住み替え購入と相続税・贈与税の基礎知識
住み替えで中古戸建てを購入する際、親からの資金援助を受けるケースでは、住宅取得資金贈与の非課税特例と相続時精算課税制度を活用できます。旧居売却と新居購入のタイミング調整が重要です。
(1) 相続税と贈与税の基本的な仕組み
相続税は基礎控除3000万円+600万円×法定相続人数で、贈与税は年110万円までの基礎控除があります（国税庁）。
(2) 住み替え時に発生する税務上の注意点
旧居売却時の譲渡所得税（3000万円特別控除あり）、新居購入時の贈与税、将来の相続税が関係します。
(3) 資金援助を受ける際の選択肢
住宅取得資金贈与の非課税制度（最大1000万円）、相続時精算課税制度（2500万円）、または併用で最大3500万円まで非課税です。
住宅取得資金贈与の非課税特例の活用法
中古戸建て購入時に親から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税特例を活用できます（国税庁）。
(1) 非課税限度額と適用要件
省エネ等住宅1000万円、その他の住宅500万円まで非課税。直系尊属からの贈与、居住要件（贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始）等の要件あり。
(2) 中古住宅における築年数要件
築20年以内（耐火建築物は25年以内）が原則。耐震基準適合証明書があれば築年数不問です。
(3) 申告手続きと必要書類
贈与を受けた年の翌年2-3月に確定申告が必要。住宅の登記事項証明書、売買契約書、耐震基準適合証明書（該当する場合）等を添付します。
相続時精算課税制度のメリットとデメリット
住宅取得資金贈与の非課税制度と相続時精算課税制度を併用すれば、最大3500万円まで贈与税なしで援助を受けられます（国税庁）。
(1) 制度の概要と2500万円特別控除
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で、2500万円まで贈与税非課税。相続時に精算します。
(2) 暦年課税との比較検討
一度選択すると撤回不可。その贈与者からの贈与は全て相続時精算課税が適用され、暦年課税（年110万円非課税）に戻れません。
(3) 住み替えでの活用シナリオ
旧居売却資金と親の援助を組み合わせる場合、相続時精算課税制度の活用で高額な援助を受けられます。親の財産が相続税の基礎控除内であれば有利です。
中古戸建て購入時の不動産評価と相続対策
中古戸建ては土地が路線価、建物が固定資産税評価額で評価されます。築年数により建物評価額が低下します（国税庁）。
(1) 路線価方式と倍率方式による評価
土地は路線価×面積×補正率で評価。市場価格の約80%程度です。路線価が定められていない地域では倍率方式を使用します。
(2) 築年数による家屋評価への影響
建物は固定資産税評価額と同額。中古は築年数により評価額が低下します。例：築30年の木造は新築時の30-40%程度です。
(3) 複数不動産保有時の評価額合計
旧居を売却せずに保有する場合、複数不動産の評価額が合算されます。小規模宅地特例は条件次第で適用可能です。
住み替え前後の小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例（最大80%減額）は、住み替え前後の居住要件に注意が必要です（国税庁）。
(1) 特例の概要と最大80%減額のメリット
居住用宅地は330㎡まで80%減額可能。例：相続税評価額5000万円が1000万円になります。
(2) 旧居を売却せず保有する場合の適用
旧居を賃貸に出す場合、貸付事業用宅地として50%減額（200㎡まで）が可能です。ただし、賃貸開始から3年以上の要件あり。
(3) 新居購入後の適用要件
新居に居住していれば、将来の相続時に小規模宅地特例を適用できます。同居親族または家なき子特例の要件を満たす必要があります。
買い替え特例と相続・贈与税の関係
旧居売却時の譲渡所得税と新居購入時の贈与税を総合的に最適化することが重要です（国税庁）。
(1) 居住用財産の買換え特例の概要
居住用財産を売却し新たに購入する際、譲渡益への課税を繰り延べできます。ただし、3000万円特別控除との選択適用です。
(2) 譲渡所得税と相続税の両面での最適化
旧居の売却益が大きい場合は3000万円特別控除、小さい場合は住宅ローン控除が有利です。親からの援助は住宅取得資金贈与の非課税制度を活用します。
(3) タイミングによる税負担の違い
旧居売却と新居購入のタイミング、親からの贈与のタイミングを調整し、各種特例を最大限活用することで税負担を最小化できます。
まとめ
住み替えで中古戸建てを購入する際の相続税・贈与税対策のポイント：
- 住宅取得資金贈与特例: 最大1000万円まで非課税（中古は築年数制限に注意）
- 相続時精算課税との併用: 最大3500万円まで贈与税なし
- 小規模宅地特例: 旧居を売却せず保有する場合は賃貸事業用として50%減額可能
- 中古戸建ての評価: 築年数により建物評価額が低下
- 税理士相談推奨: 住み替えは税務論点が複雑なため専門家助言が重要
住み替えは人生の大きな決断です。旧居売却のタイミング、新居購入のタイミング、親からの援助のタイミングを総合的に調整し、税負担を最小限に抑えましょう。税理士への相談で、自分の状況に最適な住み替え計画を立てることが成功の鍵です。