買い替え時の戸建て購入の基礎知識
戸建てを買い替える際、固定資産税・都市計画税の課税タイミングと負担を正しく理解することが重要です。特に、旧居と新居の両方を一時的に所有する期間がある場合、二重に課税される可能性があります。本記事では、買い替え時の固定資産税・都市計画税の仕組みと負担軽減策を詳しく解説します。
この記事でわかること:
- 固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと計算方法
- 買い替え時の課税タイミングと二重負担回避策
- 新築戸建ての減額措置（3年間1/2）の適用要件
- 住宅用地特例（1/6・1/3軽減）の活用方法
- 買い替えパターン別（売り先行・買い先行）の税負担比較
(1) 買い替えの流れ（売り先行・買い先行・同時決済）
買い替えには以下の3つのパターンがあります。
- 売り先行: 旧居を先に売却してから新居を購入
- 買い先行: 新居を先に購入してから旧居を売却
- 同時決済: 旧居の売却と新居の購入を同時に行う
どのパターンを選ぶかによって、固定資産税の負担が変わります。
(2) 固定資産税の納税義務者（1月1日時点）
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課税されます（総務省）。
重要なポイント:
- 納税義務者は1月1日時点の所有者
- 年の途中で売買しても、1月1日時点の所有者が全額負担
- 実務上は引き渡し日で日割り精算されることが多い
例えば、2024年12月に新居を購入した場合、2025年1月1日時点で所有しているため、2025年分の固定資産税が課税されます。
(3) 引渡時期と初年度課税の関係
引き渡し時期によって、初年度の課税額が変わります。
パターン1: 1月2日～12月31日に引き渡し
- 翌年1月1日に課税開始
- 初年度は丸1年分の固定資産税を負担
パターン2: 12月31日以前に引き渡し
- 翌年1月1日に課税開始
- 引き渡し年の固定資産税は前所有者が負担
引き渡し時期を調整することで、初年度の税負担を最適化できる場合があります。
固定資産税の仕組みと計算方法
固定資産税は、土地・建物の評価額に基づいて課税される地方税です。
(1) 固定資産税の基本（標準税率1.4%）
固定資産税の計算式は以下の通りです。
固定資産税 = 課税標準 × 税率（1.4%）
- 課税標準: 固定資産税評価額をもとに、各種軽減措置を適用した後の金額
- 税率: 標準税率は1.4%（自治体により異なる場合あり）
固定資産税評価額は、市区町村が3年ごとに評価替えを行い、時価の約70%が目安とされています（総務省）。
(2) 課税標準の計算
課税標準は、固定資産税評価額から各種軽減措置を適用した金額です。
住宅用地の特例:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）: 評価額 × 1/3
この特例により、住宅用地の固定資産税は大幅に軽減されます。
(3) 戸建ての固定資産税の目安
一般的な戸建て（土地100㎡、建物延床面積100㎡）の固定資産税は年間10～15万円程度が目安です。
試算例:
| 項目 | 評価額 | 課税標準 | 固定資産税（1.4%） |
|---|---|---|---|
| 土地（100㎡） | 2,000万円 | 333万円（1/6特例） | 4.7万円 |
| 建物（新築） | 1,000万円 | 500万円（1/2減額） | 7万円 |
| 合計 | - | - | 11.7万円 |
新築減額措置が終了すると、建物の固定資産税が2倍になります。
都市計画税の仕組みと計算方法
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課税される地方税です。
(1) 都市計画税とは（制限税率0.3%）
都市計画税の計算式は以下の通りです。
都市計画税 = 課税標準 × 税率（最大0.3%）
都市計画税は固定資産税と一緒に納付します。納税通知書には両方の税額が記載されています（総務省）。
(2) 課税対象地域（市街化区域）
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物のみに課税されます。
市街化区域とは:
- 都市計画法で定められた市街地を形成する区域
- 上下水道・道路等のインフラが整備されている地域
市街化調整区域や非線引き区域では、都市計画税は課税されません。
(3) 固定資産税との違い
固定資産税と都市計画税の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税地域 | 全国 | 市街化区域のみ |
| 税率 | 1.4%（標準） | 0.3%（制限） |
| 新築減額 | あり（1/2） | なし |
| 住宅用地特例 | 1/6・1/3 | 1/3・2/3 |
都市計画税には新築減額措置がないため、購入初年度から満額が課税されます。
買い替え時の課税タイミングと二重負担
買い替えでは、旧居と新居の両方に固定資産税が課税される期間が発生する可能性があります。
(1) 旧居と新居の両方に課税される期間
1月1日時点で旧居と新居の両方を所有している場合、両方に固定資産税が課税されます。
二重負担が発生するケース:
- 2024年12月に新居を購入
- 2025年3月に旧居を売却
- 2025年1月1日時点で両方を所有
- 2025年分の固定資産税は両方に課税
(2) 1月1日をまたぐ買い替えの注意点
1月1日をまたいで買い替えを行う場合、以下の点に注意が必要です。
注意点:
- 旧居を年内（12月31日まで）に売却すれば、翌年は新居のみに課税
- 旧居の売却が年明けになると、翌年分も課税される
- ただし、実務上は引き渡し時に日割り精算される
(3) 二重負担を避けるタイミング調整
固定資産税の二重負担を避けるには、以下の方法があります。
方法1: 旧居を年内に売却
- 12月31日までに引き渡しを完了
- 翌年1月1日時点では新居のみを所有
- 二重負担を完全に回避
方法2: 同時決済
- 旧居の売却と新居の購入を同日に実施
- 1月1日をまたがなければ二重負担なし
注意:
固定資産税の節税だけを目的に売却時期を調整するのは本末転倒です。市場環境や資金計画を優先し、税負担は補助的に考えましょう。
新築戸建ての税制優遇措置
新築戸建てを購入する場合、以下の税制優遇措置が適用されます。
(1) 新築住宅の減額措置（3年間1/2）
新築戸建ては、一定の要件を満たすと3年間、固定資産税が1/2に軽減されます（総務省）。
適用要件:
- 床面積50㎡以上280㎡以下（一戸建ての場合）
- 居住部分の床面積が全体の1/2以上
- 新築後すぐに居住
減額期間:
- 一般住宅: 新築後3年間
- 3階建以上の耐火・準耐火建築物: 新築後5年間
(2) 長期優良住宅の特例（5年間1/2）
長期優良住宅の認定を受けた新築戸建ては、5年間（3階建以上は7年間）、固定資産税が1/2に軽減されます。
長期優良住宅の要件:
- 耐震性・省エネ性・劣化対策等の基準を満たす
- 所管行政庁の認定を取得
- 新築時に認定を受けている必要あり
認定には申請費用（10～30万円程度）と時間がかかりますが、固定資産税の軽減期間が長くなるメリットがあります。
(3) 住宅用地の特例（1/6・1/3軽減）
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
固定資産税の軽減:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）: 評価額 × 1/3
都市計画税の軽減:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/3
- 一般住宅用地（200㎡超）: 評価額 × 2/3
この特例は新築・中古を問わず適用され、住宅が建っている限り継続します。
買い替えパターン別の税負担
買い替えパターンによって、固定資産税の負担が異なります。
(1) 売り先行パターン
売り先行は、旧居を先に売却してから新居を購入する方法です。
固定資産税の負担:
- 旧居を年内に売却 → 翌年は新居のみに課税
- 仮住まい期間は固定資産税なし
- 二重負担を避けやすい
注意点:
- 仮住まい期間中は固定資産税を負担しないが、家賃がかかる
- 仮住まいコストと固定資産税を比較して総合的に判断
(2) 買い先行パターン
買い先行は、新居を先に購入してから旧居を売却する方法です。
固定資産税の負担:
- 1月1日時点で両方を所有 → 両方に課税
- 旧居が売れるまで二重負担が続く
- 売却時に日割り精算される
注意点:
- 二重ローンと二重の固定資産税が発生
- 旧居を早期に売却することで負担を軽減
(3) 同時決済パターン
同時決済は、旧居の売却と新居の購入を同日に行う方法です。
固定資産税の負担:
- 1月1日をまたがなければ二重負担なし
- 最も税負担が少ない
注意点:
- 同時決済は調整が難しく、実現できないケースも多い
- 税負担だけでなく、全体のスケジュールを優先
(4) 引渡時期別の初年度課税シミュレーション
引き渡し時期によって、初年度の課税額がどう変わるかシミュレーションします。
ケース1: 2024年11月に新居購入、2025年2月に旧居売却
- 2024年1月1日: 旧居のみ所有 → 旧居に課税
- 2025年1月1日: 旧居＋新居を所有 → 両方に課税（二重負担）
- 2026年1月1日以降: 新居のみに課税
ケース2: 2024年11月に新居購入、2024年12月に旧居売却
- 2024年1月1日: 旧居のみ所有 → 旧居に課税
- 2025年1月1日: 新居のみ所有 → 新居のみに課税（二重負担なし）
このように、旧居の売却を年内に完了させることで、二重負担を1年分回避できます。
まとめ
買い替えで戸建てを購入する際の固定資産税・都市計画税は、課税タイミングと軽減措置を理解することが重要です。特に以下のポイントを押さえましょう。
- 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される
- 新築戸建ては3年間（長期優良住宅は5年間）、固定資産税が1/2に軽減
- 住宅用地は固定資産税が1/6（200㎡以下）または1/3（200㎡超）に軽減
- 買い替えで旧居を年内に売却すれば、二重負担を避けられる
- 同時決済が最も税負担が少ないが、実現は難しい
- 固定資産税の節税だけでなく、全体の資金計画を優先する
税理士や不動産会社と連携しながら、計画的に買い替えを進めることをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 買い替えで戸建てを購入する場合、旧居と新居の両方に固定資産税がかかりますか？
A. 1月1日時点で両方を所有している場合は、両方に固定資産税が課されます。旧居を年内（12月31日まで）に売却すれば、翌年からは新居のみに課税されます。
Q2. 新築戸建てを購入した場合、固定資産税の軽減措置はありますか？
A. 床面積50㎡以上280㎡以下の新築戸建ては、3年間（長期優良住宅等は5年間）、固定資産税が1/2に軽減されます。また、住宅用地の特例で土地も1/6に軽減されます。
Q3. 買い替えの場合、固定資産税の二重負担を避けるにはどうすればいいですか？
A. 旧居を12月31日までに売却（引渡し完了）すれば、翌年1月1日時点では新居のみの所有となり、二重負担を避けられます。ただし、売却タイミングだけで買い替えを決めるのは本末転倒です。市場環境や資金計画を優先しましょう。
Q4. 買い替えで中古戸建てを購入した場合、固定資産税はいくらくらいですか？
A. 中古戸建ては新築減額措置が適用されないため、土地（評価額×1/6×1.4%）＋建物（評価額×1.4%）で計算されます。一般的には年間10～15万円程度が目安です。