離婚時の新築マンション売却と相続税・贈与税の関係
離婚に伴う不動産売却では、財産分与の税制と売却時の税金が複雑に絡み合います。さらに、相続により取得したマンションを離婚時に売却する場合、相続税・贈与税・譲渡所得税という複数の税金が関わってきます。
本記事では、離婚売却新築マンションに関する相続税・贈与税の仕組みから、財産分与の非課税特例、3000万円特別控除の活用方法まで、実務上重要なポイントを解説します。
この記事でわかること
- 離婚時の財産分与と贈与税の関係（原則非課税、過大分与は課税）
- 相続したマンションの財産分与における固有財産と共有財産の区別
- 財産分与する側の譲渡所得税の課税要件
- 3000万円特別控除と財産分与の併用可否
- 取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）の活用
(1) 離婚時の財産分与と税金の全体像
離婚時の財産分与では、以下の3つの税金が関わる可能性があります。
| 税金の種類 | 課税対象 | 課税される人 |
|---|---|---|
| 贈与税 | 過大な財産分与 | 受け取った側 |
| 譲渡所得税 | 売却益がある場合 | 分与した側 |
| 不動産取得税 | 財産分与による取得 | 受け取った側 |
原則として、離婚時の財産分与は贈与税の課税対象にはなりません。ただし、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価値などを考慮しても過大な場合は、贈与税が課される可能性があります。
(2) 相続・贈与・売却それぞれの税金の違い
相続税は被相続人の死亡時に課され、贈与税は生前贈与を受けた時に課され、譲渡所得税は不動産を売却した時に課されます。
相続税の基礎控除額: 3000万円＋600万円×法定相続人の数
贈与税の基礎控除額: 年110万円（暦年課税の場合）
譲渡所得税: 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税
財産分与と税金（贈与税・譲渡所得税）
(1) 財産分与による譲渡は原則非課税
離婚による財産分与は、夫婦の共有財産を清算する性質のものであり、原則として贈与税は課税されません。これは、財産分与が元々夫婦が共同で築いた財産を分配するものであって、無償で財産を贈与したわけではないと考えられるためです。
(2) 過大な財産分与は贈与税の対象
以下のような場合は、贈与税が課される可能性があります。
- 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価値などを考慮しても過大である場合
- 贈与税や相続税を不当に免れるための離婚であると認められる場合
過大な分与かどうかの判断は、以下の要素を総合的に考慮して行われます。
- 婚姻期間
- 夫婦それぞれの財産形成への寄与度
- 離婚の原因
- 子供の養育状況
(3) 分与する側の譲渡所得税（売却益がある場合）
財産分与として不動産を渡した側は、その財産をその時の価額で譲渡したものとみなされ、売却益がある場合には譲渡所得税が課されます。
例えば、3000万円で取得したマンションが離婚時に5000万円の価値になっていた場合、財産分与として渡した側には2000万円の譲渡所得が発生し、譲渡所得税が課される可能性があります。
ただし、居住用財産の3000万円特別控除を適用できる場合、この譲渡所得税は非課税となります。
相続した新築マンションを離婚時に売却する場合
(1) 相続マンションの財産分与（固有財産vs共有財産）
相続により取得した財産は、原則として相続した人の固有財産であり、離婚時の財産分与の対象にはなりません。
ただし、以下のような場合は、一部が財産分与の対象となる可能性があります。
- 婚姻中に相続したマンションの価値が上昇し、その上昇分に配偶者の貢献がある場合
- 夫婦で相続したマンションのローンを返済していた場合
- 相続したマンションを夫婦で維持・管理していた場合
個別の事情により判断が異なるため、弁護士や税理士に相談することをおすすめします。
(2) 小規模宅地等の特例適用後の売却
相続時に小規模宅地等の特例を適用していた場合でも、離婚時の売却に特別な制限はありません。ただし、特例の適用要件である「相続税の申告期限まで保有・居住継続」を満たしていることが前提です。
相続税申告期限は被相続人の死亡から10ヶ月以内です。この期限後であれば、離婚に伴う売却でも小規模宅地等の特例は取り消されません。
(3) 取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
相続したマンションを離婚時に売却する場合、相続開始から3年10ヶ月以内であれば、取得費加算の特例を適用できます。
この特例により、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減できます。
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
3000万円特別控除と財産分与の併用
(1) 居住用財産の3000万円特別控除の適用要件
居住用財産の3000万円特別控除は、自分が住んでいる住宅を売却した場合に、譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。
主な適用要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋または家屋と敷地を売却すること
- 居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
- 売却先が配偶者・直系血族・生計を一にする親族でないこと
- 過去2年以内にこの特例を受けていないこと
(2) 離婚後すぐに売却した場合の控除適用
離婚後にマンションを売却した場合でも、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば、3000万円特別控除を適用できます。
ただし、元配偶者への財産分与として渡す場合、売却先が元配偶者となるため、3000万円特別控除は適用できません。この場合、第三者に売却してから財産分与として現金で渡す方法が考えられます。
(3) 財産分与と3000万円控除の併用可否
財産分与として不動産を渡した側が3000万円特別控除を適用できる場合、譲渡所得税は非課税となります。
併用可能なケース: 第三者に売却し、売却代金の一部を財産分与として渡す
併用不可なケース: 元配偶者に財産分与として不動産を直接渡す（特別な関係者への譲渡に該当）
住宅ローン残債がある場合の税務処理
(1) オーバーローン時の財産分与
オーバーローン（売却代金 < 住宅ローン残債）の場合、マンションの価値がマイナスとなるため、財産分与の対象にならない可能性があります。
この場合、ローンを組んだ人が引き続き返済を続けるか、任意売却や自己破産などの債務整理を検討する必要があります。
(2) 売却代金でローン完済する場合の税金
売却代金で住宅ローンを完済し、なお売却益が出る場合は譲渡所得税が課されます。ただし、3000万円特別控除を適用できる場合、譲渡所得が3000万円以下であれば非課税となります。
(3) 譲渡損失の損益通算・繰越控除
オーバーローンで売却し、譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得などの他の所得から控除できます（損益通算）。さらに、控除しきれない損失は翌年以降3年間繰り越すことができます（繰越控除）。
適用要件は以下の通りです。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 売却したマンションの住宅ローン残高が売却価格を上回っていること
- 売却した年の合計所得金額が3000万円以下であること
確定申告の流れと必要書類
(1) 財産分与時の確定申告（譲渡所得）
財産分与として不動産を渡した側は、譲渡所得が発生する場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。
(2) 3000万円控除適用時の添付書類
3000万円特別控除を適用する場合、以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- マンションの登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 住民票の除票（居住していたことを証明）
(3) 離婚協議書・財産分与契約書の準備
財産分与が過大でないことを証明するため、離婚協議書や財産分与契約書を準備しておくことをおすすめします。これらの書類には、以下の内容を記載します。
- 財産分与の対象となる財産のリスト
- 財産分与の割合と金額
- 分与の理由（婚姻期間、財産形成への寄与度など）
まとめ
離婚時の新築マンション売却では、財産分与の非課税特例、3000万円特別控除、取得費加算の特例など、複数の税制優遇措置を活用できます。相続したマンションの場合、固有財産として財産分与の対象外となる可能性が高いですが、個別の事情により異なります。
重要なポイントは以下の通りです。
- 財産分与は原則非課税だが、過大な分与は贈与税の対象
- 分与する側に売却益があれば譲渡所得税が課される
- 相続した財産は原則固有財産で分与対象外
- 3000万円特別控除は元配偶者への直接譲渡では適用不可
- 取得費加算の特例は相続開始から3年10ヶ月以内に活用
離婚と相続が重なる複雑なケースでは、弁護士・税理士への相談をおすすめします。マンション売却の判断材料として、不動産会社の無料査定を活用しましょう。