離婚時のマンション売却と税金の基礎
離婚に伴う財産分与でマンションを譲渡・取得する場合、贈与税や譲渡所得税がどのように関係するか理解することが重要です。この記事では、離婚時のマンション財産分与における税務の基礎知識を解説します。
この記事のポイント
- 財産分与は原則として贈与税非課税だが、分与する側には譲渡所得税が課される可能性
- 過大な分与の場合は贈与税が課税される実務上の判断基準
- 居住用財産の3,000万円特別控除の適用可能性
- 相続したマンションを離婚時に売却する場合の特例活用
- 離婚と相続のタイミングによる税務上の違い
財産分与と相続・贈与の違い
財産分与は離婚時に夫婦の共有財産を分配することで、相続や贈与とは異なる制度です。
| 項目 | 財産分与 | 相続 | 贈与 |
|---|---|---|---|
| 原因 | 離婚 | 死亡 | 生前の意思 |
| 税金 | 原則非課税（例外あり） | 相続税 | 贈与税 |
| 時期 | 離婚時 | 死亡時 | 任意 |
国税庁によれば、財産分与は婚姻中に形成した共有財産の清算であり、原則として贈与税は課税されません。
課税が発生するタイミング
離婚時のマンション財産分与では、以下のタイミングで税金が関係します。
- 財産分与を受ける側：原則として贈与税非課税（過大な分与を除く）
- 財産分与をする側：譲渡所得税が課される可能性
- 相続したマンションの場合：相続税は相続時に課税済み、売却時は譲渡所得税
財産分与と贈与税の関係
原則として贈与税は非課税
国税庁の資料によれば、離婚による財産分与で取得したマンションは、原則として贈与税の課税対象になりません。
非課税の理由
財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を清算・分配するものであり、新たに財産を贈与されたわけではないと考えられるためです。
例外的に贈与税が課されるケース
以下の場合は、例外的に贈与税が課税される可能性があります。
1. 過大な分与
婚姻期間や夫婦の貢献度に照らして不相当に過大な財産分与を受けた場合、その過大部分に贈与税が課されます。
2. 租税回避目的
離婚が租税回避を主な目的としていると認められる場合は、財産分与全体に贈与税が課される可能性があります。
財産分与によるマンション譲渡と譲渡所得税
分与する側に課される譲渡所得税
財産分与を受ける側は原則非課税ですが、分与する側には譲渡所得税が課される可能性があります。
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 財産分与時の時価 - 取得費 - 譲渡費用
税率
- 長期譲渡（所有期間5年超）：20.315%
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：39.63%
国税庁によれば、財産分与によるマンションの譲渡は、時価で譲渡したものとして譲渡所得税が計算されます。
3,000万円特別控除の適用可能性
居住用財産を譲渡した場合、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。
適用要件
- 自己居住用の不動産であること
- 離婚による財産分与でも適用可能
- 譲渡益が3,000万円以下なら譲渡所得税は非課税
離婚時の財産分与でも、居住用財産の要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます。これにより、譲渡益が3,000万円以下であれば譲渡所得税が課税されません。
財産分与の登記手続き
財産分与によりマンションの所有権を移転する場合、法務局で登記手続きが必要です。
必要書類
- 離婚届の受理証明書または戸籍謄本（離婚の事実を証明）
- 財産分与協議書
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
財産分与による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2%です。
過大な分与として贈与税が課されるケース
過大な分与の判断基準
国税庁によれば、以下の要素を総合的に考慮して、過大な分与かどうかを判断します。
判断要素
- 婚姻期間の長短
- 夫婦の財産形成への寄与度
- 離婚原因
- 財産の総額
- 年齢、健康状態、職業、収入
婚姻期間と貢献度の考慮
具体的な判断例として、以下のようなケースが考えられます。
過大と判断される可能性があるケース
- 婚姻期間が極端に短い（1-2年）のに多額の財産を分与
- 一方の配偶者が全く財産形成に貢献していないのに大半を取得
- 財産総額に比して不相当に偏った分配
適正と判断される可能性が高いケース
- 婚姻期間が長い（10年以上）場合の均等分配
- 専業主婦（主夫）への家事労働を評価した分配
- 離婚原因を考慮した合理的な分配
明確な基準はないため、個別のケースごとに税理士や弁護士に相談することが重要です。
相続したマンションを離婚時に売却する場合の特例
小規模宅地等の特例の適用
相続したマンションの場合、小規模宅地等の特例が適用されている可能性があります。
特例の概要
- 居住用宅地330㎡まで評価額を80%減額
- 配偶者または同居親族が相続し、相続税申告期限まで居住・保有を継続
離婚後にこの要件を満たせなくなる場合、相続税の修正申告が必要になる可能性があるため注意が必要です。
取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）
相続したマンションを離婚時に売却する場合、取得費加算の特例が適用できる可能性があります。
適用要件
- 相続または遺贈により財産を取得
- 相続税が課税されている
- 相続税申告期限の翌日から3年以内に売却
国税庁によれば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。これにより譲渡所得税を軽減できます。
財産分与との併用
離婚による財産分与でマンションを譲渡する場合でも、取得費加算の特例は適用可能です。相続と離婚のタイミングが近い場合は、この特例の活用を検討しましょう。
離婚時のマンション財産分与で注意すべきポイント
離婚と相続のタイミングによる税務の違い
離婚と相続の時期により、税務上の取り扱いが異なります。
相続後に離婚する場合
- 相続税は相続時に課税済み
- 離婚時の財産分与は原則非課税
- 売却時は取得費加算の特例が適用可能（期限内）
離婚後に相続する場合
- 離婚により配偶者ではなくなるため、相続権がない（遺言がない限り）
- 元配偶者が相続する場合は通常の相続税が課税
タイミングによって大きく税負担が変わる可能性があるため、専門家への相談が推奨されます。
確定申告の必要性
財産分与によりマンションを譲渡した場合、譲渡所得の確定申告が必要です。
申告が必要なケース
- 財産分与でマンションを譲渡した側
- 譲渡益が発生している場合（3,000万円特別控除適用前）
- 特例の適用を受ける場合（3,000万円控除、取得費加算等）
申告期限
譲渡した年の翌年2月16日から3月15日まで
必要書類
- 財産分与協議書
- 離婚届の受理証明書
- マンションの売買契約書（取得費の証明）
- 譲渡費用の領収書
- 相続税申告書の写し（取得費加算特例適用時）
3,000万円特別控除を適用する場合でも、確定申告は必須です。申告を怠ると、特例が適用されず本来不要な税金が課される可能性があります。
まとめ
離婚による財産分与でマンションを譲渡・取得する場合、贈与税は原則非課税ですが、分与する側には譲渡所得税が課される可能性があります。居住用財産の3,000万円特別控除が適用できれば、譲渡益が3,000万円以下なら譲渡所得税は非課税となります。
過大な財産分与の場合は贈与税が課される可能性があるため、婚姻期間や貢献度に照らして合理的な分配を行うことが重要です。明確な基準はないため、税理士や弁護士への相談を推奨します。
相続したマンションを離婚時に売却する場合、相続開始から3年10ヶ月以内であれば取得費加算の特例が適用でき、譲渡所得税を軽減できます。離婚と相続のタイミングによって税負担が大きく変わる可能性があるため、専門家への早めの相談をお勧めします。