戸建て売却と固定資産税・都市計画税の関係
戸建てを売却する際、固定資産税や都市計画税の扱いについて疑問を持つ方は少なくありません。「売却した年の税金は誰が払うの？」「引き渡し後の分も負担するの？」といった不安を抱える方も多いでしょう。
この記事のポイント:
- 1月1日時点の所有者が納税義務者となる法的な仕組み
- 売却時の日割り精算の実務と計算方法
- 関東と関西で異なる起算日の慣習（1/1起算 vs 4/1起算）
- 住宅用地特例の適用と売却時の影響
- 売買契約時に確認すべき精算条件
固定資産税・都市計画税は地方税法で定められた市町村税であり、納税義務者や課税の仕組みは明確です。一方で、売却時の精算方法は商習慣に基づくため、地域による違いや当事者間の合意が重要になります。本記事では、総務省や東京都主税局などの公的情報源をもとに、戸建て売却時の固定資産税・都市計画税の基礎知識を解説します。
1. 固定資産税・都市計画税の基礎知識
(1) 固定資産税とは何か
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課される市町村税です。総務省の資料によれば、課税主体は市町村（東京23区は都）で、標準税率は1.4%とされています。ただし、各自治体が条例で税率を定めるため、地域によって実際の税率は異なる場合があります。
固定資産税の特徴:
- 課税時期：毎年1月1日（賦課期日）
- 納税義務者：1月1日時点の登記簿上の所有者
- 税率：標準1.4%（自治体により異なる）
- 納期：年4回（4月・7月・12月・2月が一般的）
(2) 都市計画税とは何か
都市計画税は、都市計画区域内の土地・家屋に課される市町村税で、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。総務省の説明では、税率の上限は0.3%とされており、固定資産税と併せて課税されます。
都市計画税は全ての自治体で課税されるわけではなく、都市計画区域内に限定されます。また、市街化調整区域では課税されない場合もあるため、売却予定の戸建てが都市計画税の対象かどうかは自治体に確認する必要があります。
(3) 税率と計算の基本
固定資産税・都市計画税の計算は以下の式で行われます:
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率（標準1.4%）
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率（上限0.3%）
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに見直す評価替えによって決定されます。土地は公示価格の約70%、家屋は再建築価格の約50〜70%が目安とされています。
2. 戸建て売却時の納税義務者と課税の仕組み
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
地方税法では、固定資産税・都市計画税の納税義務者は「賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者」と定められています。このため、売却年度の税金は1月1日時点で戸建てを所有していた売主が全額納税する義務を負います。
例えば、2025年7月に戸建てを売却した場合でも、2025年1月1日時点の所有者である売主が2025年度の固定資産税・都市計画税を納める必要があります。買主には法律上の納税義務は発生しません。
(2) 売却年度の納税義務
売却後も売主の納税義務は変わりませんが、実務では引き渡し日を基準に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払う「精算」が行われます。これは法律上の義務ではなく、不動産取引における商習慣です。
東京都主税局の資料でも、「売買当事者間で固定資産税相当額を精算することが一般的」と説明されており、ほとんどの不動産取引で精算が行われています。
(3) 固定資産税評価額の決定時期
固定資産税評価額は3年ごとの評価替えで見直されます。直近の評価替えは2024年度に行われ、次回は2027年度です。評価替え年度には税額が変動する可能性があるため、売却時期によっては精算額に影響が出る場合があります。
3. 売却時の固定資産税精算方法と日割り計算
(1) 日割り精算の実務
固定資産税・都市計画税の日割り精算は以下の手順で行われます:
- 年税額の確認: 売主が納税通知書で年税額を確認
- 引き渡し日の確定: 売買契約で引き渡し日を決定
- 日数計算: 起算日から引き渡し日前日までを売主負担、引き渡し日以降を買主負担
- 精算金の授受: 決済時に買主が売主に精算金を支払う
例えば、年税額が150,000円、5月1日引き渡し、1月1日起算の場合:
- 売主負担（1/1〜4/30）: 150,000円 × 120日 / 365日 ≒ 49,315円
- 買主負担（5/1〜12/31）: 150,000円 × 245日 / 365日 ≒ 100,685円
(2) 引き渡し日を基準とした精算
精算の基準日は「引き渡し日」が一般的です。登記日や契約日を基準とすることもありますが、不動産業界では引き渡し日を基準とする慣習が定着しています。
引き渡し日当日は通常「買主負担」として計算されます。これは、引き渡し日から買主が物件を使用できるという考え方に基づいています。
(3) 売買契約書への記載
固定資産税の精算方法は売買契約書に明記されます。記載内容には以下の項目が含まれます:
- 起算日（1月1日または4月1日）
- 引き渡し日の扱い（売主負担 or 買主負担）
- 精算金の支払い時期（通常は決済時）
- 未納税額がある場合の処理
契約締結前に、不動産会社から精算方法の説明を受け、内容を確認することが重要です。
4. 関東と関西で異なる起算日の慣習
(1) 関東の1月1日起算
関東地方では、固定資産税の賦課期日である1月1日を起算日とする慣習が一般的です。これは地方税法の賦課期日と一致しており、法律上の納税義務者の考え方とも整合性があります。
1月1日起算の場合、年度前半（1〜6月）に引き渡しが行われると、売主負担が少なく買主負担が多くなります。
(2) 関西の4月1日起算
関西地方では、年度の区切りである4月1日を起算日とする慣習があります。これは自治体の会計年度（4月〜翌年3月）に合わせた考え方です。
4月1日起算の場合、同じ引き渡し日でも1月1日起算とは精算額が異なります。例えば5月1日引き渡しの場合、4月1日起算では買主負担が11ヶ月分となり、1月1日起算よりも買主の負担が重くなります。
(3) 地域による精算額の違い
起算日の違いによる精算額の差は、引き渡し時期によって大きく変わります:
| 引き渡し日 | 1月1日起算（買主負担） | 4月1日起算（買主負担） |
|---|---|---|
| 2月1日 | 約91% | 約83% |
| 5月1日 | 約67% | 約92% |
| 8月1日 | 約42% | 約58% |
| 11月1日 | 約17% | 約25% |
契約地域の慣習を確認し、納得した上で契約することが大切です。
5. 住宅用地特例と売却時の影響
(1) 小規模住宅用地の特例（1/6軽減）
住宅用地には課税標準の特例措置があり、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準が評価額の1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。総務省の資料によれば、この特例は住宅の敷地として利用されている限り適用されます。
例えば、評価額3,000万円、面積150㎡の土地の場合:
- 特例適用時: 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 70,000円
- 特例なし: 3,000万円 × 1.4% = 420,000円
(2) 一般住宅用地の特例（1/3軽減）
200㎡を超える部分（一般住宅用地）は、固定資産税の課税標準が評価額の1/3、都市計画税は2/3に軽減されます。戸建ての敷地が広い場合、200㎡以下の部分と超える部分で軽減率が異なります。
(3) 売却後の特例適用喪失
戸建てを売却すると、翌年度から住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。買主が新たに住宅を建てれば特例が再適用されますが、更地のまま放置されたり駐車場として利用されたりすると、特例が適用されず税額が大幅に上がる場合があります。
ただし、売却年度の精算は「売却前年の評価額・税額」を基準とするため、売却後の特例喪失が精算額に影響することはありません。
6. 売却契約時の固定資産税精算の注意点
(1) 売主買主間の合意事項
固定資産税の精算は商習慣であり、法律上の義務ではありません。そのため、売主買主の合意があれば精算を行わないことも可能です。ただし、一般的な不動産取引では精算が行われるため、精算しない場合は契約書にその旨を明記する必要があります。
精算に関する合意事項:
- 起算日の設定（1月1日 or 4月1日）
- 引き渡し日の負担者（売主 or 買主）
- 精算金の支払い時期
- 未納税額の処理方法
(2) 納期と精算タイミング
固定資産税・都市計画税は年4回の分割納付が一般的ですが、引き渡し時期によっては売主がまだ納税していない期間の分も精算対象となります。
例えば、第1期（4月）納期前の3月に引き渡す場合、売主はまだ年税額を納めていませんが、売主負担分（1〜3月分）を買主から受け取ります。逆に、売主が年税額を一括納付済みの場合、買主は残期間分を売主に支払います。
(3) 不動産会社への確認ポイント
不動産会社を通じて売却する場合、以下のポイントを確認しましょう:
- 地域の慣習: 起算日が1月1日か4月1日か
- 精算方法: 日割り計算の具体的な方法
- 納税通知書: 年税額の確認方法と提示のタイミング
- 未納税額: 売主に未納がある場合の処理
- 都市計画税の有無: 対象地域かどうかの確認
不動産会社は地域の慣習に詳しいため、疑問点は契約前に質問し、納得した上で契約を進めることが大切です。
まとめ
戸建て売却時の固定資産税・都市計画税は、法律上は1月1日時点の所有者である売主が全額納税義務を負います。しかし、実務では引き渡し日を基準に日割り精算が行われ、買主が残日数分を売主に支払う商習慣が定着しています。
精算方法は地域によって異なり、関東では1月1日起算、関西では4月1日起算が一般的です。起算日の違いにより精算額が変わるため、売買契約時に起算日や精算方法を確認することが重要です。
また、住宅用地特例により戸建ての敷地は税負担が軽減されていますが、売却後に特例が適用されなくなる可能性があります。ただし、売却年度の精算には影響しないため、精算時に心配する必要はありません。
固定資産税の精算は商習慣であり、売主買主の合意に基づいて行われます。不動産会社の説明をよく聞き、契約書の記載内容を確認した上で、納得のいく条件で契約を進めましょう。
よくある質問
Q1. 戸建てを売却した年の固定資産税は誰が支払うのですか？
法律上は、1月1日時点の所有者が納税義務者となります。売却年度も売主が全額納税義務を負いますが、実務では引き渡し日で日割り精算し、買主が残日数分を売主に支払う慣習があります。精算は商習慣であり、売主買主の合意があれば精算しないことも可能ですが、ほとんどの不動産取引で精算が行われています。
Q2. 固定資産税の精算方法は関東と関西で違うと聞きましたが本当ですか?
本当です。関東では1月1日を起算日とするのが一般的ですが、関西では4月1日を起算日とする慣習があります。同じ引き渡し日でも起算日が異なると精算額が変わるため、売買契約時に起算日を確認することが重要です。契約書に起算日が明記されているかを確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
Q3. 戸建てを売却すると住宅用地の特例はどうなりますか？
売却後は住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。買主が新たに住宅を建てれば特例が再適用されますが、更地のままや駐車場として利用される場合は特例が適用されず、翌年度から税額が上がる可能性があります。ただし、売却年度の精算は売却前年の評価額・税額を基準とするため、売却後の特例喪失が精算額に影響することはありません。
Q4. 固定資産税の精算は必須ですか？
法律上の義務ではなく、商習慣です。ほとんどの不動産取引で行われますが、売主買主の合意があれば精算しないことも可能です。ただし、精算しない場合は契約書にその旨を明記する必要があります。一般的には、引き渡し日を基準に日割り計算し、決済時に精算金を授受する方法が取られています。売買契約書に精算方法（起算日、引き渡し日の扱い、支払時期）を明記することが重要です。
Q5. 引き渡し前に固定資産税を納めていない場合はどうなりますか？
引き渡し時期によっては、売主がまだ固定資産税を納めていない場合があります。例えば、第1期納期（通常4月）前の3月に引き渡す場合、売主はまだ納税していませんが、精算では売主負担分（1〜3月分）を買主から受け取ります。精算金の授受は、納税の有無に関わらず、引き渡し時（決済時）に行われるのが一般的です。売主は受け取った精算金を含めて後日納税することになります。