住み替え購入中古マンションと相続税・贈与税の基礎知識
住み替えで中古マンションを購入する際、親からの資金援助を受けるケースは少なくありません。しかし、贈与税の課税対象となる可能性があり、適切な対策を知らないと予想外の税負担が発生します。この記事では、住み替え購入時の相続税・贈与税対策として、住宅取得資金贈与の非課税特例や相続時精算課税制度の活用方法を解説します。
この記事のポイント
- 住宅取得資金贈与の非課税特例により最大1,000万円まで非課税で贈与を受けられる
- 相続時精算課税制度を併用すれば2,500万円まで非課税で贈与可能
- 中古マンションの場合は耐震基準を満たすことが適用要件
- 小規模宅地等の特例は相続時の居住実態で判定されるため住み替えタイミングが重要
- 住宅ローン控除との併用も可能だが取得年の翌年3月15日までに居住開始が必要
1. 住み替え購入中古マンションと相続税・贈与税の関係
(1) 購入資金の出所と課税関係
住み替えで中古マンションを購入する際、購入資金の出所により課税関係が異なります。
| 資金の出所 | 課税関係 |
|---|---|
| 自己資金 | 課税なし |
| 旧居の売却代金 | 譲渡所得税の対象（別途） |
| 親からの贈与 | 贈与税の対象（特例適用可） |
| 住宅ローン | 課税なし |
国税庁の公式情報によれば、個人から財産をもらったときには贈与税が課されます。ただし、年110万円の基礎控除があり、これを超える部分が課税対象となります。
(2) 旧居売却と新居購入のタイミング
住み替えの場合、旧居の売却と新居の購入のタイミングにより税負担が変わる場合があります。
売り先行の場合
- 旧居を売却してから新居を購入
- 売却代金を頭金に充てられる
- 仮住まい期間の家賃負担が発生
買い先行の場合
- 新居を購入してから旧居を売却
- つなぎ融資や親からの贈与が必要になる場合がある
- 住宅取得資金贈与の非課税特例を活用しやすい
同時決済の場合
- 売却と購入を同日に実施
- 資金計画がタイトになりやすい
小規模宅地等の特例は相続時の居住実態で判定されるため、住み替えタイミングが重要です。
2. 親からの住宅取得資金贈与と非課税特例
(1) 非課税措置の概要（最大1,000万円）
国税庁の公式情報によれば、父母・祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります。
非課税限度額（2024年の例）
- 省エネ等住宅：1,000万円
- その他の住宅：500万円
中古マンションの場合、省エネ等住宅の基準を満たせば1,000万円まで非課税となります。
主な要件
- 贈与者：直系尊属（父母・祖父母等）
- 受贈者：贈与年の1月1日時点で18歳以上、合計所得金額2,000万円以下
- 住宅：床面積40㎡以上240㎡以下、耐震基準を満たす
- 居住：取得年の翌年3月15日までに居住開始
(2) 中古マンションの適用要件（耐震基準など）
中古マンションで住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
建物要件
- 耐火建築物（マンション）：築25年以内
- または、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得
- 床面積：40㎡以上240㎡以下（登記簿上の面積）
省エネ等住宅の追加要件（非課税限度額1,000万円の場合）
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
- または、耐震等級2以上または免震建築物
- または、高齢者等配慮対策等級3以上
築年数が古い中古マンションでも、耐震基準適合証明書を取得すれば適用可能です。
(3) 相続時精算課税制度との併用
住宅取得資金贈与の非課税特例と相続時精算課税制度を併用することで、最大3,500万円まで非課税で贈与を受けられます。
併用のメリット
- 住宅取得資金贈与の非課税：1,000万円（省エネ等住宅）
- 相続時精算課税の特別控除：2,500万円
- 合計：3,500万円まで非課税
国税庁によれば、相続時精算課税制度を選択すると、その後の贈与は全て相続時精算課税の対象となり、暦年贈与（年110万円の基礎控除）に戻ることができません。選択は慎重に行いましょう。
3. 相続時精算課税制度の活用
(1) 2,500万円特別控除の仕組み
相続時精算課税制度とは、贈与時に2,500万円まで非課税とし、相続時にその贈与額を相続財産に加算して精算する制度です。
仕組み
- 贈与時：2,500万円まで贈与税非課税（超過分は20%の税率）
- 相続時：贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
- 既に支払った贈与税は相続税から控除
主な要件
- 贈与者：60歳以上の父母・祖父母
- 受贈者：18歳以上の子・孫
- 選択届出：贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日に提出
(2) 住み替え時の適用メリット
住み替えで中古マンションを購入する際、相続時精算課税制度を活用することで、以下のメリットがあります。
- 大きな金額を一度に贈与できる: つなぎ融資を使わずに購入資金を用意できる
- 相続対策: 贈与者の財産を早期に移転できる（ただし相続時に精算）
- 住宅取得資金贈与の非課税特例と併用可能: 最大3,500万円まで非課税
注意点
- 一度選択すると暦年贈与に戻れない
- 相続時に贈与財産が加算されるため、相続税が増える可能性
- 贈与時の評価額で固定される（相続時に値下がりしていても贈与時の価額で計算）
4. 中古マンションの相続税評価方法
(1) 敷地権と専有部分の評価
中古マンションの相続税評価は、敷地権（土地の共有持分）と専有部分（建物）を別々に評価します。
| 評価対象 | 評価方法 |
|---|---|
| 敷地権（土地） | 路線価方式または倍率方式 |
| 専有部分（建物） | 固定資産税評価額 |
国税庁の公式情報によれば、マンションの敷地権は土地の評価額に持分割合を乗じて計算します。
計算例
- 土地全体の評価額：10億円
- 持分割合：1/1000
- 敷地権の評価額：10億円 × 1/1000 = 100万円
(2) 路線価方式と倍率方式
路線価方式（市街地の場合）
- 路線価（国税庁が公表）× 地積 × 各種補正率
- 路線価は公示地価の約80%
倍率方式（路線価設定のない地域）
- 固定資産税評価額 × 倍率
- 倍率は国税庁が公表
路線価は毎年7月に国税庁のウェブサイトで公表されます。住み替え検討時に、旧居と新居の相続税評価額を試算することで、将来的な相続税負担を予測できます。
5. 住み替え時の小規模宅地等の特例
(1) 特例の概要（330㎡まで80%減額）
小規模宅地等の特例とは、居住用宅地について相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
特例の内容
- 対象：被相続人が居住していた宅地
- 限度面積：330㎡
- 減額率：80%
例：評価額5,000万円の宅地（200㎡）の場合
- 特例適用後：5,000万円 × (1 - 0.8) = 1,000万円
- 減額効果：4,000万円
国税庁によれば、この特例により相続税負担を大幅に軽減できます。
(2) 住み替え前後での適用
住み替えの場合、以下の点に注意が必要です。
住み替え前の旧居
- 相続発生時に被相続人が居住していなければ特例適用不可
- 賃貸に出している場合も原則適用不可
住み替え後の新居
- 相続発生時に被相続人が居住していれば特例適用可能
- 新居の敷地が330㎡以下であれば全額80%減額
(3) 居住実態判定のタイミング
小規模宅地等の特例は、相続開始時点（被相続人の死亡時点）の居住実態で判定されます。
注意すべきケース
- 住み替え直後に相続が発生した場合、新居での居住実態が認められない可能性
- 老人ホーム入居中の場合、一定の要件を満たせば特例適用可能
- 住民票の異動と実際の居住実態が一致していることが重要
住み替えを検討する際は、被相続人の年齢や健康状態を考慮し、相続税対策としての効果を税理士に相談することをおすすめします。
6. 住み替え時の税務上の注意点
(1) 居住継続要件の維持
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けた場合、以下の居住継続要件があります。
- 取得年の翌年3月15日までに居住開始
- 居住開始後も継続して居住すること
国税庁によれば、居住実態がないと判断された場合、特例が取り消され、贈与税が課される可能性があります。
住宅ローン控除との併用
- 住宅ローン控除も同様に居住要件がある
- 両方の特例を受けるには、取得年の翌年3月15日までに居住開始が必須
(2) 税制改正による影響
相続税・贈与税の制度は税制改正により変更される可能性があります。
過去の主な改正例
- 2024年：相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設
- 住宅取得資金贈与の非課税限度額の段階的縮小
住み替え購入を検討する際は、最新の税制情報を確認し、税理士に相談することをおすすめします。特に、以下の点を確認しましょう。
- 住宅取得資金贈与の非課税限度額
- 相続時精算課税制度の要件
- 小規模宅地等の特例の適用要件
- 住宅ローン控除との併用可否
まとめ
住み替えで中古マンションを購入する際、親からの資金援助を受ける場合は、住宅取得資金贈与の非課税特例と相続時精算課税制度を活用することで、最大3,500万円まで非課税で贈与を受けられます。中古マンションの場合は耐震基準を満たすことが適用要件となるため、購入前に確認が必要です。
小規模宅地等の特例は相続時の居住実態で判定されるため、住み替えタイミングが重要です。住み替え後の新居に被相続人が居住していれば、新居の敷地について330㎡まで80%減額の適用を受けられます。
相続時精算課税制度を選択すると暦年贈与に戻れないため、選択は慎重に行いましょう。住宅ローン控除との併用も可能ですが、取得年の翌年3月15日までに居住開始が必要です。不明点がある場合は、税理士に相談し、最適な税務対策を立てることをおすすめします。