資産税が1/2に軽減されます。相続により戸建てを取得した場合とは課税関係が異なり、不動産取得税が課税される点に注意が必要です。納税通知書は毎年4-6月頃に送付され、年4回の分割払いが可能です。税制優遇措置を活用し、適切に納税しましょう。
よくある質問
Q1: 相続で得た資金で戸建てを購入した場合、固定資産税はかかりますか？
A: 相続資金での購入でも、固定資産税は通常通り発生します。購入の翌年1月1日時点で所有していれば納税義務が発生します。標準税率1.4%で、住宅用地の特例や新築減額措置により軽減されます。
Q2: 相続により戸建てを取得した場合と、相続資金で購入した場合で税金は違いますか？
A: 固定資産税は同じように発生します。ただし、相続により戸建てを取得した場合は相続税が課される可能性があり、不動産取得税は非課税です。相続資金で購入した場合は不動産取得税・登録免許税が課されます。
Q3: 相続した戸建てを複数の相続人で共有している場合、固定資産税はどうなりますか？
A: 共有名義の場合、持分に応じて各相続人が連帯して納税義務を負います。通常は代表者が一括で納税し、後で持分に応じて精算します。例えば、配偶者持分1/2、子2人各1/4なら、配偶者が半分、子がそれぞれ1/4ずつ負担します。
Q4: 新築戸建てを購入した場合、固定資産税の軽減措置はありますか？
A: 床面積50㎡以上280㎡以下の新築戸建ては、3年間（長期優良住宅等は5年間）、固定資産税が1/2に軽減されます。相続資金での購入でも同様に適用されます。軽減対象床面積は120㎡までです。