相続購入土地の相続税・贈与税の全体像
土地を相続した場合、または親から贈与を受けて土地を購入する場合、相続税・贈与税の理解が不可欠です。相続した土地には相続税が課される可能性があり、小規模宅地等の特例や配偶者控除を活用することで税負担を大幅に軽減できます。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に登記しないと過料が科されるため、早めの手続きが重要です。この記事では、相続購入土地の相続税・贈与税について、評価方法、特例の活用、納付方法まで体系的に解説します。
この記事のポイント
- 相続税の基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人数」
- 小規模宅地等の特例で居住用宅地330m²まで80%減額可能
- 配偶者控除で1億6000万円または法定相続分相当額まで非課税
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内、違反で過料）
- 相続税の申告期限は相続開始から10か月以内（延長不可）
1. 相続購入土地の相続税・贈与税の基本
(1) 相続税と贈与税の違い
相続税と贈与税は、どちらも財産の移転に課される税金ですが、タイミングと税率が異なります。
| 項目 | 相続税 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 課税時期 | 被相続人の死亡時 | 財産を受け取った年 |
| 基礎控除 | 3000万円＋600万円×法定相続人数 | 年間110万円 |
| 税率 | 10～55%（累進課税） | 10～55%（累進課税） |
| 特例 | 小規模宅地等の特例、配偶者控除など | 住宅取得資金贈与の非課税など |
相続税は被相続人の全財産を合算して計算するため、土地だけでなく現金、有価証券、生命保険金などすべての財産が対象です。
(2) 土地相続で関係する税金
土地を相続した場合、以下の税金が関係します。
相続時にかかる税金：
- 相続税（基礎控除を超える場合）
登記時にかかる税金：
- 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）
保有中にかかる税金：
- 固定資産税（毎年1月1日時点の所有者に課税）
- 都市計画税
売却時にかかる税金：
- 譲渡所得税（売却益が出た場合）
この記事では、特に相続税に焦点を当てて解説します。
(3) 相続した資産での土地購入
相続した現金や土地を売却した資金で新しい土地を購入する場合、以下の税金が関係します。
相続した現金で購入する場合：
- 相続税は現金を相続した時点で課税済み
- 新しい土地の購入時には不動産取得税、登録免許税が課税
相続した土地を売却して購入する場合：
- 相続税は土地を相続した時点で課税済み
- 売却時には譲渡所得税が別途課税（相続後3年以内の売却は特例あり）
- 新しい土地の購入時には不動産取得税、登録免許税が課税
相続税と譲渡所得税は別の税金であり、相続税を払ったからといって譲渡所得税が免除されるわけではありません。
2. 相続した土地の相続税評価
(1) 路線価方式の計算
相続税の計算では、土地は路線価方式または倍率方式で評価します。多くの市街地では路線価方式が使われます。
路線価方式の計算式：
土地の評価額 = 路線価 × 面積 × 各種補正率
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する「路線価図」で確認できます。路線価は**時価（実勢価格）の約80%**に設定されており、相続税評価額は実際の取引価格より低くなります。
計算例：
路線価30万円/m²、面積200m²の土地の場合：
評価額 = 30万円 × 200m² = 6000万円
ただし、実際には土地の形状（奥行、間口、角地など）に応じた補正率を適用します。
(2) 倍率方式の計算
路線価が設定されていない地域では、倍率方式を使います。
倍率方式の計算式：
土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認でき、地域により1.0～1.5倍程度が一般的です。
計算例：
固定資産税評価額1000万円、倍率1.1の土地の場合：
評価額 = 1000万円 × 1.1 = 1100万円
(3) 補正率の適用
路線価方式では、土地の形状や接道状況により以下の補正率を適用します。
| 補正の種類 | 内容 | 補正率の範囲 |
|---|---|---|
| 奥行価格補正 | 奥行が標準より長い/短い場合 | 0.80～1.00 |
| 間口狭小補正 | 間口が狭い場合 | 0.80～0.97 |
| 不整形地補正 | 形が不整形な場合 | 0.60～1.00 |
| がけ地補正 | がけ地がある場合 | 0.47～0.91 |
| 角地加算 | 角地の場合 | 1.02～1.10 |
複数の補正率を適用する場合、各補正率を乗算して最終的な評価額を算出します。補正率の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。
3. 小規模宅地等の特例の活用
(1) 特例の概要と減額率
小規模宅地等の特例は、居住用宅地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。相続税対策の中でも特に効果が大きく、適用できるかどうかで税額が数百万円～数千万円変わることもあります。
特例の概要：
| 宅地の種類 | 減額割合 | 適用面積 |
|---|---|---|
| 居住用宅地 | 80% | 330m²まで |
| 事業用宅地 | 80% | 400m²まで |
| 貸付事業用宅地 | 50% | 200m²まで |
例えば、路線価評価額が5000万円の居住用土地（200m²）の場合、特例適用により評価額が1000万円（80%減額）になります。
(2) 居住用宅地の適用要件
居住用宅地で小規模宅地特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
配偶者が相続する場合：
- 要件なし（無条件で特例適用可能）
同居親族が相続する場合：
- 相続開始前から相続税の申告期限（10か月）まで引き続き居住すること
- その宅地を相続税の申告期限まで保有すること
別居親族（家なき子特例）が相続する場合：
- 相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んでいないこと
- 過去に自己が所有する家屋に住んだことがないこと
- 相続税の申告期限まで保有すること
家なき子特例は要件が厳格で、賃貸住宅に住んでいても配偶者が持ち家を所有していると適用できません。
(3) 事業用宅地の適用要件
事業用宅地（店舗、工場、駐車場など）で小規模宅地特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続人が事業を承継すること
- 相続税の申告期限まで事業を継続すること
- 相続税の申告期限まで保有すること
事業用宅地は400m²まで80%減額できるため、居住用宅地（330m²）より広い面積に適用できます。
4. 配偶者控除と相続税軽減
(1) 配偶者控除の概要
配偶者が相続した財産については、1億6000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額まで相続税が非課税になります。
例えば、相続財産が3億円で配偶者と子2人が相続する場合、配偶者の法定相続分は1/2（1億5000万円）ですが、配偶者控除により1億6000万円まで非課税です。
(2) 1億6000万円までの非課税
配偶者控除の適用により、多くのケースで配偶者の相続税はゼロになります。
配偶者控除の活用例：
相続財産2億円、配偶者と子2人の場合：
- 配偶者が1億6000万円相続 → 相続税ゼロ
- 子2人が4000万円ずつ相続 → 相続税あり
ただし、配偶者がすべての財産を相続すると、配偶者の死亡時（二次相続）に子への相続税負担が大きくなる可能性があります。一次相続と二次相続のトータルで税額を最小化する視点が重要です。
(3) 適用要件と手続き
配偶者控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 法律上の配偶者であること（内縁関係は対象外）
- 相続税の申告期限（10か月）までに遺産分割が確定していること
- 相続税の申告書を提出すること
重要な注意点：
配偶者控除により税額がゼロになる場合でも、相続税の申告は必須です。申告しなければ配偶者控除が適用されず、後から多額の税金を請求される可能性があります。
5. 相続登記の義務化と手続き
(1) 2024年4月からの義務化
2024年4月1日から、相続により土地を取得した場合の相続登記が義務化されました。これは、所有者不明土地の増加を防ぐための制度改正です。
義務化の対象は、2024年4月1日以降に相続した土地だけでなく、過去に相続した未登記の土地も含まれます。
(2) 3年以内の申請期限
相続登記は、相続開始を知った日から3年以内に申請する必要があります。
例えば、2025年1月に親が亡くなった場合、2028年1月までに相続登記を完了させる必要があります。
過去の相続の扱い：
2024年4月1日より前に相続した土地で未登記のものは、2027年3月31日までに登記する必要があります。
(3) 過料と罰則
正当な理由なく相続登記を3年以内に行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記を怠ると、以下のデメリットがあります。
- 土地の売却ができない
- 担保設定（融資）ができない
- 権利関係が複雑化し、将来の相続手続きが困難になる
早めに相続登記を行うことをおすすめします。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
6. 相続税の納付方法
(1) 納付期限（10ヶ月）
相続税の申告と納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
例えば、2025年1月15日に親が亡くなった場合、2025年11月15日が申告・納付期限です。期限が土日祝日の場合、翌平日が期限になります。
申告が必要なケース：
相続財産の総額が基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合、申告が必要です。配偶者控除や小規模宅地特例により税額がゼロになる場合でも、申告は必須です。
(2) 延納制度
相続税を一括で納付できない場合、延納制度を利用できます。延納とは、相続税を分割払いする制度です。
延納の要件：
- 相続税額が10万円を超えること
- 金銭で一括納付が困難であること
- 担保を提供すること（延納税額が100万円以下で延納期間3年以下の場合は不要）
- 申告期限までに延納申請書を提出すること
延納期間：
延納期間は相続財産の内容により異なりますが、最長20年です。ただし、延納期間中は利子税がかかります（年率0.8%～6.0%程度）。
(3) 物納制度
延納でも納付が困難な場合、物納制度を利用できます。物納とは、相続した不動産や有価証券などで相続税を納める制度です。
物納の要件：
- 延納によっても金銭で納付が困難であること
- 物納に充てる財産が一定の要件を満たすこと
- 申告期限までに物納申請書を提出すること
物納できる財産の優先順位：
- 国債、地方債、不動産、船舶
- 社債、株式、証券投資信託
- 動産
物納は手続きが複雑で、税務署の審査も厳格です。物納を検討する場合は、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
相続購入土地の相続税・贈与税対策では、小規模宅地等の特例、配偶者控除、相続登記の義務化、納付方法などを理解し、適切に活用することが重要です。
特に重要なポイント：
- 相続税の基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人数」
- 小規模宅地等の特例で居住用宅地330m²まで80%減額可能
- 配偶者控除で1億6000万円または法定相続分相当額まで非課税
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内、違反で過料）
- 相続税の申告期限は相続開始から10か月以内（延長不可）
- 一括納付が困難な場合は延納または物納が可能
相続税は複雑で、個別の状況により最適な対策が異なります。特に相続財産が基礎控除を超える見込みがある場合、早めに税理士へ相談し、適切な税務設計を行うことをおすすめします。