導入
相続財産を元手に買い替えで新築マンションを購入する際、「相続税と贈与税の関係はどうなるのか」「住宅取得資金贈与の特例は使えるのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。特に、買い替え特例との併用や、新築マンション特有の相続税評価の仕組みについて、正しい知識が求められます。
本記事では、相続財産での新築マンション購入時の税務設計について、国税庁の資料を基に基礎から実践まで解説します。
この記事でわかること
- 相続税と贈与税の基本的な仕組みと買い替え時の関係
- 住宅取得資金贈与の非課税特例の適用要件
- 相続時精算課税制度の活用方法と注意点
- 買い替え特例と相続財産の組み合わせ戦略
- 新築マンション特有の相続税評価と節税対策
1. 買い替えで新築マンション購入時の相続税・贈与税の基礎
(1) 相続税と贈与税の基本的な仕組み
相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した場合に課される税金で、基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超える部分に課税されます。一方、贈与税は、生前に財産の贈与を受けた場合に課される税金です。
相続財産を購入資金に充てる場合、既に相続税が課税されているため、追加で贈与税が課されることはありません。ただし、親からの追加援助を受ける場合は、贈与税の対象となります。
(2) 買い替えローンと相続財産・贈与資金の併用
買い替えで新築マンションを購入する際、相続財産、親からの贈与、住宅ローンを併用することが可能です。それぞれの資金源を明確に区分し、適切に申告することが重要です。
| 資金源 | 税務上の扱い |
|---|---|
| 相続財産 | 相続税課税済み（追加課税なし） |
| 親からの贈与 | 贈与税の対象（特例適用可能） |
| 住宅ローン | 住宅ローン控除の対象 |
2. 住宅取得資金贈与の非課税特例と新築マンション購入
(1) 住宅取得資金贈与の非課税特例（最大1000万円）
住宅取得資金贈与の非課税特例は、父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。省エネ住宅等の場合、最大1,000万円まで非課税となります（令和8年12月31日まで）。
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
|---|---|
| 省エネ住宅等 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
(2) 新築マンションの適用要件（床面積・所得制限）
新築マンション購入で住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 床面積: 40m²以上240m²以下（受贈者の所得が1,000万円以下の場合は40m²以上）
- 所得制限: 受贈者の所得が2,000万円以下
- 新築または築年数: 新築または一定の耐震基準を満たす中古住宅
(3) 贈与のタイミング（契約時・引渡時）と申告手続き
贈与税の非課税特例を受けるには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の申告が必要です。また、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居に居住（または居住が確実）していることが条件となります。
3. 相続時精算課税制度の活用と買い替え資金計画
(1) 相続時精算課税制度の仕組み（2500万円まで非課税）
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。ただし、贈与者が亡くなった際、贈与額を相続財産に加算して相続税を計算します。
(2) 暦年贈与との選択判断基準
相続時精算課税制度は一度選択すると撤回できず、以降の贈与はすべて相続時精算課税の対象となります。暦年贈与（年間110万円まで非課税）との選択は、将来の相続財産額や相続税負担を考慮して慎重に判断する必要があります。
| 制度 | 非課税枠 | 相続時の扱い |
|---|---|---|
| 暦年贈与 | 年間110万円 | 相続開始前3年以内の贈与は相続財産に加算 |
| 相続時精算課税 | 累計2,500万円 | 全額相続財産に加算 |
(3) 相続財産を元手に新築マンションを購入する場合
相続財産で購入する場合、既に相続税が課税されているため、追加で贈与税が課されることはありません。親からの追加援助が必要な場合、住宅取得資金贈与の非課税特例や相続時精算課税制度を活用できます。
4. 買い替え特例と相続財産の活用
(1) 特定居住用財産の買換え特例と相続税の関係
特定居住用財産の買換え特例は、旧居の売却益に対する譲渡所得税を繰り延べる制度です。相続財産で購入する場合でも、旧居の売却益には譲渡所得税が課税される可能性があるため、買い替え特例の適用を検討できます。
(2) 取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が適用できます。これにより、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。
(3) 買い替えで売却・購入双方の税務処理
買い替えでは、旧居の売却と新居の購入、それぞれに税務処理が必要です。旧居の売却には譲渡所得税、新居の購入には不動産取得税や登録免許税が課税されます。また、住宅ローン控除の適用も検討できます。
5. 新築マンション特有の相続税評価と節税対策
(1) 新築マンションの相続税評価額の考え方
新築マンション購入直後の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額（時価の50-70%程度）、土地は路線価（時価の80%程度）で計算されます。そのため、購入価格よりも相続税評価額が低くなることが一般的です。
(2) タワーマンション節税への規制強化（令和6年以降）
令和6年以降、タワーマンション（60m超、または20階建て以上）については、高層階補正により相続税評価額が上昇します。節税目的でのタワーマンション購入は、税務調査のリスクが高まる可能性があるため、注意が必要です。
(3) 小規模宅地等の特例の適用可否
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地について、330m²まで評価額を80%減額できる制度です。ただし、買い替えで新居に移転した場合、旧居の居住継続要件を満たさないため、特例の適用が受けられない可能性があります。
6. 確定申告の流れと必要書類
(1) 贈与税申告の手続き（翌年3月15日期限）
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の申告が必要です。申告書は税務署に提出します。
(2) 住宅取得資金贈与の非課税の添付書類
贈与税申告時には、以下の書類を添付します。
- 贈与税申告書
- 戸籍謄本（受贈者と贈与者の関係を証明）
- 住宅の登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 住民票の写し
(3) 買い替え特例適用時の確定申告
買い替え特例を適用する場合、譲渡所得の確定申告が必要です。確定申告期限は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
まとめ
相続財産を元手に買い替えで新築マンションを購入する際は、相続税・贈与税の仕組みを正しく理解し、住宅取得資金贈与の非課税特例や相続時精算課税制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。また、買い替え特例や取得費加算の特例を併用することで、旧居の売却益に対する税負担も軽減できます。税務処理は複雑なため、税理士に相談しながら総合的な資金計画を立てることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 相続財産を元手に買い替えで新築マンションを購入する際、贈与税はかかりますか？
A: 相続財産は既に相続税課税済みのため、購入資金に使っても追加課税はありません。親からの追加援助を受ける場合は、住宅取得資金贈与の非課税特例（最大1,000万円）を活用可能です。相続財産と贈与を明確に区分して申告してください。
Q2: 買い替え特例と住宅取得資金贈与の非課税は併用できますか？
A: 併用可能です。買い替え特例は旧居売却の譲渡所得税の繰延、住宅取得資金贈与は購入資金の贈与税非課税で、別制度なので両方使えます。ただし、3,000万円控除と買い替え特例は選択適用（併用不可）です。
Q3: 新築マンション購入時の相続税評価額はどう決まりますか？
A: 購入直後は建物が固定資産税評価額（時価の50-70%）、土地が路線価（時価の80%程度）で評価されます。タワーマンションは令和6年以降、高層階補正で評価額が上昇します。節税目的の購入は税務調査リスクがあるため注意が必要です。
Q4: 相続時精算課税制度を使って新築マンション購入資金を贈与する場合の注意点は？
A: 2,500万円まで非課税ですが、相続時に贈与額を加算して相続税を計算します。一度選択すると撤回不可です。将来の相続財産が基礎控除以下なら有利ですが、相続税課税が見込まれる場合は慎重に判断してください。税理士への相談を推奨します。