住み替えの場合、今の家の売却前に新築戸建てを購入できますか？

つなぎ融資を利用すれば可能です。ただし金利3-4%程度のコストが発生します。売却と購入のタイミング調整が重要で、資金計画を慎重に立てる必要があります。

住み替えで固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきですか？

将来の返済額を確定したいなら固定金利、当面の返済額を抑えたいなら変動金利を選びましょう。金利上昇リスクの許容度で判断し、複数の銀行で比較することが重要です。

住み替えでも住宅ローン減税は使えますか？

新築戸建て購入で要件を満たせば適用可能です。年末のローン残高の0.7%を最大13年間、所得税・住民税から控除できます。控除期間や上限額は住宅の性能により異なります。

親から資金援助を受ける場合、贈与税はかかりますか？

住宅取得資金の贈与税非課税措置を利用できます。一般住宅で500万円、省エネ住宅等で1000万円まで非課税です。要件や手続きは国税庁サイトで確認してください。

住み替え購入新築戸建ての金利・商品比較

住み替えで新築戸建てを購入する際、住宅ローンの金利選びは毎月の返済額や総返済額に大きく影響します。住み替えでは、現在の住宅の売却と新居の購入のタイミング調整が必要なため、つなぎ融資や住み替えローンの活用も検討が必要です。本記事では、住み替え購入で利用できる住宅ローンの種類、固定金利と変動金利の選択基準、主要銀行の金利比較、つなぎ融資のコスト、支援制度の活用方法を詳しく解説します。

この記事の結論要約

住み替えでは一般的な住宅ローンに加え、住み替えローン（旧居の残債を組み込める）も利用可能
固定金利は返済額が確定するが金利高め（1.0-1.5%）、変動金利は低金利（0.3-0.6%）だが上昇リスクあり
つなぎ融資を利用する場合は金利3-4%程度＋手数料が必要
住宅ローン減税で年末残高の0.7%を最大13年間控除可能
すまい給付金や贈与税非課税措置で資金負担を軽減できる

1. 住み替え購入で利用できる住宅ローンの種類

(1) 一般的な住宅ローン

金融庁の住宅ローン情報によると、住宅ローンには固定金利型と変動金利型があります。住み替えでも、通常の新築戸建て購入と同様に住宅ローンを利用できます。

住宅ローンの基本要件

年収に対する返済比率：35%以内が目安
勤続年数：1-3年以上（金融機関により異なる）
融資額：物件価格の80-100%（フルローン可能な場合も）
融資期間：最長35年

(2) 住み替えローン（買い替えローン）

住み替えローンは、現在の住宅のローン残債を新居のローンに組み込める住宅ローンです。旧居の売却前に新居を購入する場合に便利です。

住み替えローンの特徴

旧居のローン残債を新居のローンに組み込める
審査は厳しめ（借入額が増えるため）
金利は通常の住宅ローンとほぼ同等

例：旧居のローン残債1000万円、新築戸建て購入価格3500万円の場合、合計4500万円を借り入れ可能。

(3) 土地建物一括融資の特徴

新築戸建ての場合、土地と建物を同時に購入するケースが多く、土地建物一括融資を利用できます。

土地建物一括融資のメリット

土地購入と建物建築の融資を一本化できる
金利や諸費用を抑えられる
審査手続きが一度で済む

注意点

土地購入から建物完成まで数か月かかる場合、分割実行が必要
建物完成前は金利のみ支払う場合あり

2. 固定金利と変動金利の選択基準

(1) 固定金利のメリット・デメリット

メリット

金利が返済終了まで変わらず、返済額が確定
金利上昇リスクを回避できる
長期的な資金計画が立てやすい

デメリット

変動金利より金利が高い（0.5-1.0%程度高い）
金利低下時も恩恵を受けられない

固定金利が向いている人

将来の返済額を確定したい
金利上昇リスクを避けたい
長期保有予定（20年以上）

(2) 変動金利のメリット・デメリット

メリット

固定金利より金利が低い（0.3-0.6%程度）
毎月の返済額を抑えられる
金利低下時は返済額が減る

デメリット

金利上昇リスクがある
将来の返済額が不確定

変動金利が向いている人

当面の返済額を抑えたい
短期保有予定（10年以内に完済・売却予定）
金利上昇時に繰上返済できる余裕がある

(3) 住み替え時の金利タイプ選択ポイント

住み替えでは、以下のポイントで金利タイプを選択します。

状況	推奨金利タイプ	理由
旧居のローン完済済み	変動金利	返済額を抑えて自己資金を温存
旧居のローン残債あり	固定金利	返済額を確定して資金計画を安定化
短期保有予定	変動金利	短期間なら金利上昇リスク小
長期保有予定	固定金利	金利上昇リスクを回避

3. 主要銀行の新築戸建てローン金利比較

(1) メガバンクの金利水準

2024年時点の金利目安（変動金利）

三菱UFJ銀行：0.475%前後（金利優遇後）
三井住友銀行：0.475%前後
みずほ銀行：0.375%前後

固定金利（10年固定）

1.0-1.5%程度

メガバンクは審査が厳しいですが、金利が低く、信頼性が高いです。

(2) 地方銀行・ネット銀行の金利

ネット銀行の変動金利

住信SBIネット銀行：0.32%前後
auじぶん銀行：0.319%前後
ソニー銀行：0.397%前後

ネット銀行は金利が非常に低いですが、対面相談ができない点に注意が必要です。

地方銀行

地域密着で柔軟な対応
金利は0.5-1.0%程度（メガバンクよりやや高め）

(3) フラット35の金利と融資条件

フラット35の公式サイトによると、フラット35は最長35年の長期固定金利型住宅ローンです。

フラット35の特徴

金利：1.5-2.0%程度（2024年時点）
融資期間：最長35年
審査：年収基準が緩め
メリット：返済額が確定、団体信用生命保険が任意

フラット35が向いている人

長期固定金利で安心したい
自営業・契約社員など審査が通りにくい人
団信保険料を節約したい人

4. つなぎ融資の活用と金利コスト

(1) つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資は、旧居の売却前に新居を購入する際に利用する短期融資です。

つなぎ融資が必要なケース

売却が決まっていないが、希望物件を逃したくない
新居の引渡し時期が旧居の売却前
仮住まいを避けたい

(2) つなぎ融資の金利と諸費用

つなぎ融資は通常の住宅ローンより金利が高いです。

つなぎ融資のコスト

金利：年3-4%程度
融資期間：3-12か月
融資手数料：10-20万円
事務手数料：5-10万円

費用例（2000万円を6か月借りる場合）

金利負担：2000万円×3.5%×6/12＝35万円
融資手数料：15万円
合計：約50万円

つなぎ融資は便利ですが、コストが大きいため、売却スケジュールを慎重に検討しましょう。

(3) 資金計画での注意点

つなぎ融資を利用する際の注意点です。

売却が長引くと金利負担が増大
返済原資は旧居の売却代金（売却できないとリスク大）
二重ローン期間が発生する場合、月々の返済額が2倍になる

つなぎ融資を避ける方法

売り先行で資金を確保してから購入
売却と購入の決済日を調整して同日決済を目指す

5. 住み替え購入時に利用できる支援制度

(1) すまい給付金の対象条件と給付額

国土交通省のすまい給付金情報によると、すまい給付金は住宅取得時の消費税負担を軽減する制度です。

すまい給付金の概要（2024年時点）

給付額：最大50万円（収入により変動）
対象：新築・中古住宅の購入
要件：床面積50㎡以上、一定の品質基準を満たす住宅
所得制限：収入額775万円以下

(2) 親からの資金援助と贈与税の非課税措置

国税庁の贈与税非課税措置情報によると、親から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで非課税です。

贈与税非課税限度額（2024年時点）

一般住宅：500万円
省エネ住宅等：1000万円

要件

受贈者の年齢：贈与年の1月1日時点で18歳以上
受贈者の所得：2000万円以下
住宅の要件：床面積50㎡以上240㎡以下

(3) その他の支援制度

地域型住宅グリーン化事業：省エネ性能の高い住宅に補助金
こどもエコすまい支援事業：子育て世帯に最大100万円の補助

最新情報は国土交通省の公式サイトで確認してください。

6. 住宅ローン減税の活用方法

(1) 住宅ローン減税の仕組み

国土交通省の住宅ローン減税情報によると、住宅ローン減税は年末のローン残高に応じて所得税・住民税が控除される制度です。

住宅ローン減税の概要

控除率：年末ローン残高の0.7%
控除期間：最大13年間
借入限度額：住宅の性能により異なる

(2) 新築戸建ての控除額

借入限度額（2024年時点）

認定長期優良住宅・低炭素住宅：5000万円
ZEH水準省エネ住宅：4500万円
省エネ基準適合住宅：4000万円
その他の住宅：3000万円（2024年・2025年入居のみ）

控除額の計算例

借入額4000万円（省エネ基準適合住宅）
年末残高4000万円×0.7% = 28万円/年
13年間合計：最大364万円

(3) 住み替え時の適用要件

住み替えでも、以下の要件を満たせば住宅ローン減税を利用できます。

新築または取得日から6か月以内に入居
床面積50㎡以上（所得1000万円以下なら40㎡以上）
借入期間10年以上
合計所得金額2000万円以下