相続資金でマンション購入する際の税金の基礎知識
相続で得た資金を活用してマンションを購入する場合、相続税や贈与税に関する知識が重要です。現金で相続した場合と不動産で相続した場合では税務上の扱いが異なり、また親からの資金援助を受ける場合にも特例制度があります。適切な知識を持つことで、税負担を軽減しながら理想のマンション購入を実現できます。
この記事のポイント
- 相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人数」で計算される
- 現金より不動産の方が相続税評価額が低くなり、相続税対策として有効
- 住宅取得等資金の贈与税非課税制度を活用すれば、親からの資金援助が一定額まで非課税
- 相続時精算課税制度は累計2500万円まで非課税だが、一度選択すると暦年課税に戻れない
- 小規模宅地等の特例は、新規購入マンションでは相続時点で適用できない
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税と贈与税は、どちらも財産の無償移転に対して課される税金ですが、適用場面や税率が異なります。
- 相続税: 被相続人（亡くなった方）から財産を相続した際に課される税金。国税庁の相続税の計算によれば、基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える財産に課税されます。
- 贈与税: 生前に個人から財産の贈与を受けた際に課される税金。国税庁の贈与税の計算と税率によれば、年110万円の基礎控除を超える贈与に課税されます。
一般的に、贈与税の方が税率が高く設定されており、まとまった財産を移転する場合は相続の方が税負担が軽くなることが多いです。
(2) 相続資金での不動産購入のメリット
相続で得た現金でマンションを購入することには、いくつかのメリットがあります。
- 相続税評価額の圧縮: 現金は額面そのままが相続税評価額になりますが、不動産（マンション）は相続税評価額が時価の7〜8割程度になることが一般的です。これにより、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
- 資産の有効活用: 相続した現金を不動産に換えることで、賃貸収入を得たり、将来の値上がり益を期待したりできます。
- 遺産分割の調整: 不動産は分割しにくい資産ですが、相続後に現金化したり、共有持分を設定したりすることで、遺産分割の調整手段として活用できます。
(3) 税務上の注意点
相続資金でマンションを購入する際には、以下の点に注意が必要です。
- 相続税申告期限: 相続税の申告期限は、相続開始日（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内です。この期限内に購入する場合、相続財産の評価や納税資金の確保に影響する可能性があるため、税理士に相談してから進めることをおすすめします。
- 小規模宅地等の特例の適用: 新規購入したマンションは、相続時点では被相続人の居住用・事業用ではないため、小規模宅地等の特例は適用できません。将来の相続時に居住用として使用していれば適用の可能性があります。
- 資金の流れの記録: 相続資金でマンションを購入したことを明確にするため、銀行口座の取引記録や契約書類をしっかり保管しておくことが重要です。
相続税の計算と評価方法
(1) 相続税の基礎控除
国税庁の相続税の計算によれば、相続税には基礎控除額が設定されており、相続財産の総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例えば、法定相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、基礎控除額は3000万円 + 600万円 × 3人 = 4800万円となります。相続財産の総額が4800万円以下であれば、相続税の申告も納税も不要です。
(2) マンションの相続税評価額
国税庁の相続財産の評価（土地・建物）によれば、マンション（区分所有建物）の相続税評価額は、土地部分と建物部分を分けて計算します。
マンションの評価額 = （敷地全体の評価額 × 敷地権割合）+ 専有部分の建物評価額
- 土地部分: 路線価方式または倍率方式で評価した敷地全体の評価額に、登記簿に記載された敷地権割合を乗じて計算
- 建物部分: 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります
(3) 相続税申告期限（10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、相続開始日（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
相続税の申告が必要かどうかは、相続財産の総額が基礎控除額を超えるかどうかで判断します。ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などの特例を適用する場合は、結果的に税額がゼロになったとしても申告が必須です。
(4) 現金と不動産の評価額の違い
現金は額面そのままが相続税評価額になりますが、不動産（マンション）は相続税評価額が時価の7〜8割程度になることが一般的です。これは、路線価や固定資産税評価額が市場価格よりも低く設定されているためです。
例えば、時価3000万円のマンションを相続した場合、相続税評価額は2100万円〜2400万円程度になる可能性があります。この評価額の差により、現金で相続するよりも不動産で相続する方が相続税の負担を軽減できることがあります。
相続資金を活用した不動産購入
(1) 相続財産の現金化と再投資
相続財産に不動産が含まれる場合、相続人が複数いると遺産分割が難しくなることがあります。このような場合、不動産を売却して現金化し、その資金で新たにマンションを購入するという選択肢もあります。
この方法には、以下のようなメリットがあります。
- 遺産分割の円滑化: 現金化することで、相続人間で公平に分割しやすくなります。
- 自分に合った物件の購入: 相続した不動産が自分のライフスタイルに合わない場合、売却して希望の物件を購入できます。
- 資産の組み替え: 古い不動産を売却し、新しいマンションに投資することで、資産価値の維持や向上を図れます。
ただし、相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税が課される可能性があるため、取得費加算の特例などの税制優遇措置を確認することが重要です。
(2) 相続税評価額の圧縮効果
相続で得た現金をマンション購入に充てることで、相続税評価額を圧縮できる可能性があります。ただし、これは将来の相続に備えた対策であり、現在の相続税には直接影響しません。
例えば、親から3000万円の資金援助を受けてマンションを購入した場合、親が亡くなった時の相続税評価では、そのマンションが2100万円〜2400万円程度に評価される可能性があります。これにより、将来の相続税負担を軽減できます。
(3) 購入時期と相続税申告の関係
相続税の申告期限は相続開始日から10ヶ月以内です。この期限内にマンションを購入する場合、以下の点に注意が必要です。
- 相続財産の評価への影響: 相続開始後に購入したマンションは、相続財産には含まれません。ただし、購入資金の出所が相続財産である場合、その資金の流れを明確にしておく必要があります。
- 納税資金の確保: 相続税は原則として現金で納付します。マンション購入に資金を使いすぎると、納税資金が不足する可能性があるため、計画的に進めることが重要です。
(4) 資金計画のポイント
相続資金でマンションを購入する際は、以下の資金計画のポイントを押さえておきましょう。
- 相続税の納税資金を確保: 相続税は10ヶ月以内に納付する必要があるため、納税資金を確保してからマンション購入に進むことが重要です。
- 諸費用を考慮: マンション購入には、物件価格以外にも登記費用・不動産取得税・仲介手数料などの諸費用がかかります。これらを含めた総額で資金計画を立てましょう。
- 住宅ローンの活用: 相続資金だけでは不足する場合、住宅ローンを併用することも検討できます。ただし、借入可能額や返済能力を事前に確認することが重要です。
贈与税の特例制度
(1) 住宅取得等資金の贈与税の非課税
国税庁の住宅取得等資金の贈与税の非課税によれば、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度があります。
この制度を利用することで、基礎控除（年110万円）とは別枠で、住宅取得資金の贈与を非課税で受けることができます。非課税枠は、住宅の種類や契約時期によって異なりますが、最大で1000万円程度です。
(2) 相続時精算課税制度
国税庁の相続時精算課税制度によれば、60歳以上の親から18歳以上の子への贈与について、累計2500万円まで贈与税を非課税とし、相続時に精算する制度があります。
この制度を選択すると、まとまった金額を贈与税の負担なく受け取ることができます。ただし、贈与者が亡くなった時に、贈与額が相続財産に加算され、相続税が課税されます。
(3) 適用要件と注意点
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度には、以下のような適用要件があります。
- 贈与を受ける人が直系卑属（子・孫）であること
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下）
- 取得する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下（一定の場合は40㎡以上）
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始または居住確実であること
相続時精算課税制度の注意点は、一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税に戻れないことです。また、少額の贈与でも毎回申告が必要になります。
(4) 申告手続き
どちらの制度も、贈与税の申告が必要です。申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。申告を忘れると、非課税措置が受けられなくなるため注意が必要です。
申告時には、住宅の登記事項証明書、売買契約書の写し、源泉徴収票などの書類が必要になります。
小規模宅地等の特例と不動産購入
(1) 小規模宅地等の特例の概要
国税庁の小規模宅地等の特例によれば、被相続人が居住していた宅地や事業用宅地について、一定の要件を満たせば評価額を大幅に減額できる特例があります。
この特例は、相続税の負担を軽減し、遺族が自宅や事業を維持できるようにするための制度です。
(2) 居住用宅地330㎡まで80%減額
居住用宅地（マンションの敷地権を含む）については、330㎡まで評価額を80%減額できます。
例えば、評価額3000万円の居住用宅地（330㎡以内）に特例を適用すると、3000万円 × 80% = 2400万円が減額され、評価額は600万円になります。
(3) 特例適用要件
小規模宅地等の特例の適用要件は以下の通りです。
- 被相続人が居住していた宅地であること
- 相続人が配偶者、または同居していた親族であること
- 同居親族が相続した場合、相続税の申告期限まで居住・保有を継続すること
この特例を適用するためには、相続税額がゼロになる場合でも申告が必須です。
(4) 新規購入マンションでの適用可否
新規購入したマンションは、相続時点では被相続人の居住用・事業用ではないため、小規模宅地等の特例は適用できません。
ただし、将来の相続時にそのマンションを居住用として使用していれば、特例を適用できる可能性があります。相続対策としてマンションを購入する場合は、この点を理解しておくことが重要です。
相続手続きと税務戦略
(1) 相続登記の義務化
令和6年4月から、相続登記が義務化されています。相続により不動産を取得した場合、相続開始から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続資金でマンションを購入した場合も、速やかに登記手続きを行うことが重要です。
(2) 相続税申告の流れ
相続税の申告は、以下の流れで進めます。
- 相続財産の把握: 相続開始後、被相続人の財産を調査し、相続財産の総額を把握します。
- 遺産分割協議: 相続人全員で遺産の分割方法を協議し、遺産分割協議書を作成します。
- 相続税の計算: 相続財産の評価額を算出し、相続税額を計算します。
- 相続税の申告・納税: 相続開始日から10ヶ月以内に税務署に申告し、相続税を納付します。
(3) 贈与税申告のタイミング
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。住宅取得等資金の贈与税の非課税制度や相続時精算課税制度を利用する場合は、必ず期限内に申告を行う必要があります。
(4) 専門家への相談タイミング
相続税や贈与税に関する手続きは複雑で、専門知識が必要です。以下のような場合は、早めに税理士や弁護士に相談することをおすすめします。
- 相続財産の総額が基礎控除額を超える場合
- 小規模宅地等の特例や取得費加算の特例を適用したい場合
- 遺産分割協議が難航している場合
- 相続資金でマンションを購入する計画がある場合
専門家に相談することで、税負担を適切に軽減し、トラブルを回避できる可能性が高まります。
まとめ
相続資金でマンションを購入する際の税務知識について解説しました。相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人数」で、これを超える財産に課税されます。現金より不動産の方が相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効です。
親からの資金援助を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税制度や相続時精算課税制度を活用することで、税負担を軽減できます。ただし、各制度には適用要件や期限があるため、事前に確認することが重要です。
小規模宅地等の特例は、新規購入マンションでは相続時点で適用できませんが、将来の相続時に居住用として使用していれば適用の可能性があります。相続手続きや税務申告は複雑なため、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
よくある質問
Q1: 相続で得た現金でマンションを購入します。税金面でのメリットはありますか？
A: 現金のまま相続すると評価額そのままですが、不動産購入すると相続税評価額が時価の7〜8割程度になり、相続税対策として有効です。国税庁の相続財産の評価（土地・建物）によれば、マンションの評価額は路線価や固定資産税評価額を基準に計算されるため、市場価格よりも低くなります。ただし、購入時期と相続税申告期限（相続開始から10ヶ月以内）の関係に注意が必要です。購入資金の出所を明確にし、納税資金を確保してから進めることをおすすめします。
Q2: 親から住宅購入資金を贈与してもらいたいです。非課税枠はありますか？
A: 住宅取得等資金の贈与税の非課税制度があります。国税庁の住宅取得等資金の贈与税の非課税によれば、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。非課税枠は最大1000万円程度で、基礎控除（年110万円）とは別枠で利用できます。適用要件として、床面積50㎡以上、所得制限（2000万円以下）などがあり、贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告が必要です。申告を忘れると非課税措置が受けられなくなるため注意してください。
Q3: 相続時精算課税制度とは何ですか？
A: 60歳以上の親から18歳以上の子への贈与について、累計2500万円まで贈与税を非課税とし、相続時に精算する制度です。国税庁の相続時精算課税制度によれば、まとまった金額を贈与税の負担なく受け取れますが、贈与者が亡くなった時に贈与額が相続財産に加算され、相続税が課税されます。一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税（年110万円の基礎控除）に戻れないため、長期的な視点で慎重に判断する必要があります。
Q4: 小規模宅地等の特例は新規購入マンションでも使えますか？
A: 新規購入マンションでは相続時点で被相続人の居住用・事業用でないため、購入時点では適用できません。国税庁の小規模宅地等の特例によれば、この特例は被相続人が居住していた宅地について330㎡まで評価額を80%減額できる制度です。将来の相続時に居住用として使っていれば適用可能性がありますが、相続時点での状況によって判断されます。相続対策として不動産購入を検討する場合は、この点を理解した上で計画することが重要です。
Q5: 相続税申告期限内にマンションを購入しても大丈夫ですか？
A: 可能ですが、相続財産の評価や納税資金の確保に影響するため、税理士に相談してから購入することを推奨します。相続税の申告期限は相続開始日から10ヶ月以内で、この期限内に納税も必要です。マンション購入に資金を使いすぎると納税資金が不足する可能性があります。また、相続開始後に購入したマンションは相続財産には含まれませんが、購入資金の出所が相続財産である場合、その流れを明確にしておく必要があります。計画的に進めるためにも、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。