マンション売却と相続税・贈与税の関係
マンション売却を検討する際、相続や贈与によってマンションを取得した場合には、相続税や贈与税の知識が不可欠です。特に相続したマンションを売却する際は、売却益にかかる税金だけでなく、相続時の評価額や特例の適用についても理解しておく必要があります。
この記事のポイント
- 相続税は基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える財産に課税される
- マンションの相続税評価額は「敷地権割合×土地評価額＋建物評価額」で計算される
- 小規模宅地等の特例により、居住用マンションの評価額を最大80%減額できる
- 相続したマンションを3年10ヶ月以内に売却すると、取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減できる
- 贈与税は年110万円の基礎控除があるが、相続税より税率が高い傾向にある
(1) 相続・贈与による取得と売却の流れ
相続または贈与によってマンションを取得した場合、まず相続税または贈与税の課税対象になるかを確認する必要があります。相続税の場合、国税庁の相続税のあらましによれば、基礎控除額を超える財産がある場合に申告・納税が必要です。その後、マンションを売却する際には、譲渡所得税が課税される可能性があります。
(2) 税金が発生するタイミング
相続税は相続開始日（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内に申告・納税が必要です。贈与税は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告します。一方、マンション売却時の譲渡所得税は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の確定申告で申告・納税します。それぞれのタイミングが異なるため、計画的な対応が求められます。
相続税の基本と計算方法
(1) 相続税の基礎控除額
国税庁の相続税のあらましによれば、相続税には基礎控除額が設定されており、相続財産の総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例えば、法定相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、基礎控除額は3000万円 + 600万円 × 3人 = 4800万円となります。マンションを含む相続財産の総額が4800万円以下であれば、相続税の申告も納税も不要です。
(2) 課税遺産総額の計算
相続税の計算では、まず相続財産の総額から基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。この課税遺産総額を法定相続分で按分し、各相続人の税額を計算します。その後、実際の相続割合に応じて税額を配分し直し、各種控除（配偶者控除など）を適用して最終的な納税額が決まります。
相続財産には、現金・預貯金・株式・不動産（マンション含む）・生命保険金（非課税枠を超える部分）などが含まれます。
マンションの相続税評価額の算出方法
(1) 敷地権と専有部分の評価
国税庁の相続財産の評価（マンション）によれば、マンションの相続税評価額は、土地部分と建物部分を分けて計算します。
マンションの評価額 = （敷地全体の評価額 × 敷地権割合）+ 専有部分の建物評価額
- 土地部分: 路線価方式または倍率方式で評価した敷地全体の評価額に、登記簿に記載された敷地権割合を乗じて計算
- 建物部分: 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります
一般的に、マンションの相続税評価額は市場価格（時価）よりも低くなる傾向があります。
(2) タワーマンションの評価見直し
近年、タワーマンションの高層階を利用した相続税対策（評価額と時価の乖離を利用）が問題視され、令和6年以降、評価方法の見直しが行われています。高層階ほど評価額が上がる補正が導入されるなど、規制が強化されています。相続対策としてタワーマンションを検討する場合は、最新の税制動向を確認することが重要です。
小規模宅地等の特例とマンション適用
(1) 特例の概要と適用要件
国税庁の小規模宅地等の特例によれば、被相続人が居住していた宅地（マンションの敷地権を含む）について、一定の要件を満たせば評価額を大幅に減額できる特例があります。
主な適用要件:
- 被相続人が居住していた宅地であること
- 相続人が配偶者、または同居していた親族であること
- 同居親族が相続した場合、相続税の申告期限まで居住・保有を継続すること
この特例を適用することで、居住用宅地（マンションの敷地権を含む）について、330㎡まで評価額を80%減額できます。
(2) 330㎡までの80%減額の計算
マンションの場合、敷地権割合に応じた土地部分のみが特例の対象です。例えば、敷地全体が3000㎡で敷地権割合が1/100のマンションの場合、土地部分は30㎡となり、全額が特例の対象になります（330㎡以内のため）。
評価額3000万円の土地部分に特例を適用すると、3000万円 × 80% = 2400万円が減額され、評価額は600万円になります。この特例により、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
ただし、特例を適用するためには、相続税額がゼロになる場合でも申告が必須です。申告期限は相続開始後10ヶ月以内です。
相続したマンション売却時の税金と特例
(1) 取得費加算の特例
相続したマンションを売却する場合、国税庁の譲渡所得と取得費加算の特例によれば、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始日から数えると3年10ヶ月以内）に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
計算式: 取得費に加算できる相続税額 = 相続税額 × （譲渡した財産の相続税評価額 / 相続税の課税価格）
この特例を適用することで、譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。
(2) 3,000万円特別控除との関係
相続したマンションが居住用である場合、国税庁の居住用財産の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。この控除は、自己が居住していた住宅を売却した際、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。
取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用できません。どちらを適用するかは、税負担を比較して有利な方を選択することになります。一般的に、譲渡所得が3000万円以下であれば3000万円特別控除の方が有利ですが、個別の状況によって異なります。
(3) 売却期限と注意点
取得費加算の特例を利用するためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。この期限を過ぎると特例が適用できなくなるため、相続したマンションの売却を検討している場合は、早めに動くことが重要です。
また、相続登記が令和6年4月から義務化されています。相続により不動産を取得した場合、相続開始から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、売却前に必ず相続登記を完了させる必要があります。
贈与税の基本と相続税との違い
(1) 贈与税の基礎控除と税率
国税庁の贈与税のあらましによれば、贈与税には年110万円の基礎控除があります。1年間（1月1日から12月31日まで）に受けた贈与の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかからず、申告も不要です。
贈与税の税率は累進課税で、贈与額が大きいほど税率も高くなります。一般的に、相続税よりも贈与税の方が税率が高く設定されているため、まとまった財産を移転する場合は、相続で取得する方が税負担が軽くなるケースが多いです。
(2) 相続時精算課税制度
贈与税には「相続時精算課税制度」という選択肢もあります。この制度を選択すると、累計で2500万円まで贈与税が非課税になりますが、贈与者が亡くなった時に相続税で精算する仕組みです。
この制度は、まとまった金額を早期に贈与したい場合に有効ですが、一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年贈与（年110万円の基礎控除）に戻ることができないため、慎重な判断が必要です。
まとめ
マンション売却における相続税・贈与税の基礎知識を解説しました。相続したマンションを売却する場合、小規模宅地等の特例で相続税評価額を減額し、取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減できる可能性があります。ただし、各特例には適用要件や期限があるため、事前に確認することが重要です。
相続税は基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える財産に課税され、マンションの評価額は「敷地権割合×土地評価額＋建物評価額」で計算されます。一方、贈与税は年110万円の基礎控除があるものの、相続税より税率が高い傾向にあります。
税制は改正されることがあり、個別のケースによって適用できる特例や有利な選択肢は異なります。実際に制度を利用する際は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q1: 相続したマンションの評価額はどのように決まりますか？
A: 相続したマンションの評価額は「敷地権割合に応じた土地の評価額＋専有部分の建物評価額」で計算されます。土地部分は路線価方式または倍率方式で評価し、建物部分は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。国税庁の相続財産の評価（マンション）によれば、敷地全体の評価額に登記簿記載の敷地権割合を乗じて土地部分の評価額を算出します。一般的に、相続税評価額は市場価格（時価）よりも低くなる傾向があります。
Q2: 相続したマンションを売却する際の税金を抑える方法はありますか？
A: 取得費加算の特例を活用することで税負担を軽減できます。国税庁の譲渡所得と取得費加算の特例によれば、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始日から3年10ヶ月以内）に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。また、居住用マンションの場合は3000万円特別控除の適用も検討できます。どちらが有利かは個別の状況によって異なるため、税理士に相談することをおすすめします。
Q3: 小規模宅地等の特例はマンションでも使えますか？
A: 使えます。国税庁の小規模宅地等の特例によれば、被相続人が居住していたマンションで一定の要件を満たせば、330㎡まで評価額を80%減額できます。マンションの場合、敷地権割合に応じた土地部分のみが対象です。例えば、敷地権割合が1/100で敷地全体が3000㎡の場合、土地部分は30㎡となり、全額が特例の対象になります。ただし、特例を適用するには、相続税額がゼロでも申告が必須です。
Q4: 贈与でマンションを取得した場合と相続の場合で税金は違いますか？
A: 大きく異なります。贈与税は年110万円の基礎控除しかなく、それを超える部分には累進税率が適用されます。一方、相続税は基礎控除額が「3000万円＋600万円×法定相続人数」と大きく、一般的に贈与税より税負担が軽くなるケースが多いです。国税庁の贈与税のあらましによれば、贈与税の税率は相続税より高く設定されています。ただし、相続時精算課税制度を利用すれば2500万円まで非課税で贈与できるため、状況に応じて選択することが重要です。