買い替えで戸建てを売却する際の固定資産税の扱い
住み替えで戸建ての売却を検討する際、固定資産税や都市計画税の負担がどうなるのか、不安を感じる方は多いでしょう。「売却と購入で二重に税金を払うの？」「精算はどうなる？」といった疑問を持つ方も少なくありません。
この記事のポイント:
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となる法的な仕組み
- 買い替え時の二重負担リスクとその回避方法
- 売却時・購入時それぞれの日割り精算の実務
- 関東と関西で異なる起算日の慣習（1/1起算 vs 4/1起算）
- 住宅用地特例の適用タイミングと税額への影響
- 買い替えスケジュールによる固定資産税の最適化
固定資産税・都市計画税は地方税法で定められた市町村税であり、納税義務者や課税の仕組みは明確です。しかし、買い替え時は売却物件と購入物件の両方で税負担が発生するため、タイミングや精算方法を理解しておくことが重要です。本記事では、総務省や国税庁などの公的情報源をもとに、買い替え時の固定資産税の扱いを実務的な視点から解説します。
1. 買い替え時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される市町村税です。総務省の資料によれば、標準税率は1.4%ですが、各自治体が条例で税率を定めるため、地域によって実際の税率は異なります。
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、税率の上限は0.3%です。都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられ、固定資産税と併せて課税されます。
固定資産税・都市計画税の特徴:
- 課税時期：毎年1月1日（賦課期日）
- 納税義務者：1月1日時点の登記簿上の所有者
- 税率：固定資産税は標準1.4%、都市計画税は上限0.3%
- 納期：年4回（自治体により異なる）
(2) 買い替え時の二重負担リスク
買い替えで最も気になるのは、売却物件と購入物件の両方で固定資産税を負担するのではないか、という点です。結論から言えば、1月1日時点で所有している物件にのみ課税されるため、売却と購入のタイミングによっては二重負担を回避できます。
買い替えパターン別の課税関係:
| パターン | 売却物件 | 購入物件 | 年度の税負担 |
|---|---|---|---|
| 12月に売却、翌1月に購入 | 1/1時点で所有なし | 1/1時点で所有あり | 購入物件のみ課税 |
| 1月に売却、同年12月に購入 | 1/1時点で所有あり | 1/1時点で所有なし | 売却物件のみ課税 |
| 同年内に売却・購入 | 1/1時点で所有あり | 1/1時点で所有なし | 売却物件のみ課税 |
| 年をまたいで売却・購入 | 1/1時点で所有あり | 翌1/1時点で所有あり | 両方課税される |
(3) 納税義務の発生時期
固定資産税・都市計画税の納税義務は、毎年1月1日（賦課期日）時点の登記簿上の所有者に発生します。買い替えの場合、売却物件と購入物件それぞれで、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
例えば、2025年5月に売却、2025年10月に購入した場合:
- 売却物件: 2025年1月1日時点で所有していたため、2025年度は売主（自分）が納税義務者
- 購入物件: 2025年1月1日時点では所有していないため、2025年度は前所有者が納税義務者。2026年度から自分が納税義務者
2. 売却戸建ての固定資産税納税義務と精算方法
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
売却物件の固定資産税は、1月1日時点の所有者が全額納税義務を負います。年度途中で売却しても、納税義務者は変わりません。これは地方税法で明確に定められています。
例えば、2025年7月に戸建てを売却した場合:
- 2025年度の固定資産税：2025年1月1日時点の所有者である売主が全額納税義務を負う
- 買主には法律上の納税義務は発生しない
(2) 売却年度の納税義務
売却年度の固定資産税は、売主が全額納税する義務がありますが、実務では引き渡し日を基準に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払う「精算」が行われます。これは法律上の義務ではなく、不動産取引における商習慣です。
総務省の資料でも、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者であることが明記されており、売却後も売主が納税義務を負い続けます。ただし、実務的には日割り精算により、実質的な負担は引き渡し日で分担されます。
(3) 引き渡し日を基準とした精算
売却時の固定資産税精算は、引き渡し日を基準として行われます。引き渡し日前日までを売主負担、引き渡し日以降を買主負担とするのが一般的です。
日割り精算の計算例（年税額150,000円、5月1日引き渡し、1月1日起算）:
- 売主負担（1/1〜4/30）: 150,000円 × 120日 / 365日 ≒ 49,315円
- 買主負担（5/1〜12/31）: 150,000円 × 245日 / 365日 ≒ 100,685円
決済時に、買主が売主に100,685円を支払うことで精算が完了します。
3. 購入戸建ての固定資産税負担とタイミング
(1) 購入年度の納税義務者
購入物件の固定資産税は、購入年度は前所有者が納税義務者となります。ただし、売却時と同様に、引き渡し日を基準とした日割り精算が行われるため、買主は引き渡し日以降の分を負担します。
例えば、2025年10月に戸建てを購入した場合:
- 2025年度の固定資産税：2025年1月1日時点の所有者（前所有者）が納税義務者
- 日割り精算により、買主は10月〜12月分を前所有者に支払う
- 2026年度の固定資産税：2026年1月1日時点の所有者（自分）が納税義務者となり、全額を負担
(2) 新築・中古による評価額の違い
購入物件が新築か中古かによって、固定資産税評価額は大きく異なります。
新築戸建て:
- 土地：購入時の評価額（公示価格の約70%）
- 建物：再建築価格を基準に評価（購入価格の約50〜70%）
- 新築住宅の減額措置：建物部分の固定資産税が3〜5年間1/2に軽減
中古戸建て:
- 土地：3年ごとの評価替えによる評価額
- 建物：経年劣化を考慮した評価額（築年数が古いほど低い）
- 新築減額措置の適用は、築年数により終了している場合が多い
総務省の資料によれば、新築住宅は3年間（長期優良住宅は5年間）、建物部分の固定資産税が1/2に減額されます。購入予定の戸建てが新築の場合、この減額措置を考慮して資金計画を立てることができます。
(3) 購入時の日割り精算
購入時も、売却時と同様に日割り精算が行われます。引き渡し日以降の固定資産税相当額を、買主が売主に支払います。
購入時の精算額は、以下の要素で決まります:
- 年税額（納税通知書で確認）
- 引き渡し日
- 起算日（関東1/1起算、関西4/1起算）
買い替えの場合、売却側での精算金受け取りと、購入側での精算金支払いの両方が発生するため、資金計画に織り込んでおく必要があります。
4. 買い替え時の日割り精算と起算日の違い
(1) 関東方式（1月1日起算）
関東地方では、固定資産税の賦課期日である1月1日を起算日とする慣習が一般的です。これは地方税法の賦課期日と一致しており、法律上の納税義務者の考え方とも整合性があります。
1月1日起算の特徴:
- 賦課期日と一致するため法的な整合性が高い
- 年度前半（1〜6月）の引き渡しでは買主負担が多くなる
- 年度後半（7〜12月）の引き渡しでは売主負担が多くなる
(2) 関西方式（4月1日起算）
関西地方では、年度の区切りである4月1日を起算日とする慣習があります。これは自治体の会計年度（4月〜翌年3月）に合わせた考え方です。
4月1日起算の特徴:
- 自治体の会計年度と一致
- 同じ引き渡し日でも1月1日起算とは精算額が異なる
- 4月以降の引き渡しでは、1月1日起算より買主負担が多くなる傾向
(3) 売却・購入それぞれでの精算計算
買い替えの場合、売却と購入の両方で精算が発生します。それぞれの物件が関東と関西にある場合、起算日が異なるため注意が必要です。
買い替えシミュレーション（関東で売却、関西で購入、5月1日引き渡し）:
売却物件（関東・年税額150,000円）:
- 起算日：1月1日
- 売主負担：1/1〜4/30（120日） ≒ 49,315円
- 買主負担：5/1〜12/31（245日） ≒ 100,685円
- 精算金受け取り：100,685円
購入物件（関西・年税額180,000円）:
- 起算日：4月1日
- 売主負担：4/1〜4/30（30日） ≒ 14,795円
- 買主負担：5/1〜翌3/31（335日） ≒ 165,205円
- 精算金支払い：165,205円
差額：165,205円 - 100,685円 = 64,520円の支出
買い替え時は、売却と購入の精算金の差額を資金計画に織り込んでおく必要があります。
5. 住宅用地特例の適用と買い替えでの注意点
(1) 小規模住宅用地の特例（1/6軽減）
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する特例があります。総務省の資料によれば、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、以下の軽減措置が適用されます:
- 固定資産税: 課税標準が評価額の1/6に軽減
- 都市計画税: 課税標準が評価額の1/3に軽減
例えば、評価額3,000万円、面積150㎡の土地の場合:
- 特例適用時: 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 70,000円
- 特例なし: 3,000万円 × 1.4% = 420,000円
この特例により、住宅の敷地として利用されている土地の税負担は大幅に軽減されています。
(2) 売却後の特例喪失タイミング
戸建てを売却すると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。ただし、買主が住宅として継続利用すれば特例は継続されます。
売却後の特例適用:
| 売却後の状態 | 住宅用地特例 | 税額への影響 |
|---|---|---|
| 買主が住宅として利用 | 継続適用 | 変化なし |
| 建物を取り壊して更地 | 翌年度から不適用 | 税額増加 |
| 駐車場・事業用地 | 翌年度から不適用 | 税額増加 |
売却年度の日割り精算は、売却前年の評価額・税額を基準とするため、売却後の特例喪失が精算額に影響することはありません。影響を受けるのは買主の翌年度以降の税負担です。
(3) 購入物件での特例適用開始
購入物件では、引き渡し日から住宅として利用を開始すれば、翌年度から住宅用地特例が適用されます。
例えば、2025年10月に戸建てを購入した場合:
- 2025年度：前所有者の状況により特例適用の有無が決まる（日割り精算額に反映）
- 2026年度以降：自分が住宅として利用していれば特例適用
購入物件が更地の場合、住宅を建築して居住を開始すれば、翌年度から特例が適用されます。
6. 買い替えスケジュールと固定資産税の最適化
(1) 売却・購入のタイミングと税負担
買い替えのスケジュールによって、固定資産税の負担パターンが変わります。
パターン1: 年内に売却・購入を完了（例：5月売却、10月購入）
- 1月1日時点：売却物件を所有
- 売却物件の固定資産税：1年分課税されるが、日割り精算で5〜12月分は買主負担
- 購入物件の固定資産税：日割り精算で10〜12月分を負担、翌年度から1年分を負担
パターン2: 年をまたぐ買い替え（例：12月売却、翌1月購入）
- 12月末時点：売却物件を所有していない
- 翌1月1日時点：購入物件を所有
- 売却物件の固定資産税：当年度は1年分課税されるが、日割り精算で12月まで減額
- 購入物件の固定資産税：翌年度から1年分課税、購入年度は日割り精算で1ヶ月分のみ
パターン3: 先に購入、後で売却（例：3月購入、8月売却）
- 1月1日時点：売却予定物件を所有
- 3月購入時点：2つの物件を所有（3月〜8月）
- 売却物件：1年分課税されるが、日割り精算で8〜12月分は買主負担
- 購入物件：日割り精算で3〜12月分を負担、翌年度から1年分を負担
(2) 年度をまたぐ買い替えの注意点
年度をまたぐ買い替えの場合、以下の点に注意が必要です:
- 1月1日の所有物件数: 1月1日時点で2つの物件を所有していると、両方に課税される
- 精算金の授受: 売却で受け取る精算金と、購入で支払う精算金のバランス
- 住宅用地特例の継続: 売却物件の特例喪失と購入物件の特例適用開始のタイミング
理想的には、1月1日をまたがないように売却・購入を完了させることで、二重課税を避けることができます。ただし、不動産取引のスケジュールは市場動向や買主・売主の都合に左右されるため、必ずしも理想通りには進まないことを理解しておく必要があります。
(3) 買い替え特例と固定資産税の関係
国税庁の資料によれば、「特定居住用財産の買換え特例」を利用すると、売却益に対する譲渡所得税を繰り延べることができます。この特例を利用する場合、以下の要件があります:
- 売却価格が1億円以下
- 売却した年の前年から翌年までに買い替え物件を取得
- 買い替え物件の面積が50㎡以上
買い替え特例と固定資産税は直接の関係はありませんが、売却・購入のタイミングを決める際には、譲渡所得税の特例も含めて総合的に判断することが重要です。
固定資産税の精算金や年度負担を最適化するために無理にスケジュールを調整するよりも、譲渡所得税の特例適用や市場動向を優先し、固定資産税は日割り精算で公平に分担するという考え方が実務的です。
まとめ
買い替えで戸建てを売却する際の固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。売却と購入のタイミングによっては、1月1日時点で2つの物件を所有することになり、両方に課税される場合があります。
売却時・購入時ともに、引き渡し日を基準とした日割り精算が行われます。関東では1月1日起算、関西では4月1日起算が一般的で、起算日の違いにより精算額が変わるため、売買契約時に確認が必要です。
住宅用地特例により戸建ての敷地は税負担が軽減されていますが、売却後に買主が住宅として利用しない場合、翌年度から特例が適用されなくなる可能性があります。ただし、売却年度の精算には影響しません。
買い替えのスケジュールは、固定資産税だけでなく、譲渡所得税の特例や市場動向も考慮して決める必要があります。固定資産税の負担最適化にこだわりすぎず、日割り精算で公平に分担するという考え方が実務的です。
売却・購入の両方で精算金の授受が発生するため、資金計画に精算金の差額を織り込んでおくことが大切です。
よくある質問
Q1. 買い替えで売却と購入を同じ年にすると固定資産税はどうなりますか？
1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、同じ年に売却・購入しても、1月1日時点で所有していた物件に課税されます。例えば、2025年5月に売却、10月に購入した場合、2025年度は売却物件に課税されます。購入物件は、2026年1月1日時点で所有しているため、2026年度から課税が開始されます。売却物件は日割り精算により5〜12月分を買主が負担し、購入物件は日割り精算により10〜12月分を自分が負担します。年内に売却・購入を完了させることで、翌年度からは購入物件のみの課税となり、二重課税を避けることができます。
Q2. 買い替えで戸建てを売却する際の固定資産税精算はどうなりますか？
引き渡し日を基準とした日割り精算が行われます。関東地方では1月1日を起算日、関西地方では4月1日を起算日とする慣習があり、起算日によって精算額が変わります。例えば、年税額150,000円で5月1日引き渡しの場合、1月1日起算なら買主負担が約100,685円、4月1日起算なら約137,671円となります。買い替えの場合、売却側で精算金を受け取り、購入側で精算金を支払うため、その差額を資金計画に織り込んでおく必要があります。売却と購入で起算日が異なる地域の場合、精算金の差額が大きくなる可能性があるため、事前に確認しましょう。
Q3. 買い替えで空き家期間があると固定資産税はどうなりますか？
1月1日時点で所有している物件に課税されるため、空き家であっても所有していれば固定資産税が課税されます。住宅用地特例は、建物が存在し住宅の敷地として利用されている限り継続適用されます。売却までの空き家期間は、建物が存在していれば特例は適用され続けるため、税額に大きな変化はありません。ただし、建物を取り壊して更地にすると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなり、税額が大幅に増加します。例えば、評価額3,000万円の土地で、特例適用時は固定資産税が70,000円程度ですが、特例が適用されないと420,000円程度になる可能性があります。
Q4. 買い替えで年末に購入すると固定資産税は得ですか？
1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、12月に購入すれば翌年1月1日時点で所有しており、翌年度から課税が開始されます。一方、1月に購入すれば、その年の1月1日時点では所有していないため、翌々年度から課税が開始されます。形式的には1月購入の方が1年分の課税を先送りできますが、実務では購入時に日割り精算が行われるため、実質的な負担はほぼ同じです。例えば、12月購入で日割り精算1ヶ月分を支払い、翌年度から1年分を負担するのと、1月購入で日割り精算11ヶ月分を支払い、翌々年度から1年分を負担するのとでは、トータルの負担は変わりません。購入時期は、固定資産税よりも市場動向や引っ越しの都合を優先して決めることをおすすめします。