買い替え時の相続マンション売却で関わる税金
相続で取得したマンションを売却して買い替える場合、複数の税金が関係します。相続税、譲渡所得税、場合によっては贈与税も考慮する必要があります。この記事では、相続マンションの買い替え売却における税金と各種特例の活用方法を解説します。
この記事のポイント
- 相続税・譲渡所得税・贈与税の課税タイミングと計算方法
- 小規模宅地等の特例によるマンション評価額の80%減額
- 取得費加算特例と買換え特例、3000万円控除の併用ルール
- 買い替えのタイミング戦略（相続後3年10ヶ月以内）
- 買い替え資金援助を受ける際の贈与税対策
相続税：相続時の財産評価に課税
相続税は、相続により財産を取得した場合に課される税金です。
基礎控除額
国税庁によれば、相続税は以下の基礎控除額を超える部分に課税されます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
マンションの相続税評価
マンションの相続税評価額は、敷地権割合に応じた土地の評価額と専有部分の建物評価額の合計で計算されます。
- 土地部分：路線価 × 敷地全体面積 × 敷地権割合
- 建物部分：固定資産税評価額
一般に、マンションは戸建てよりも相続税評価額が低くなる傾向があります。これは、敷地権割合が小さいため土地の評価額が抑えられるためです。
譲渡所得税：売却益に課税
譲渡所得税は、マンションを売却した際の譲渡益に対して課税されます。
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税率
- 長期譲渡（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
相続したマンションの所有期間は、被相続人の取得時期から計算します。多くの場合、長期譲渡に該当します。
贈与税：買い替え資金援助に注意
買い替えの際、親族から資金援助を受ける場合は贈与税に注意が必要です。
基礎控除
国税庁によれば、年間110万円までの贈与は非課税です。110万円を超える部分に対して贈与税が課税されます。
住宅取得等資金贈与の特例
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで非課税となる特例があります。適用要件や非課税枠は税制改正により変更されるため、最新情報を確認することが重要です。
相続税と小規模宅地等の特例
基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）
相続税の基礎控除額は、法定相続人の数によって変わります。
計算例
- 法定相続人が2人（配偶者と子1人）の場合：3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円
- 法定相続人が3人（配偶者と子2人）の場合：3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円
相続財産全体の評価額がこの基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。
330㎡まで評価額を80%減額
小規模宅地等の特例は、居住用宅地について大幅な評価額減額を認める制度です。
特例の概要
- 適用対象：居住用宅地330㎡まで
- 減額率：評価額を80%減額
- 適用要件：配偶者または同居親族が相続し、相続税申告期限まで居住・保有を継続
国税庁の資料によれば、この特例により相続税評価額が大幅に減額され、相続税負担が軽減されます。
マンションへの特例適用方法
マンションに小規模宅地等の特例を適用する場合、敷地権割合に応じた面積で計算します。
計算例
- マンション敷地全体：2,000㎡
- 敷地権割合：1/100
- 専有部分に対応する敷地面積：2,000㎡ × 1/100 = 20㎡
この20㎡が特例の対象となり、評価額が80%減額されます。マンションの場合、敷地権割合が小さいため、戸建てと比べて減額効果は限定的になる傾向があります。
取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）
相続税の一部を取得費に加算
取得費加算の特例は、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
適用要件
国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続または遺贈により財産を取得した者が売却すること
- 相続税が課税されていること
- 相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すること
買い替えでも適用可能
取得費加算の特例は、買い替えの場合でも適用可能です。相続したマンションを売却して新居を購入する際も、要件を満たせば特例を適用できます。
加算できる相続税額の計算
加算税額 = 相続税額 × (売却マンションの相続税評価額 ÷ 相続財産全体の相続税評価額)
この計算により、売却マンションに対応する相続税額の一部を取得費に加算できます。
期限内の売却が必須
相続税申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。取得費加算特例はその申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件となります。
期限管理の重要性
この期限を過ぎると特例が適用できなくなるため、買い替えを検討する際は期限を意識したスケジュール管理が重要です。
買換え特例と3000万円控除の選択
買換え特例：譲渡益の課税繰り延べ
特定の居住用財産の買換え特例は、一定の要件を満たす買い替えで、譲渡益の課税を繰り延べできる制度です。
主な適用要件
国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 譲渡価格が1億円以下
- 所有期間が10年超、居住期間が10年以上
- 買い替え先の床面積が50㎡以上
- 譲渡年の前年から翌年までに買い替え
課税繰り延べの仕組み
買換え特例を適用すると、売却時の譲渡益に対する課税が将来の売却時まで繰り延べられます。ただし、非課税となるわけではなく、将来の売却時に合算して課税されます。
3000万円控除：譲渡所得から控除
居住用財産を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
適用要件
- 自己居住用の不動産であること
- 売却相手が親族等の特別な関係でないこと
- 前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
非課税効果
譲渡益が3,000万円以下の場合、この特例により譲渡所得税が完全に非課税となります。買換え特例と異なり、将来への課税繰り延べではなく、確定的に非課税となる点が特徴です。
併用不可のため選択が必要
買換え特例と3000万円控除は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
選択の目安
- 3000万円控除が有利なケース：譲渡益が3,000万円以下の場合、完全非課税となる
- 買換え特例が有利なケース：譲渡益が大きく、将来的にさらなる買い替えを予定している場合
具体的な試算は税理士に依頼し、有利判定を行うことを推奨します。
特例の併用可否と最適な選択
取得費加算＋3000万円控除は併用可
取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用可能です。
併用の効果
- 取得費加算特例で相続税の一部を取得費に加算
- 譲渡益が減少
- さらに3000万円控除を適用
- 大幅な税負担軽減
国税庁の規定により、この組み合わせは認められています。相続マンションを買い替えで売却する際、最も税負担を軽減できる選択肢の一つです。
取得費加算＋買換え特例も併用可
取得費加算の特例と買換え特例も併用可能です。
併用の仕組み
- 取得費加算特例で相続税の一部を取得費に加算
- 譲渡益が減少
- 買換え特例で課税を繰り延べ
- 将来的な税負担も軽減
この組み合わせにより、当面の税負担を回避しつつ、将来的な税負担も軽減できます。
買換え特例＋3000万円控除は不可
買換え特例と3000万円控除は併用できません。選択制となります。
選択のポイント
| 項目 | 3000万円控除 | 買換え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 確定的な非課税 | 課税の繰り延べ |
| 有利なケース | 譲渡益3,000万円以下 | 譲渡益大・将来の買い替え予定 |
| 将来の影響 | なし | 次回売却時に合算課税 |
譲渡益が3,000万円以下であれば、3000万円控除による完全非課税が有利です。譲渡益が大きく、将来的にさらなる買い替えを予定している場合は、買換え特例による繰り延べが選択肢となります。
買い替えのタイミングと税務手続き
相続開始から3年10ヶ月以内が目安
取得費加算特例を活用する場合、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が推奨されます。
タイムライン
- 相続開始：0ヶ月
- 相続税申告期限：10ヶ月
- 取得費加算特例の期限：3年10ヶ月
小規模宅地等の特例を適用する場合は、相続税申告期限（10ヶ月）まで居住・保有を継続する必要があるため、売却は申告期限後に行うことになります。両特例を最大限活用するには、申告期限後から3年10ヶ月までの期間に売却することが理想的です。
相続税申告：相続開始から10ヶ月
相続税申告は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。
申告に必要な主な書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（遺産分割による場合）
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
- マンションの評価明細書
小規模宅地等の特例を適用する場合は、申告書に特例の適用を明記し、添付書類を提出する必要があります。
譲渡所得税：売却翌年の確定申告
マンションを売却した場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類
- 売買契約書（売却価格を証明）
- 取得費の証明書類（被相続人の購入時契約書等）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料等）
- 相続税申告書の写し（取得費加算特例適用時）
- 登記事項証明書
- 3000万円控除または買換え特例の適用証明書類
取得費加算特例、3000万円控除、買換え特例を適用する場合は、該当する証明書類を添付する必要があります。
買換え特例適用時の追加書類
買換え特例を適用する場合は、買い替え先不動産の登記事項証明書や売買契約書も必要になります。
まとめ
相続したマンションを買い替えで売却する際は、相続税、譲渡所得税、場合によっては贈与税が関係します。小規模宅地等の特例により相続税評価額を最大80%減額でき、取得費加算特例により譲渡所得税を軽減できます。
取得費加算特例は3000万円控除および買換え特例のいずれとも併用可能ですが、3000万円控除と買換え特例は併用不可のため選択が必要です。譲渡益が3,000万円以下なら3000万円控除による完全非課税が有利で、譲渡益が大きく将来の買い替えも予定する場合は買換え特例が選択肢となります。
取得費加算特例を活用する場合は、相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件です。小規模宅地等の特例と組み合わせる場合は、相続税申告期限後から3年10ヶ月までの期間に売却することが理想的です。税務上の判断は複雑なため、税理士への相談をお勧めします。