相続した資金で新築マンションを購入する場合、贈与税はかかりますか？

相続人本人が相続財産を使う場合は贈与税はかかりません。ただし、配偶者や子供名義で購入する場合は贈与税の対象となる可能性があります。資金負担割合と登記の持分を一致させることが重要です。

取得費加算の特例と買い替え特例は併用できますか？

併用できません。取得費加算の特例は譲渡益がある場合に有利で、譲渡損失の損益通算は譲渡損失がある場合に有利です。どちらか有利な方を選択する必要があるため、税理士に相談してシミュレーションすることをお勧めします。

売却益は他の相続人と分配する必要がありますか？

売却益は売却時点の所有者に帰属し、遺産分割対象外です。ただし、共同相続した場合は持分に応じて分配します。持分と異なる割合で分配すると贈与税の対象となるため、遺産分割協議書での明記が重要です。

相続マンション売却と新築マンション購入のタイミングはいつがベストですか？

取得費加算特例を使う場合は相続税申告期限（死亡から10ヶ月）から3年以内に売却します。譲渡損失の損益通算を使う場合は、売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を購入し、翌年12月31日までに居住する必要があります。

買い替え新築マンション売却の相続税・贈与税

買い替え売却新築マンションの相続税・贈与税とは

相続した資金で新築マンションを購入し、既存マンションを売却する「買い替え」。この場合、相続税・贈与税・譲渡所得税が複雑に絡み合います。

国税庁によれば、相続税は被相続人の死亡時点の財産に課税され、買い替え後の売却益は相続財産に含まれません。しかし、買い替えのタイミングや資金の移動方法によっては、贈与税が発生するリスクがあります。

この記事のポイント:

相続財産を原資とした買い替えでは、相続税・贈与税・譲渡所得税の3つの税金を理解する必要がある
取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内）と譲渡損失の損益通算は併用不可
共同相続人間の資金移動や名義変更は贈与税の対象となる可能性がある
相続登記は2024年4月から義務化（3年以内）
買い替えローンと相続財産は明確に区分し、税務申告時に証明できるよう準備する

1. 相続財産を原資とした買い替えの税務基本

(1) 相続税の基礎控除と計算方法

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。例えば、法定相続人が3人の場合、4,800万円までは相続税がかかりません。

相続税の計算は以下の流れで行います：

遺産総額から基礎控除額を差し引く
法定相続分で按分し、各相続人の相続税額を計算
実際の取得割合で相続税を再配分

(2) 売却益の相続財産性（遺産分割対象外）

相続後にマンションを売却して得た売却益は、売却時点の所有者に帰属します。そのため、遺産分割の対象外となります。

ただし、共同相続した場合は持分に応じて売却益を分配します。この点は遺産分割協議書に明記しておくことが重要です。

(3) マンションの相続税評価額

国税庁の「財産評価基本通達」によれば、マンションの相続税評価額は以下の合計です：

土地: 路線価×敷地権割合
建物: 固定資産税評価額

一般的に、マンションの相続税評価額は時価の70～80%程度になることが多いです。

2. 買い替え時の相続税と贈与税の関係

(1) 贈与税の基礎控除（年110万円）

贈与税の基礎控除額は年間110万円です。この範囲内であれば、贈与税はかかりません。

買い替え時に配偶者や子供に資金援助する場合、この基礎控除を活用できます。ただし、複数年にわたる計画的な贈与は「連年贈与」とみなされ、課税対象となる可能性があります。

(2) 相続開始前3年以内の贈与加算

相続開始前3年以内に被相続人から受けた贈与は、相続財産に加算されます。

例えば、父親が死亡する2年前に子供に500万円を贈与した場合、相続税の計算時にこの500万円が相続財産に加算されます。ただし、既に支払った贈与税は相続税から控除されます。

(3) 買い替え時の贈与活用と注意点

買い替え時に贈与を活用する場合、以下の点に注意が必要です：

名義変更リスク: 相続人本人の資金で購入しても、配偶者や子供名義にすると贈与とみなされる
共有名義の落とし穴: 資金負担割合と登記の持分が一致しないと贈与税の対象
住宅取得資金贈与の特例: 直系尊属（父母・祖父母）からの贈与は最大1,000万円まで非課税（2024年）

3. 取得費加算の特例と買い替え特例

(1) 取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内）

相続税の申告期限（死亡から10ヶ月）から3年以内にマンションを売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。

加算できる相続税額の計算式:

加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 / 相続財産の合計額)

これにより、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。

(2) 譲渡損失の損益通算・繰越控除

マイホームを買い替えて譲渡損失が出た場合、以下の特例が適用できます：

損益通算: 譲渡損失を給与所得などと相殺できる
繰越控除: 相殺しきれない損失を翌年以降3年間繰り越せる

適用要件:

売却年の1月1日時点で所有期間5年超
売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得
新居取得年の翌年12月31日までに居住
新居の床面積50㎡以上
住宅ローンの残存期間10年以上

(3) 2つの特例の併用制限

取得費加算の特例と譲渡損失の損益通算は併用できません。

取得費加算の特例: 譲渡益がある場合に有利
譲渡損失の損益通算: 譲渡損失がある場合に有利

どちらか有利な方を選択する必要があります。税理士に相談して、シミュレーションすることをお勧めします。

4. 共同相続人間の資金移動と贈与税リスク

(1) 売却代金の分配と贈与認定

共同相続したマンションを売却した場合、売却代金は持分に応じて分配します。持分と異なる割合で分配すると、贈与税の対象となります。

例:

兄弟2人で持分各1/2のマンションを2,000万円で売却
兄が1,500万円、弟が500万円を受け取った場合
兄から弟への贈与とみなされ、500万円に対して贈与税が課税される

(2) 買い替え資金の名義変更リスク

相続人本人が相続財産を使って新築マンションを購入する場合、原則として贈与税はかかりません。

ただし、以下の場合は贈与税の対象となる可能性があります：

相続人本人の資金で購入しても、配偶者や子供名義にする
共有名義にする際、資金負担割合と登記の持分が一致しない
相続人以外の親族（甥・姪など）に資金援助する

(3) 遺産分割協議書での明記

共同相続人間のトラブルを避けるため、遺産分割協議書に以下を明記することが重要です：

マンションの売却代金の分配方法
売却後の買い替え資金の扱い
各相続人の取得割合

遺産分割協議書は相続税申告の添付書類でもあり、税務署への証明にもなります。

5. 買い替えローンと相続財産の区分

(1) 相続財産とローンの区別

新築マンション購入時に住宅ローンを利用する場合、相続財産とローンを明確に区分する必要があります。

区分方法:

相続財産: 頭金・手付金として使用した金額を記録
ローン: 金融機関からの借入金額を記録
売却代金: 既存マンション売却後の入金を記録

これらの記録は、税務申告時の証明書類として必要になります。

(2) 住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、以下の要件を満たす場合に適用できます：

新居の取得日から6ヶ月以内に居住
床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上）
ローンの返済期間10年以上
控除期間: 新築13年、中古10年

相続財産を頭金にした場合でも、ローン残高に対して控除を受けられます。

(3) 相続税評価への影響

新築マンション購入後に相続が発生した場合、住宅ローンの残債は債務控除の対象となります。

相続税評価額は「マンションの相続税評価額－住宅ローン残債」となり、相続税の負担を軽減できます。

6. 税務申告の流れと必要書類

(1) 相続登記の義務化（2024年4月～）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続開始を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

登記の流れ:

被相続人の戸籍謄本等を取得
遺産分割協議書を作成
相続人全員の印鑑証明書を取得
法務局に登記申請

買い替えの場合、売却前に相続登記を完了させる必要があります。

(2) 相続税申告と譲渡所得税申告のタイミング

相続税申告:

期限: 相続開始（死亡）から10ヶ月以内
申告先: 被相続人の住所地の税務署

譲渡所得税申告:

期限: 売却した年の翌年2月16日～3月15日
申告先: 納税者の住所地の税務署

取得費加算の特例を適用する場合、相続税申告書の写しを譲渡所得税申告時に添付します。

(3) 税務署への提出書類一覧