投資用中古マンション売却時のローン処理を理解する
投資用中古マンションを売却する際、不動産投資ローンの残債処理が重要な課題となります。住宅ローンと異なり、投資用ローンは金利が高く、一括返済手数料も高額になる場合があります。また、賃借人が入居中の「オーナーチェンジ物件」として売却する場合、ローンの扱いがどうなるのか疑問を持つ方も多いでしょう。
本記事では、住宅金融支援機構や国税庁の公的情報を基に、投資用中古マンション売却時のローン基礎知識を解説します。
この記事でわかること：
- 住宅ローンと投資ローンの違い
- 投資ローン残債の一括返済手続きと抵当権抹消
- オーバーローン時の自己資金補填と対処法
- 賃貸中売却（オーナーチェンジ）時のローン扱い
- 投資用マンション売却の税制（長期譲渡・短期譲渡）
- 次回投資ローン審査への影響
投資用中古マンション売却時のローン基礎
住宅ローンと投資ローンの違い
住宅金融支援機構によれば、住宅ローンと不動産投資ローンは目的と条件が異なります。
| 項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 目的 | 自己居住用住宅の購入 | 賃貸収入を得る投資用不動産の購入 |
| 金利 | 0.5%～1.5%程度（変動金利） | 2.0%～4.5%程度 |
| 融資額 | 年収の5～8倍程度 | 物件の収益性により変動 |
| 審査基準 | 返済負担率、勤続年数 | 収益性、空室リスク、返済能力 |
| 税制優遇 | 住宅ローン控除あり | 住宅ローン控除なし |
投資用ローンは金利が高く、審査では物件の収益性（利回り）が重視されます。
投資用物件のローン特性
投資用中古マンションのローンには以下の特性があります：
特性1：収益性重視の審査
- 物件の表面利回り・実質利回りが審査基準
- 賃料収入でローン返済が可能か評価される
- 築年数や立地により融資額が変動
特性2：自己資金比率の要求
- 物件価格の20%～30%の頭金が必要な場合が多い
- フルローン（頭金0円）は審査が厳しい
特性3：金利の変動リスク
- 変動金利が主流で、金利上昇リスクあり
- 固定金利は金利が高く設定される
売却時はこれらのローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
投資ローン残債の一括返済手続き
残債確認と売却価格の比較
売却を検討する際、まずローン残債と想定売却価格を比較します。
確認方法：
- 返済予定表を確認
- 金融機関から送付される返済予定表で残高を確認
- 収益還元法で売却価格を査定
- 表面利回り：年間賃料 ÷ 売却価格
- 実質利回り：(年間賃料 - 諸経費) ÷ 売却価格
- オーバーローンかアンダーローンか判断
- ローン残債 > 売却価格 → オーバーローン（自己資金補填必要）
- ローン残債 < 売却価格 → アンダーローン（手残りあり）
計算例：
- ローン残債：2,000万円
- 想定売却価格：2,300万円（表面利回り6%、年間賃料138万円）
- 手残り：300万円（諸費用控除前）
一括返済の申請手順
投資用ローンを一括返済する手続きは以下の通りです。
手続きの流れ：
- 金融機関へ連絡
- 売却予定日と一括返済希望日を伝える
- 一括返済手数料の確認
- 固定金利期間中は手数料が高額（5万～10万円以上）
- 変動金利期間中は比較的低額（1万～3万円程度）
- 返済額の確定
- 返済日時点の残高と利息、手数料を合計
- 返済実行
- 決済日に売却代金から一括返済
- 抵当権抹消書類の受領
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
投資用ローンは住宅ローンより一括返済手数料が高い場合が多いため、事前確認が重要です。
抵当権抹消のタイミング
投資用マンション売却時の抵当権抹消は、決済日に行うのが一般的です。
抵当権抹消の流れ：
- 決済日：買主から売主へ売却代金支払い
- 売主が金融機関へローンを一括返済
- 金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に引き渡し
- 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を同日申請
抵当権抹消登記費用：
- 登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地・建物で2,000円）
- 司法書士報酬：1万～3万円程度
- 合計：1.2万～3.2万円程度
オーバーローン時の対処法
売却益での完済可否判断
オーバーローン（ローン残債が売却価格を上回る状態）の場合、完済の可否を判断します。
判断基準：
- 自己資金で差額を補填できるか
- 売却時期を延期して市場価格の回復を待てるか
- 賃料収入でローン返済を続けながら保有するか
オーバーローンの例：
- ローン残債：2,500万円
- 売却価格：2,200万円
- 差額：300万円（不足）
- 仲介手数料：約75万円（2,200万円×3%+6万円＋税）
- 必要自己資金：375万円以上
自己資金での補填
オーバーローンで自己資金補填が必要な場合、以下を準備します。
準備すべき金額：
- ローン残債と売却価格の差額
- 仲介手数料（売却価格の3%+6万円＋税）
- 抵当権抹消登記費用（1.2万～3.2万円）
- 譲渡所得税（売却益が出る場合、後述）
資金調達方法：
- 預貯金から充当
- 他の投資物件の売却益を充当
- 無担保ローン（ただし金利が高く、返済負担増）
自己資金が不足する場合、売却を延期し、ローン残債を減らしてから売却する選択肢もあります。
収益性評価と売却価格
投資用マンションの売却価格は、収益還元法で評価されます。
収益還元法の計算：
物件価格 = 年間純収益 ÷ 期待利回り
計算例：
- 年間賃料収入：120万円
- 年間諸経費：20万円（管理費、修繕積立金、固定資産税等）
- 年間純収益：100万円
- 期待利回り：5%
- 物件価格：100万円 ÷ 0.05 = 2,000万円
賃料収入が安定している物件ほど高く評価され、オーバーローンを回避しやすくなります。
賃貸中売却時のローン扱い
オーナーチェンジ物件の特徴
賃借人が入居中の状態で売却する「オーナーチェンジ物件」は、投資家向けの売却方法です。
メリット：
- 賃料収入が継続するため、買主にとって魅力的
- 空室リスクがなく、収益性を見込みやすい
- 引き渡し後すぐに賃料収入が得られる
デメリット：
- 賃借人の属性（支払い履歴、残存期間）が価格に影響
- 居住用として購入したい買主には売却しにくい
- 賃貸借契約の引継ぎ手続きが必要
オーナーチェンジ物件でも、ローン完済と抵当権抹消は通常通り必要です。
賃借人の有無とローン完済
賃借人の有無は、ローン完済の可否に直接影響しませんが、売却価格に影響します。
賃借人あり：
- 収益還元法で評価されるため、賃料水準が価格を左右
- 賃料が相場より高い場合、売却価格が上昇
- 賃料が低い場合、売却価格が下落
賃借人なし（空室）：
- 収益性が見込めないため、投資家にとって魅力が低下
- 居住用として売却する選択肢もあるが、市場が限定される
賃借人が長期契約で安定している場合、売却価格が高くなりやすく、ローン完済もスムーズになります。
賃料収入とローン返済の関係
投資用マンション保有中は、賃料収入でローンを返済するのが基本です。
賃料収入とローン返済のバランス：
| 状況 | 賃料収入 | ローン返済 | 手残り |
|---|---|---|---|
| プラス収支 | 月10万円 | 月8万円 | 月2万円 |
| ゼロ収支 | 月10万円 | 月10万円 | 0円 |
| マイナス収支 | 月10万円 | 月12万円 | 月-2万円（持ち出し） |
マイナス収支が続くと保有コストが増加し、売却のタイミングを早める判断も必要になります。
投資用マンション売却の税制
譲渡所得税の計算
国税庁によれば、投資用マンション売却時には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費：
- 購入価格 - 減価償却費
- 購入時の仲介手数料、登記費用等も含む
譲渡費用：
- 売却時の仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 測量費（必要な場合）
計算例：
- 売却価格：2,300万円
- 取得費：2,000万円（購入価格2,500万円 - 減価償却費500万円）
- 譲渡費用：75万円（仲介手数料）
- 譲渡所得：2,300万円 - 2,000万円 - 75万円 = 225万円
長期譲渡と短期譲渡の違い
国税庁によれば、譲渡所得税の税率は所有期間により異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39%（所得税30% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20%（所得税15% + 住民税5%） |
所有期間の判定：
- 取得日から売却した年の1月1日までの期間で判定
- 例：2020年6月購入 → 2025年12月売却 → 2025年1月1日時点で4年7ヶ月 → 短期譲渡
- 例：2020年6月購入 → 2026年1月売却 → 2026年1月1日時点で5年7ヶ月 → 長期譲渡
短期譲渡は税率が高いため、5年超保有してから売却する方が税負担を抑えられます。
減価償却費の取扱い
投資用マンションの建物部分は、減価償却費として毎年経費計上できます。
減価償却費の計算例：
- 建物取得価額：1,500万円
- 耐用年数：47年（RC造の場合）
- 償却率：0.022（定額法）
- 年間減価償却費：1,500万円 × 0.022 = 33万円
- 5年間の累計減価償却費：33万円 × 5年 = 165万円
売却時の譲渡所得計算では、取得費から累計減価償却費を差し引くため、譲渡所得が増加し、税負担が増える点に注意が必要です。
次回投資ローン審査への影響
投資用マンションを売却後、次の投資物件を購入する際のローン審査への影響を考慮します。
プラス評価となるケース：
- ローンを完済し、完済実績がある
- 売却益を確保し、次回投資の自己資金として活用できる
- 収益性の高い物件を保有していた実績
マイナス評価となる可能性のあるケース：
- 短期売却を繰り返している（転売目的と見なされる）
- オーバーローンで自己資金を大幅に持ち出した
- 賃料収入が低く、マイナス収支が続いていた
次回投資ローン審査では、過去の投資実績、収益性、完済能力が総合的に評価されます。売却益を確保し、健全な投資実績を積むことが重要です。
まとめ
投資用中古マンション売却時のローン処理は、残債の一括返済と抵当権抹消が基本です。
重要なポイント：
- 投資用ローンは住宅ローンより金利が高く、一括返済手数料も高額な場合が多い
- ローン残債と売却価格を比較し、オーバーローンの場合は自己資金補填が必要
- 賃貸中売却（オーナーチェンジ）でもローン完済は必須
- 譲渡所得税は所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%
- 減価償却費は譲渡所得計算に影響し、税負担が増加する
- 次回投資ローン審査では完済実績と売却益の確保が評価される
住宅金融支援機構や国税庁の公的情報を参考にしながら、不動産会社や税理士などの専門家と連携し、計画的に売却を進めることが大切です。