相続時の住宅ローン基礎知識
相続で新築マンションを引き継ぐ際、被相続人の住宅ローンが残っているケースでは、その処理方法を正しく理解することが重要です。団体信用生命保険の加入状況によって対応が大きく異なるため、まずは加入状況を確認しましょう。
この記事のポイント
- 団体信用生命保険（団信）加入の有無で住宅ローン残債の処理方法が異なる
- 団信加入の場合は保険金でローンが完済されるが、未加入の場合は相続人が債務を承継
- 相続登記は2024年4月から義務化され、相続開始から3年以内の登記が必要
- 複数相続人がいる場合、売却には全員の同意が必須
- 相続税の申告期限から3年以内の売却なら取得費加算の特例が適用可能
相続と住宅ローンの関係
相続が発生すると、被相続人の財産だけでなく、債務（住宅ローン等）も相続人に承継されます（住宅金融支援機構「住宅ローンの基礎知識」）。つまり、相続人は新築マンションという資産とともに、住宅ローンという負債も引き継ぐことになります。
相続の対象となるもの
- プラスの財産：マンション、預金、株式等
- マイナスの財産：住宅ローン、借入金、未払金等
相続人は、プラスとマイナスの財産を総合的に判断し、相続するか相続放棄するかを選択できます。
団信加入・未加入の違い
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、ローン残債が保険金で完済される保険です（全国銀行協会「住宅ローンと相続」）。
団信加入の場合
- 被相続人の死亡により保険金が支払われる
- 保険金で住宅ローンが完済される
- 相続人はローンのない状態でマンションを相続できる
団信未加入の場合
- 住宅ローン残債が相続人に承継される
- 相続人が返済を継続するか、マンション売却で返済するか選択
- 相続放棄も選択肢の一つ
フラット35等の一部のローンでは団信加入が任意のため、未加入のケースもあります。まずは金融機関に団信加入状況を確認することが第一歩です。
団体信用生命保険による残債処理
団信の保険金請求手続き
団信に加入していた場合、保険金請求手続きを行うことでローンを完済できます。
手続きの流れ
- 金融機関に被相続人の死亡を連絡
- 金融機関から保険金請求書類を受領
- 必要書類を準備して提出
- 保険会社の審査（1~2ヶ月程度）
- 保険金支払い、ローン完済
必要書類（一般的な例）
- 死亡診断書または死体検案書
- 住民票（除票）
- 戸籍謄本（相続人確認用）
- 保険金請求書（金融機関から送付）
- 印鑑証明書
手続きには1~2ヶ月程度かかるため、早めに金融機関に連絡することが重要です。
団信未加入時の債務承継
団信に加入していなかった場合、住宅ローン残債は相続人に承継されます。相続人は以下の選択肢から選びます。
選択肢1：返済を継続する 金融機関と協議の上、相続人が返済を継続します。相続人が複数いる場合、誰が返済するかを遺産分割協議で決定します。
選択肢2：マンションを売却して返済する マンションを売却し、売却代金でローンを完済します。売却価格がローン残債を上回れば、残金を相続人で分配できます。
選択肢3：相続放棄する プラスの財産よりマイナスの財産が多い場合、相続放棄を検討します。相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
相続放棄の検討
相続放棄は、プラスの財産もマイナスの財産も一切承継しない選択です（全国銀行協会「住宅ローンと相続」）。
相続放棄を検討すべきケース
- マンションの評価額 < 住宅ローン残債の場合
- 他に多額の借金がある場合
- 相続人に返済能力がない場合
相続放棄の注意点
- 相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述
- 一度放棄すると撤回できない
- プラスの財産（預金等）も放棄することになる
相続放棄を検討する場合は、弁護士や司法書士に相談することを推奨します。
相続登記と売却のタイミング
相続登記の義務化と期限
2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記が必要となりました（法務局「相続登記の手続き」）。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の手続きの流れ
- 相続人の確定（戸籍謄本の収集）
- 遺産分割協議（相続人全員で協議）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記申請（法務局に申請）
- 登記完了（申請から1~2週間）
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5~10万円程度です。
登記完了前の売却可否
相続登記が完了していない状態では、マンションを売却できません。所有権が被相続人のままでは、相続人が売主となる売買契約が成立しないためです。
売却までの流れ
- 相続登記完了（所有権を相続人名義に変更）
- 不動産会社に売却依頼
- 売買契約締結
- 決済・引渡し
相続登記を早期に完了させることが、スムーズな売却の前提条件です。
必要書類と手続きの流れ
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです（法務局「相続登記の手続き」）。
必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印付き）
- 不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
戸籍謄本の収集には時間がかかることがあるため、早めに着手することが重要です。
複数相続人での売却手続き
遺産分割協議の進め方
相続人が複数いる場合、遺産分割協議で売却方針を決定します。
協議で決めるべき事項
- マンションを売却するか、誰かが相続するか
- 売却する場合の売却価格の目安
- 売却代金の分配方法
- 売却時期
- 売却に伴う費用（仲介手数料等）の負担
協議内容は遺産分割協議書に記載し、相続人全員が署名・押印します。この協議書は相続登記や税務申告に必要です。
共有名義での売却
遺産分割協議で売却方針が決まらない場合、いったん相続人全員で共有名義として相続登記することもあります（不動産流通推進センター「相続不動産の売却」）。
共有名義のメリット・デメリット
メリット：
- 協議がまとまらなくても登記できる
- 各相続人の持分が明確になる
デメリット：
- 売却には全員の同意が必要
- 管理や処分に全員の合意が必要
- 将来的にトラブルの原因となりやすい
共有名義は避け、売却するか単独相続するか早期に決定することが望ましいです。
全員同意の取得方法
共有名義でマンションを売却する場合、相続人全員の同意が必須です。
同意取得の流れ
- 不動産会社に査定を依頼
- 査定価格を相続人全員に共有
- 売却価格と分配方法を協議
- 協議内容を書面化（遺産分割協議書に追記等）
- 売買契約に全相続人が署名・押印
遠方に住む相続人がいる場合、委任状により代理人を立てることも可能です。ただし、委任状には実印の押印と印鑑証明書の添付が必要です。
相続マンション売却の税制
取得費加算の特例
相続税を支払った財産を、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）から3年以内に売却した場合、一定額を取得費に加算できる特例があります（国税庁「相続財産の売却と譲渡所得」）。
特例の効果 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 相続税額の一部) - 譲渡費用
取得費に相続税額の一部を加算できるため、譲渡所得が減り、譲渡所得税が軽減されます。
計算例
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：3,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 相続税額（マンション部分）：500万円
通常の計算：
譲渡所得 = 5,000万円 - 3,000万円 - 200万円 = 1,800万円
特例適用後：
譲渡所得 = 5,000万円 - (3,000万円 + 500万円) - 200万円 = 1,300万円
譲渡所得が500万円減少し、税負担が約100万円軽減されます（税率20%の場合）。
小規模宅地等の特例
相続税の計算において、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を最大80%減額できる特例があります（国税庁「相続税の計算」）。
特定居住用宅地等（自宅）の場合
- 減額割合：80%
- 限度面積：330㎡
- 要件：被相続人が居住していた宅地を配偶者または同居親族が取得
例
相続税評価額5,000万円のマンション（面積100㎡）の場合：
特例適用後の評価額 = 5,000万円 × 20% = 1,000万円
評価額が4,000万円減少し、相続税が大幅に軽減されます。
注意点 小規模宅地等の特例は相続税の計算時の特例であり、売却時の譲渡所得税には影響しません。また、特例適用後に一定期間内に売却すると、特例が適用されなくなる場合があるため、税理士への相談が必要です。
譲渡所得税の計算
相続したマンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます（国税庁「相続財産の売却と譲渡所得」）。
譲渡所得の計算式 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費の計算 相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。被相続人の購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなします。
譲渡所得税の税率
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%（所得税30% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%（所得税15% + 住民税5%）
所有期間は被相続人の取得日から計算するため、新築マンションでも被相続人が何年保有していたかが重要です。
相続新築マンション売却の注意点
新築マンションは建築後1年未満で未入居の物件を指しますが、相続のケースでは被相続人が購入した築浅物件を指すことが多いです。
新築・築浅マンション売却の特徴
評価額が高い
新築・築浅のため、市場価格が高く維持されている可能性があります。早期に売却することで高値での売却が期待できます。住宅ローン残債が多い
購入から間もないため、ローン残債が多く残っている可能性があります。団信未加入の場合、売却価格が残債を下回る（オーバーローン）リスクに注意が必要です。購入価格の資料が揃いやすい
購入から日が浅いため、売買契約書や領収書等の資料が揃いやすく、取得費の証明が容易です。短期譲渡所得の可能性
被相続人の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として約39%の高税率が適用される可能性があります。売却時期を検討する際に税率の違いを考慮してください。相続税評価額と市場価格の乖離
新築・築浅マンションは、相続税評価額（固定資産税評価額ベース）と市場価格に大きな乖離がある場合があります。相続税の計算では有利になることが多いです。
売却タイミングの判断ポイント
- 相続税の申告期限（10ヶ月）と取得費加算の特例（申告期限から3年）のタイミング
- 短期譲渡と長期譲渡の税率の違い（所有期間5年の境目）
- マンション市場の動向（価格が下落傾向か上昇傾向か）
- 相続人の資金需要（すぐに現金が必要か、時間をかけて高値売却を目指すか）
これらの要素を総合的に判断し、税理士や不動産会社と相談しながら売却時期を決定することが重要です。
まとめ
相続で新築マンションを売却する際、最も重要なのは団体信用生命保険の加入状況の確認です。団信加入の場合は保険金でローンが完済されますが、未加入の場合は相続人が債務を承継します。
相続登記は2024年4月から義務化されており、相続開始から3年以内の登記が必要です。登記完了前は売却できないため、早期に手続きを進めることが重要です。複数相続人がいる場合、遺産分割協議で売却方針を決定し、全員の同意を得る必要があります。
税制面では、相続税の申告期限から3年以内の売却で取得費加算の特例が適用でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。新築・築浅マンションは短期譲渡所得の高税率が適用される可能性があるため、売却時期の判断は税理士と相談しながら進めることをお勧めします。
よくある質問
Q1. 相続した新築マンションに住宅ローンが残っている場合どうなりますか？
A. 被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していれば、保険金でローンが完済されます。団信未加入の場合は相続人が債務を引き継ぐことになります。相続放棄も選択肢の一つです。
Q2. 団体信用生命保険の保険金請求はどうすればいいですか？
A. 金融機関に被相続人の死亡を連絡し、保険金請求書類を受領します。死亡診断書などの必要書類を提出し、審査後（1~2ヶ月程度）に保険金が支払われてローンが完済されます。
Q3. 相続登記が完了していなくても売却できますか？
A. 相続登記の完了が売却の前提条件です。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続開始から3年以内に登記が必要です。登記完了前は売買契約が成立しません。
Q4. 相続人が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？
A. 共有名義の場合は全員の同意が必須です。遺産分割協議で売却方針を決定し、売買契約には全相続人の署名・押印が必要です。遠方に住む相続人がいる場合は委任状による代理も可能です。
Q5. 相続した新築マンションを売却すると税金はかかりますか？
A. 売却益が出た場合は譲渡所得税の対象です。相続税の申告期限から3年以内の売却なら取得費加算の特例が適用でき、税負担を軽減できます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として高税率が適用されるため、税理士への相談が重要です。