投資用に相続した新築マンション売却の税務全体像
親から投資用新築マンションを相続した場合、相続時の相続税と売却時の譲渡所得税という2つの税金が関わってきます。さらに、賃貸経営を継続する場合は不動産所得税も課されます。投資用不動産は居住用不動産と異なる税制が適用されるため、正しい理解が必要です。
本記事では、投資用に相続した新築マンションを売却する際の相続税・贈与税の仕組みから、取得費加算の特例、売却判断基準まで、実務上重要なポイントを解説します。
この記事でわかること
- 投資用マンションの相続税評価方法（借家権割合30%による評価減）
- 取得費加算の特例の計算方法（相続開始から3年10ヶ月以内）
- 投資用不動産の譲渡所得税率（短期39.63%・長期20.315%）
- 相続後3年以内売却の判断基準（賃貸継続vs売却）
- 3000万円特別控除が適用されない点の注意
(1) 相続税・譲渡所得税・不動産所得税の関係
投資用マンションを相続した場合、以下の3つの税金が関わる可能性があります。
| 税金の種類 | 課税タイミング | 課税対象 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 相続財産の総額（基礎控除額超過分） |
| 不動産所得税 | 賃貸経営中 | 年間の賃貸収入から経費を差し引いた所得 |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた所得 |
相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」です。例えば、法定相続人が3人の場合、相続財産の総額が4800万円以下であれば相続税はかかりません。
(2) 投資用と居住用の税務の違い
投資用不動産の最大の特徴は、居住用財産の特例（3000万円特別控除、軽減税率の特例）が適用されない点です。その代わり、取得費加算の特例を活用することで税負担を軽減できます。
| 特例 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3000万円特別控除 | ○ | × |
| 軽減税率の特例 | ○ | × |
| 取得費加算の特例 | ○ | ○ |
| 小規模宅地等の特例 | ○（居住用330㎡・80%減） | ○（貸付事業用200㎡・50%減） |
相続税評価額と投資用不動産（借家権割合による評価減）
(1) 投資用マンションの相続税評価方法
投資用マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分を分けて評価します。賃貸中の不動産は自用地よりも評価額が低くなる仕組みです。
建物部分（貸家）: 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
土地部分（貸家建付地）: 路線価評価額 × 持分割合 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
(2) 貸家建付地の評価減（借家権割合30%）
借家権割合は全国一律30%です。借地権割合は地域により30%〜90%で、路線価図に記載されています。
例えば、路線価評価額が5000万円（持分割合1%で50万円）、借地権割合が60%、賃貸割合が100%の場合、貸家建付地の評価額は以下のようになります。
50万円 × (1 - 0.6 × 0.3 × 1.0) = 50万円 × 0.82 = 41万円
自用地の場合は50万円ですが、貸家建付地として評価すると41万円となり、9万円の評価減となります。
(3) 賃貸中物件の評価額計算
賃貸割合は、相続開始時点での実際の賃貸状況で判定します。空室がある場合、その割合に応じて評価減が小さくなります。
| 賃貸割合 | 評価減の効果 |
|---|---|
| 100%（満室） | 最大 |
| 80% | 減少 |
| 50% | さらに減少 |
| 0%（全室空室） | なし |
賃貸割合100%の場合が最も評価額が低くなり、相続税の負担も軽減されます。
相続税の取得費加算特例と計算方法
(1) 取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
具体的には、相続開始日の翌日から相続税の申告期限（10ヶ月）までの間、さらにその申告期限の翌日から3年以内に譲渡することが条件です。合計で相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
この特例により、譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。
(2) 加算できる相続税額の計算方法
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
例えば、以下のケースで計算してみます。
- 相続税額: 500万円
- 譲渡したマンションの相続税評価額: 3000万円
- 相続税の課税価格: 1億円
加算額 = 500万円 × (3000万円 ÷ 1億円) = 150万円
売却時の取得費に150万円を加算できるため、譲渡所得が150万円減少し、税負担が軽減されます。
(3) 複数相続人がいる場合の按分計算
複数の相続人が共同で不動産を相続し、その後売却する場合、各相続人が支払った相続税額に応じて按分計算します。
例えば、兄弟2人で均等に相続した場合、各相続人が取得費に加算できる金額は、上記の計算で求めた加算額を持分割合で按分した額となります。
投資用マンション売却の譲渡所得税
(1) 譲渡所得税の計算（取得費・譲渡費用）
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費: 被相続人が取得した時の価格から減価償却累計額を差し引いた額を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
譲渡費用: 仲介手数料、印紙税、測量費、取壊し費用など、売却に直接かかった費用です。
(2) 所有期間5年超の長期譲渡と税率
譲渡所得税の税率は、所有期間により異なります。所有期間は被相続人の取得日から計算します。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。例えば、2015年4月に取得した不動産を2021年3月に売却した場合、2021年1月1日時点では5年9ヶ月ですが、判定は「5年以下」となり短期譲渡所得として扱われます。
(3) 居住用の3000万円控除は適用不可
投資用不動産は、居住用財産の3000万円特別控除や軽減税率の特例が適用されません。したがって、譲渡所得がそのまま課税対象となります。
ただし、取得費加算の特例は投資用不動産にも適用可能です。相続開始から3年10ヶ月以内に売却することで、税負担を軽減できます。
相続後3年以内売却の判断基準
(1) 取得費加算の特例の期限（3年10ヶ月）
取得費加算の特例を活用するためには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。この期限を過ぎると特例は適用できなくなるため、売却時期の判断が重要です。
(2) 賃貸継続vs売却の損益分岐点
賃貸経営を継続するか売却するかは、以下の要素を総合的に考慮して判断します。
賃貸継続のメリット:
- 安定した賃貸収入が得られる
- 資産として保有できる
- インフレヘッジになる
賃貸継続のデメリット:
- 空室リスク・家賃滞納リスク
- 修繕費・管理費の負担
- 固定資産税・都市計画税の負担
- 相続人間での共有管理の煩雑さ
売却のメリット:
- まとまった現金が得られる
- 管理の手間がなくなる
- 取得費加算の特例で税負担を軽減できる（3年10ヶ月以内）
売却のデメリット:
- 将来の賃貸収入を失う
- 譲渡所得税の負担
- インフレリスク
(3) 事業承継と売却のメリット・デメリット
相続人が不動産賃貸業を継続する意向がある場合、事業承継として賃貸経営を続けることも選択肢です。一方、管理の負担や空室リスクを避けたい場合は、早期売却が有利です。
特に、以下のような場合は売却を検討すべきです。
- 相続人が遠方に住んでおり管理が困難
- 相続人が高齢で管理能力に不安がある
- 相続人間で共有関係を解消したい
- 築年数が古く修繕費の負担が大きい
- 空室率が高く収益性が低い
確定申告の流れと必要書類
(1) 相続税申告（相続開始から10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。基礎控除額を超える相続財産がある場合は、必ず期限内に申告しましょう。
相続税申告に必要な主な書類は以下の通りです。
- 相続税申告書
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 賃貸借契約書のコピー
(2) 譲渡所得税の確定申告（売却翌年2-3月）
マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。取得費加算の特例を適用する場合も、この期間内に申告が必要です。
(3) 取得費加算特例適用時の添付書類
取得費加算の特例を適用する場合、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- マンションの登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 相続税申告書のコピー
- 相続税の納税証明書
- 相続時の遺産分割協議書のコピー
まとめ
投資用に相続した新築マンションの売却では、相続税と譲渡所得税が課されます。居住用財産の特例は適用されませんが、取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）を活用することで、税負担を大きく軽減できます。
重要なポイントは以下の通りです。
- 投資用不動産の相続税評価は借家権割合30%により評価減される
- 取得費加算の特例は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件
- 譲渡所得税率は所有期間により異なる（短期39.63%・長期20.315%）
- 3000万円特別控除は投資用不動産には適用不可
- 賃貸継続vs売却は収益性・管理負担・相続人の意向を総合判断
投資用不動産の売却は税務処理が複雑なため、税理士への相談をおすすめします。売却価格の目安を知りたい方は、不動産会社の無料査定を活用しましょう。