買い替え購入マンションと相続税・贈与税の基本
買い替えでマンションを購入する際、親族からの資金援助を受けるケースが多くあります。この記事では、買い替え時の相続税・贈与税の実務、住宅取得資金贈与の特例、相続時精算課税制度、小規模宅地等の特例について実務的に解説します。
この記事で分かること（結論要約）
- 住宅取得資金贈与の特例で最大1,000万円まで非課税
- 相続時精算課税制度で2,500万円まで非課税で贈与を受けられる
- 小規模宅地等の特例でマンションの相続税評価額を最大80%減額
- 買い替え直後は小規模宅地等の特例の居住要件を満たさない可能性あり
- 贈与のタイミングと制度選択により税負担が大きく変わる
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税は相続により財産を取得した場合に課される国税、贈与税は個人から財産をもらった場合に課される国税です。
相続税の基礎控除
- 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
- 相続財産が基礎控除額を超える場合に課税
贈与税の基礎控除
- 年間110万円まで非課税（暦年課税）
- 110万円を超える部分に贈与税が課税
国税庁の資料によれば、買い替え時に親族から資金援助を受ける場合、贈与税の特例を活用することで税負担を軽減できます。
(2) 買い替えで関係する税金
買い替え時には、以下の税金が関係します。
旧居の売却時
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
- 3,000万円特別控除の適用可能性
新居の購入時
- 登録免許税（所有権移転登記）
- 不動産取得税
- 印紙税（売買契約書）
- 贈与税（親族から資金援助を受けた場合）
(3) 旧居売却と新居購入のタイミング
買い替えのタイミングにより、税負担が変わります。
- 売却先行: 旧居を先に売却してから新居を購入
- 購入先行: 新居を先に購入してから旧居を売却
- 同時決済: 売却と購入を同日に実施
住宅取得資金贈与の活用
(1) 住宅取得資金贈与の非課税制度
直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になります。
非課税限度額
- 省エネ住宅等: 最大1,000万円
- その他の住宅: 最大500万円
(2) 非課税限度額と適用要件
主な適用要件
- 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、入居または入居見込み
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
国税庁の資料によれば、この特例を適用するためには、贈与を受けた年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
(3) 買い替えでの適用条件
買い替えでマンションを購入する場合も、住宅取得資金贈与の特例が適用できます。旧居を売却して新居を購入する際、親族から資金援助を受ける場合に活用できます。
相続時精算課税制度との比較
(1) 相続時精算課税制度の概要
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合、2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。
(2) 2,500万円までの非課税
特徴
- 2,500万円まで贈与税が非課税
- 贈与者が亡くなった時、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
- 一度選択すると、同じ贈与者からの贈与は全て相続時精算課税が適用される
(3) どちらが有利か：選択のポイント
住宅取得資金贈与の特例が有利なケース
- 贈与額が1,000万円以下
- 完全に贈与税が非課税になる
相続時精算課税制度が有利なケース
- 贈与額が1,000万円を超える
- 将来の相続税が基礎控除額以下と見込まれる
小規模宅地等の特例とマンション
(1) 特例の概要
小規模宅地等の特例は、居住用宅地の相続税評価額を最大80%減額できる特例です。
適用要件
- 被相続人が居住していた宅地
- 相続人が引き続き居住する
- 面積330㎡まで
(2) マンションの敷地権と適用
マンションの場合、敷地権（土地の所有権の持分）に対して特例が適用されます。
- 敷地権の評価額を80%減額
- 持分割合により評価額が決まる
(3) 買い替え直後の居住要件
買い替え直後に被相続人が亡くなった場合、居住要件を満たさない可能性があります。
- 居住実績が短いと特例が適用されない場合あり
- 買い替えのタイミングに注意が必要
マンションの相続税評価方法
(1) 敷地権の評価
マンションの敷地権は、路線価 × 持分割合で評価されます。
計算例
- 路線価: 30万円/㎡
- 敷地面積: 1,000㎡
- 持分割合: 1/100
- 敷地権の評価額: 30万円 × 1,000㎡ × 1/100 = 300万円
(2) 建物の評価（固定資産税評価額）
マンションの建物は、固定資産税評価額で評価されます。
- 固定資産税評価額は市区町村が決定
- 通常、購入価格の50〜70%程度
(3) 持分割合の計算
持分割合は、マンションの登記簿に記載されています。敷地全体の面積に対する自分の専有部分の割合です。
買い替え時に注意すべき税務ポイント
(1) 贈与のタイミング
贈与を受けるタイミングにより、税負担が変わります。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、入居または入居見込みが必要
- 年末に贈与を受けると、翌年3月15日までの期間が短い
(2) 住宅の種類・築年数要件
住宅取得資金贈与の特例には、住宅の種類・築年数要件があります。
- 新築住宅: 要件なし
- 中古住宅: 築年数25年以内（耐火建築物）、築年数20年以内（非耐火建築物）
- 耐震基準適合証明書がある場合は築年数不問
(3) 税理士への事前相談推奨
買い替え時の相続税・贈与税は複雑なため、税理士への事前相談を推奨します。
- 贈与のタイミング
- 制度選択（住宅取得資金贈与 vs 相続時精算課税）
- 確定申告の準備
まとめ
買い替えでマンションを購入する際、親族からの資金援助を受ける場合、贈与税の特例を活用することで税負担を大きく軽減できます。
重要ポイントの再確認
- 住宅取得資金贈与の特例で最大1,000万円まで非課税
- 相続時精算課税制度で2,500万円まで非課税
- 小規模宅地等の特例でマンションの相続税評価額を最大80%減額
- 買い替え直後は小規模宅地等の特例の居住要件に注意
- 税理士への事前相談を推奨
買い替え時の税務は複雑ですが、適切な制度を選択することで、大きな節税効果が期待できます。