住み替えで中古マンションを売却するときのローン処理
住み替え（買い替え）で中古マンションを売却し、新居を購入する場合、住宅ローンの残債処理が重要な課題となります。売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合、住み替えローンを利用して新居購入と残債完済を同時に行う方法があります。
本記事では、住宅金融支援機構や国税庁の公的情報を基に、住み替え時の中古マンション売却における住宅ローン基礎知識を解説します。
この記事でわかること：
- 住み替えローンの基本的な仕組みと中古マンション特有のリスク
- 住宅ローン残債の確認方法と一括返済手続き
- オーバーローン時の住み替えローンの審査基準と金利
- 売却と購入のタイミング調整（売り先行・買い先行）
- ダブルローン回避とつなぎ融資の活用
- 抵当権抹消と金融機関との調整
住み替え時の中古マンション売却とローン基礎
住み替えローンの基本的な仕組み
住み替えローンは、旧住宅のローン残債と新住宅の購入資金を一本化して借り入れできるローン商品です。
住み替えローンの仕組み：
- 旧住宅の売却価格：2,200万円
- ローン残債：2,500万円
- 差額（オーバーローン）：300万円
- 新居の購入価格：3,500万円
- 住み替えローン借入額：3,800万円（新居価格3,500万円 + 残債差額300万円）
オーバーローン状態でも、住み替えローンを利用すれば新居購入と残債完済を同時に行えます。
住み替えローンの特徴：
| 項目 | 通常の住宅ローン | 住み替えローン |
|---|---|---|
| 融資額 | 物件価格の80～100% | 物件価格の100～120%（残債上乗せ） |
| 金利 | 0.5～1.5%程度（変動金利） | 0.8～2.0%程度（やや高め） |
| 審査 | 通常の審査基準 | 厳格（返済負担率重視） |
| 担保 | 新居のみ | 新居のみ（担保価値超過） |
住み替えローンは担保価値を超える融資となるため、審査が厳しく、金利もやや高めです。
中古マンション特有の残債リスク
中古マンションの住み替えでは、築年数と残債のバランスがリスクとなります。
築年数別の残債リスク：
| 築年数 | 購入時価格 | 現在の市場価格 | ローン残債 | 差額 | リスク |
|---|---|---|---|---|---|
| 5年 | 3,500万円 | 2,800万円 | 3,200万円 | -400万円 | オーバーローン（高） |
| 10年 | 3,500万円 | 2,700万円 | 2,600万円 | +100万円 | アンダーローン（低） |
| 15年 | 3,500万円 | 2,600万円 | 2,000万円 | +600万円 | アンダーローン（低） |
築浅（5～10年）の中古マンションはオーバーローンになりやすく、住み替えローンの利用を検討する必要があります。
住宅ローン残債の確認と一括返済
残債確認の方法
住み替えを検討する際、まず住宅ローン残債を正確に確認します。
残債確認の手順：
- 返済予定表を確認
- 金融機関から毎年送付される返済予定表で残高を確認
- インターネットバンキングで照会
- ログインして最新の残高を確認
- 金融機関窓口へ問い合わせ
- 住み替えを検討していることを伝え、正確な残債と一括返済手数料を確認
住み替えは売却と購入を並行して進めるため、早期に残債を確認し、資金計画を立てることが重要です。
売却価格と残債の関係
売却価格とローン残債の関係により、資金計画が変わります。
ケース1：アンダーローン（売却価格 > ローン残債）
- 売却価格：2,800万円
- ローン残債：2,500万円
- 手残り：300万円（諸費用控除前）
- 対応：通常の住宅ローンで新居購入可能、手残りを頭金に充当
ケース2：オーバーローン（売却価格 < ローン残債）
- 売却価格：2,200万円
- ローン残債：2,500万円
- 差額：-300万円（不足）
- 対応：(1)自己資金で補填、または(2)住み替えローンを利用
不動産会社に売却査定を依頼し、正確な売却価格を把握することで、資金計画が立てやすくなります。
一括返済手続きの流れ
住宅ローンを一括返済する手続きは以下の通りです。
手続きの流れ：
- 金融機関へ連絡
- 一括返済希望日（売買契約の決済日）を伝える
- 返済額の確定
- 返済日時点の残高と利息、一括返済手数料を計算
- 返済実行
- 決済日に売却代金から一括返済
- 抵当権抹消書類の受領
- 金融機関から抵当権設定契約証書、登記識別情報などを受領
一括返済手数料の相場：
- 固定金利期間中：3万円～5万円程度
- 変動金利期間中：5千円～1万円程度
- 無料の金融機関もあり
住み替えでは売却と購入の決済を同日に行うことが理想的です。
オーバーローン時の住み替えローン
住み替えローンの審査基準
全国銀行協会によれば、住み替えローンは通常の住宅ローンより審査が厳格です。
主な審査項目：
返済負担率
- 年収に占める年間返済額の割合
- 一般的に30～35%以内が目安
- 住み替えローンは借入額が増えるため、返済負担率が上昇
年収・勤続年数
- 安定した収入があること
- 勤続年数3年以上が望ましい
信用情報
- 過去の延滞歴がないこと
- 他のローンの返済状況
新居の担保価値
- 担保価値を超える融資となるため、新居の評価額が重要
- 物件の築年数、立地、管理状況が審査に影響
審査が厳しくなるケース：
- オーバーローン額が大きい（500万円以上）
- 返済負担率が35%を超える
- 新居が築古または立地が悪い
残債の新居ローンへの組み込み
住み替えローンでは、旧住宅のローン残債を新居ローンに組み込みます。
組み込みの仕組み：
住み替えローン借入額 = 新居購入価格 + 旧住宅ローン残債 - 旧住宅売却価格
計算例：
- 新居購入価格：3,500万円
- 旧住宅売却価格：2,200万円
- 旧住宅ローン残債：2,500万円
- 住み替えローン借入額：3,500万円 + 2,500万円 - 2,200万円 = 3,800万円
新居の担保価値（3,500万円）を超える300万円分を上乗せして借り入れることになります。
金利と返済負担率の考え方
住み替えローンは通常の住宅ローンより金利が高めです。
金利の例：
- 通常の住宅ローン（変動金利）：0.5～1.5%
- 住み替えローン（変動金利）：0.8～2.0%
返済負担率の計算：
返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
計算例：
- 借入額：3,800万円
- 金利：1.5%（変動金利）
- 返済期間：35年
- 月額返済額：約11.6万円
- 年間返済額：約139万円
- 年収：500万円
- 返済負担率：139万円 ÷ 500万円 × 100 = 27.8%
返済負担率が30～35%以内であれば、審査に通る可能性が高くなります。
売却と購入のタイミング調整
売り先行と買い先行の比較
住み替えでは、売却と購入のタイミング調整が重要です。
売り先行（旧住宅を先に売却）：
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売却代金が確定し、資金計画が立てやすい | 新居が決まらない場合、仮住まいが必要 |
| ダブルローンを回避できる | 二重引越しの費用と手間 |
| 売却を焦らず適正価格で売れる | 仮住まい費用が発生 |
買い先行（新居を先に購入）：
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 仮住まい不要で引越しは1回で済む | 旧住宅売却まで二重ローンの負担 |
| 新居を焦らず選べる | 売却を急ぐと安値になる可能性 |
| 引越しのタイミングを自由に設定できる | 資金繰りが厳しい |
どちらを選ぶかは、資金状況、住み替えのタイミング、市場環境により異なります。
ダブルローンの回避方法
ダブルローン（二重ローン）は、旧住宅のローンと新居のローンを同時に返済する状態です。
ダブルローンの例：
- 旧住宅ローン返済：月9万円
- 新居ローン返済：月11万円
- 合計：月20万円（ダブルローン期間）
ダブルローン期間が長引くと返済負担が大きくなります。
回避方法：
- 売却と購入の決済を同日に設定
- 理想的な方法だが、買主・売主との調整が必要
- 住み替えローンを利用
- オーバーローンでも対応可能
- つなぎ融資を活用
- 売却代金が入るまでの短期融資
つなぎ融資の活用
住宅金融支援機構によれば、つなぎ融資は旧住宅の売却代金が入るまでの短期間、新住宅購入資金を借り入れる融資です。
つなぎ融資の仕組み：
- 新居購入時につなぎ融資で購入資金を調達
- 旧住宅売却後、売却代金でつなぎ融資を一括返済
- 新居のローンは通常の住宅ローンで継続
つなぎ融資の特徴：
- 融資期間：6ヶ月～1年程度
- 金利：年2～4%程度（短期間のため高め）
- 手数料：融資額の1～2%程度
つなぎ融資が適しているケース：
- アンダーローンで売却代金で旧住宅ローンを完済できる
- 買い先行で新居を先に購入したい
- 売却が数ヶ月以内に完了する見込みがある
つなぎ融資は短期間の利用が前提のため、売却が長引くと金利負担が増加します。
抵当権抹消と金融機関との調整
決済当日の抵当権抹消
住宅ローンを完済後、抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
決済当日の流れ：
- 買主から売主へ売却代金支払い（通常は銀行振込）
- 売主が金融機関へローンを一括返済
- 金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に引き渡し
- 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請
- 新居の購入決済（同日の場合）
住み替えでは、旧住宅の売却決済と新居の購入決済を同日に行うことが理想的です。
必要書類と手続き
ローン完済後、金融機関から以下の書類を受領します。
抵当権抹消に必要な書類：
- 抵当権設定契約証書（または登記済証）
- 登記識別情報通知
- 委任状（金融機関が発行）
- 資格証明書（金融機関の登記簿謄本）
抵当権抹消登記費用：
- 登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地・建物で2,000円）
- 司法書士報酬：1万～3万円程度
- 合計：1.2万～3.2万円程度
金融機関との事前調整
住み替えでは、売却と購入を同時進行するため、金融機関との綿密な調整が必要です。
事前調整のポイント：
旧住宅ローンの金融機関
- 一括返済日（決済日）の確定
- 抵当権抹消書類の準備
- 一括返済手数料の確認
新居ローンの金融機関
- 住み替えローンの審査申込
- 融資実行日の調整（旧住宅売却と同日が理想）
- 返済計画の確認
不動産会社と司法書士
- 売却と購入の決済日を同日に設定
- 決済場所（金融機関の店舗等）の調整
- 書類の準備と確認
住み替えは複数の関係者が関わるため、早期に調整を開始することが重要です。
住み替え売却の注意点
住み替えで中古マンションを売却する際の注意点をまとめます。
注意点1：オーバーローンのリスク
- 築浅の中古マンションはオーバーローンになりやすい
- 住み替えローンは審査が厳しく、金利も高め
- 返済負担率が35%を超えると審査が難しくなる
注意点2：タイミング調整の難しさ
- 売却と購入の決済を同日に設定するのは調整が難しい
- ダブルローンやつなぎ融資で一時的な資金負担が増加
- 仮住まい費用や二重引越しの費用も考慮が必要
注意点3：税制面の影響
- 譲渡益が出た場合の譲渡所得税（3,000万円特別控除を利用可能）
- 譲渡損失が出た場合の繰越控除（住宅ローンがある場合に適用）
- 住宅ローン控除は新居で新たに適用可能
注意点4：諸費用の負担
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（売却） | 売却価格の3%+6万円＋税 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1.2万～3.2万円 |
| 仲介手数料（購入） | 購入価格の3%+6万円＋税 |
| 登記費用（購入） | 10万～30万円 |
| 引越し費用 | 10万～30万円（仮住まいあり50万円以上） |
トラブル回避のポイント：
| 項目 | 対策 |
|---|---|
| 資金不足 | 早期に残債確認と売却査定を実施し、資金計画を立てる |
| タイミングずれ | 不動産会社と綿密に調整し、決済日を同日に設定 |
| 審査落ち | 事前審査で住み替えローンの可否を確認 |
| 諸費用負担 | 総額でいくら必要か事前に試算 |
まとめ
住み替えで中古マンションを売却する際は、住宅ローン残債の一括返済と抵当権抹消が必要です。
重要なポイント：
- 住み替えローンは旧住宅の残債を新居ローンに組み込める商品だが、審査は厳格で金利も高め
- アンダーローンなら通常の住宅ローンで新居購入可能、手残りを頭金に充当
- オーバーローンの場合は自己資金補填または住み替えローンを検討
- 売却と購入の決済を同日に設定すればダブルローンを回避できる
- つなぎ融資は短期融資だが金利が高いため、売却完了までの期間を考慮
- 抵当権抹消は決済当日に司法書士が代行し、費用は1.2万～3.2万円程度
住宅金融支援機構や国税庁の公的情報を参考にしながら、不動産会社や金融機関、司法書士などの専門家と連携し、計画的に住み替えを進めることが大切です。