相続によって得た資金で新築マンションを購入する場合、相続税と購入後の税務について正しく理解しておくことが重要です。本記事では、相続資金での購入の税務処理、マンションの相続税評価方法、小規模宅地等の特例、配偶者控除、購入時の注意点について実務的に解説します。
この記事のポイント:
- 相続した資金での購入は相続税納税後なら問題なし
- マンションの相続税評価は敷地権と建物を別々に評価
- 小規模宅地等の特例で居住用マンションは最大80%減額
- 配偶者控除で1億6,000万円まで非課税
- 相続税納税前の購入は小規模宅地特例に影響する可能性
1. 相続購入新築マンションと相続税・贈与税の基本
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税と贈与税は、どちらも財産の移転に課される税金ですが、タイミングと課税方法が異なります。
| 項目 | 相続税 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 課税タイミング | 被相続人の死亡時 | 生前の財産移転時 |
| 基礎控除 | 3,000万円+600万円×法定相続人数 | 年110万円（暦年課税） |
| 申告期限 | 相続開始から10ヶ月以内 | 翌年2月1日〜3月15日 |
| 税率 | 10%〜55%（累進課税） | 10%〜55%（累進課税） |
国税庁の相続税計算ガイドによれば、相続税は遺産総額から基礎控除を差し引いた額に課税されます。
(2) 相続資産での購入の税務
相続によって得た金銭で新築マンションを購入する場合、以下のパターンが考えられます。
パターン1: 相続税納税後の余剰資金で購入
- 相続税の申告・納税を完了した後、残った資金でマンションを購入
- 購入自体に新たな税金はかからない（不動産取得税・登録免許税は別途必要）
パターン2: 相続したマンションを売却し、新築マンションを購入
- 相続したマンションを売却した資金で新築マンションを購入
- 売却時に譲渡所得税が発生する可能性（相続税の取得費加算の特例で軽減可）
パターン3: 相続税納税前に相続資金でマンションを購入
- 遺産分割協議中に相続資金でマンションを購入するケース
- 小規模宅地等の特例の適用可否に影響する可能性があるため注意
(3) マンション購入の特徴
新築マンション購入時には、相続資金の出所を証明できるようにしておくことが重要です。金融機関や税務署から資金の出所を問われた際、相続したことを証明する書類（遺産分割協議書、相続税申告書の控えなど）を提示できるようにしておきましょう。
2. 相続した資産での新築マンション購入
(1) 相続資金の活用方法
相続によって得た資金を新築マンション購入に充てる場合、以下の手順で進めます。
- 相続税の申告・納税: 相続開始から10ヶ月以内に完了
- 遺産分割協議: 相続人全員で遺産の分け方を決定
- 資金の受取り: 遺産分割に基づき現金を受け取る
- マンション購入: 受け取った資金でマンションを購入
相続税の納税は現金で行う必要があるため、相続資産の中から納税分を確保した上で、残りを購入資金に充てることが重要です。
(2) 資金出所の証明
新築マンションを現金で購入する場合、金融機関や税務署から資金の出所を問われることがあります。相続資金であることを証明するため、以下の書類を保管しておきましょう。
- 遺産分割協議書
- 相続税申告書の控え
- 被相続人の預金通帳（相続資金の振込履歴）
- 相続税の納税証明書
これらの書類により、購入資金が相続によって適法に取得したものであることを証明できます。
(3) 遺産分割協議との関係
複数の相続人がいる場合、マンション購入資金を相続するには遺産分割協議で合意が必要です。
例:
相続人A・B・Cの3人で遺産総額9,000万円を相続する場合、Aがマンション購入資金として3,000万円を受け取るには、B・Cの同意が必要です。遺産分割協議書に「Aは現金3,000万円を取得する」と明記します。
遺産分割協議が整わないままマンションを購入すると、後々トラブルになる可能性があるため、協議を完了させてから購入することをおすすめします。
3. 相続税評価とマンション
(1) マンションの相続税評価方法
マンションを相続した場合の相続税評価額は、国税庁のマンション評価ガイドに基づき、敷地権と建物を別々に評価します。
評価額の計算式:
マンションの相続税評価額 = 敷地権の評価額 + 建物の評価額
(2) 敷地権の評価
敷地権とは、マンションの専有部分に対応する土地の共有持分のことです。敷地権の評価額は以下の式で計算します。
敷地権の評価額 = 路線価 × 土地全体の面積 × 持分割合
例:
路線価30万円/㎡、土地面積1,000㎡、持分割合1/100のマンションの場合
- 敷地権の評価額 = 30万円 × 1,000㎡ × 1/100 = 3,000万円
路線価は国税庁のウェブサイトで確認でき、毎年7月に公表されます。
(3) 建物の評価
建物の評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。新築マンションの場合、購入価格の50%〜70%程度が固定資産税評価額の目安です。
例:
購入価格5,000万円の新築マンションの場合、建物部分の固定資産税評価額は2,500万円〜3,500万円程度となります。
4. 小規模宅地等の特例
(1) 特例の概要
小規模宅地等の特例とは、国税庁の小規模宅地特例ガイドに基づき、居住用や事業用の宅地を相続した場合、相続税評価額を最大80%減額できる特例です。
マンションの場合、敷地権部分に対して特例が適用されます。
(2) マンションでの適用
居住用マンションの場合、以下の条件で特例が適用されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象面積 | 330㎡まで |
| 減額割合 | 80% |
| 適用対象 | 敷地権部分のみ（建物は対象外） |
計算例:
敷地権の評価額3,000万円、面積200㎡の居住用マンションの場合
- 減額後の評価額 = 3,000万円 × 20% = 600万円
- 減額額 = 2,400万円
(3) 適用要件
小規模宅地等の特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
配偶者が相続する場合:
- 無条件で適用可能
同居親族が相続する場合:
- 相続開始前から被相続人と同居していた
- 相続税の申告期限まで継続して居住し、所有している
別居親族が相続する場合（家なき子特例）:
- 相続開始前3年以内に持ち家に住んでいない
- 被相続人に配偶者や同居親族がいない
- 相続税の申告期限まで所有している
特例適用には相続税申告書に必要書類を添付する必要があります。
5. 配偶者控除と相続税軽減
(1) 配偶者控除の概要
相続税には「配偶者の税額軽減」（通称：配偶者控除）という制度があり、配偶者が相続した財産のうち、以下のいずれか大きい金額まで相続税がかかりません。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分
(2) 1億6000万円までの非課税
配偶者が遺産を相続する場合、1億6,000万円までは無条件で相続税が非課税となります。
例:
遺産総額3億円、配偶者が1億6,000万円を相続した場合
- 配偶者の相続税: 0円（配偶者控除で全額非課税）
- 残り1億4,000万円を子供たちが相続し、この部分に相続税が課税される
配偶者控除を活用すれば、相続税の負担を大幅に軽減できます。
(3) 適用手続き
配偶者控除を適用するには、以下の手続きが必要です。
- 相続税の申告書を提出（控除で税額ゼロでも申告必須）
- 遺産分割協議書または遺言書を添付
- 戸籍謄本、住民票など必要書類を添付
申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。期限内に申告しないと配偶者控除が適用されず、本来の税額が課税される可能性があります。
6. 相続購入時の注意点
(1) 相続税納税前の購入リスク
相続税の納税前に相続資金でマンションを購入する場合、以下のリスクがあります。
小規模宅地特例への影響:
被相続人の自宅を相続する予定だった相続人が、相続税納税前に他のマンションを購入すると、「家なき子特例」の要件（相続開始前3年以内に持ち家なし）を満たさなくなり、小規模宅地特例が適用できなくなる可能性があります。
納税資金不足:
相続資金でマンションを購入した後、相続税の納税資金が不足するリスクがあります。相続税の納税は現金で行う必要があるため、購入前に納税額を正確に試算しておくことが重要です。
(2) 複数相続人の調整
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議で全員の同意を得る必要があります。
トラブル事例:
- 相続人Aが単独で相続資金を使ってマンションを購入してしまい、他の相続人B・Cから「勝手に遺産を使った」と訴えられる
- 遺産分割協議が整わないまま相続資金を引き出し、後で返還を求められる
このようなトラブルを避けるため、遺産分割協議書を作成し、全員の署名・押印を得てから購入手続きを進めることをおすすめします。
(3) 税理士への相談推奨
相続税の計算や小規模宅地特例の適用判断は複雑で、間違えると多額の税金を払うことになります。相続が発生した場合は、早めに税理士に相談し、以下の点を確認しましょう。
- 相続税の概算額
- 小規模宅地特例・配偶者控除の適用可否
- 遺産分割の最適な方法
- マンション購入のタイミング
- 必要書類と申告手続き
税理士報酬は遺産総額の0.5%〜1%程度が目安ですが、適切なアドバイスにより数百万円の節税ができる可能性があります。
まとめ
相続によって得た資金で新築マンションを購入する場合、相続税の申告・納税を完了させてから購入するのが安全です。マンションの相続税評価は敷地権と建物を別々に評価し、小規模宅地等の特例で最大80%減額できます。
配偶者控除を活用すれば1億6,000万円まで非課税となり、相続税の負担を大幅に軽減できます。ただし、相続税納税前の購入は小規模宅地特例に影響する可能性があるため、税理士に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。
相続と不動産購入は人生の大きなイベントです。専門家のサポートを受けながら、税制上のメリットを最大限活用し、安心してマンション購入を進めましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した資金で新築マンションを購入する場合、税金はどうなりますか？
A. 相続税の申告・納税を完了した後の余剰資金でマンションを購入する場合、購入自体に新たな税金はかかりません（不動産取得税・登録免許税は別途必要）。ただし、相続税納税前に購入すると小規模宅地等の特例に影響する可能性があるため、税理士に相談してから購入することをおすすめします。
Q2. マンションの相続税評価額はどう決まりますか？
A. マンションの相続税評価額は、敷地権と建物を別々に評価します。敷地権は「路線価×土地全体の面積×持分割合」、建物は固定資産税評価額で評価されます。新築マンションの場合、購入価格の50%〜70%程度が固定資産税評価額の目安です。
Q3. 小規模宅地特例はマンションでも使えますか？
A. はい、居住用マンションであれば小規模宅地等の特例を適用できます。敷地権部分について、330㎡まで80%減額が可能です。適用要件として、配偶者が相続する場合は無条件、同居親族が相続する場合は継続居住・所有が条件となります。特例適用には相続税申告が必須です。
Q4. 配偶者控除で相続税はいくらまで非課税ですか？
A. 配偶者が相続した財産のうち、1億6,000万円または配偶者の法定相続分のいずれか大きい金額まで相続税が非課税となります。ただし、配偶者控除を適用するには相続税の申告書を提出する必要があり、控除で税額がゼロになる場合でも申告は必須です。