買い替えで土地購入する際の相続税・贈与税の基礎
既存物件を売却して新たに土地を購入する買い替えでは、親からの資金援助や相続資金を活用するケースが多く見られます。相続税・贈与税の基本を理解し、税負担を抑えましょう。
(1) 相続税と贈与税の基本的な仕組み
相続税は、相続により財産を取得した際に課される税金です（出典: 国税庁）。基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例えば、法定相続人が3人の場合、基礎控除は4,800万円となり、相続財産の総額がこれを超えると相続税が発生します。
贈与税は、生前贈与により財産を取得した際に課される税金です（出典: 国税庁）。年間110万円の基礎控除があり、これを超える部分に贈与税が課されます。
| 贈与額（基礎控除後） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
(2) 買い替えローンと贈与資金の併用パターン
買い替えで土地を購入する際、以下のような資金パターンがあります。
- 売却代金のみ: 既存物件の売却代金を全額充当
- 売却代金 + 自己資金: 売却代金に貯蓄を追加
- 売却代金 + 贈与資金: 親から資金援助を受けて購入
- 売却代金 + 贈与資金 + 住宅ローン: 複数の資金源を組み合わせ
親からの資金援助を受ける場合、贈与税の非課税特例を活用することで税負担を大幅に軽減できます。
親からの資金援助と贈与税（住宅取得資金贈与の非課税）
親や祖父母から住宅購入資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります（出典: 国税庁）。
(1) 住宅取得資金贈与の非課税特例（最大1000万円）
非課税限度額:
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
※省エネ等住宅: 省エネ基準適合住宅、耐震等級2以上、バリアフリー対応等
この特例を利用すれば、通常の暦年贈与の基礎控除110万円に加えて、最大1,000万円まで非課税で贈与を受けられます。
(2) 適用要件（床面積・所得制限・新築/中古の違い）
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
主な適用要件:
- 贈与者が直系尊属（父母、祖父母）であること
- 受贈者が贈与年の1月1日時点で18歳以上（令和4年以降）
- 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下
- 新築または取得する住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下
- 床面積の50%以上が居住用であること
- 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を新築・取得すること
新築と中古の違い:
- 新築住宅: 上記要件を満たせば適用可能
- 中古住宅: 築20年以内（耐火建築物は築25年以内）または耐震基準適合証明が必要
土地のみの購入の場合、原則として住宅取得資金贈与の非課税特例は適用されません。ただし、土地購入後2年以内に住宅を新築する場合は適用される可能性がありますので、税務署に確認しましょう。
(3) 贈与のタイミング（契約時・引渡時）と申告手続き
贈与のタイミングは税務上重要です。
- 契約時の贈与: 契約締結時に贈与を受け、手付金等に充当
- 引渡時の贈与: 引渡時に残金支払いのため贈与を受ける
いずれのタイミングでも、贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必須です。申告を忘れると非課税特例が適用されず、贈与税が課されますので注意しましょう。
相続時精算課税制度の活用と注意点
住宅取得資金贈与の非課税特例とは別に、相続時精算課税制度という選択肢もあります（出典: 国税庁）。
(1) 相続時精算課税制度の仕組み（2500万円まで非課税）
相続時精算課税制度は、生前贈与時の贈与税を相続時に精算する制度です。
特徴:
- 累計2,500万円まで贈与税が非課税
- 2,500万円を超える部分は一律20%の贈与税
- 贈与者が60歳以上、受贈者が18歳以上の直系卑属
- 贈与者の相続時に、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
(2) 暦年贈与との選択判断基準
暦年贈与と相続時精算課税制度の比較:
| 項目 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 年間非課税額 | 110万円 | 累計2,500万円 |
| 相続時の扱い | 3年以内の贈与は加算 | 全額加算 |
| 撤回 | 可能 | 不可（一度選択すると生涯継続） |
| 適した場合 | 長期的な節税、少額贈与 | 大きな金額の一括贈与 |
判断のポイント:
- 相続財産が基礎控除以下なら相続時精算課税が有利（相続税がかからないため）
- 相続財産が基礎控除を大きく超える場合は暦年贈与で分散した方が有利
- 将来の不動産価値上昇が見込まれる場合、早めに贈与して相続財産を減らす戦略も
(3) 一度選択すると撤回不可のリスク
相続時精算課税制度の最大の注意点は、一度選択すると撤回できないことです。同じ贈与者からの贈与はすべて相続時精算課税の対象となり、暦年贈与の110万円控除は使えなくなります。
選択前に税理士に相談し、長期的な視点で判断することが重要です。
買い替え時の売却代金と贈与資金の組み合わせ方
買い替えで土地を購入する際、売却代金と贈与資金をどう組み合わせるかが資金計画の鍵です。
(1) 売却代金を原資とする場合の資金計画
既存物件の売却代金を土地購入の原資とする場合、以下を考慮します。
- 売却価格と取得価格の差: 売却益が出る場合、譲渡所得税が発生する可能性
- 売却のタイミング: 新居の引渡前に売却できるか、つなぎ融資が必要か
- 仲介手数料・諸費用: 売却・購入それぞれに仲介手数料等がかかる
売却代金だけで新たな土地を購入できない場合、贈与資金や住宅ローンを組み合わせます。
(2) 贈与資金を頭金に充てる際の留意点
親からの贈与資金を頭金に充てる場合、以下に留意しましょう。
- 資金の流れを明確に: 贈与資金と売却代金を分けて管理し、契約書や振込記録を保管
- 非課税特例の適用部分: 住宅取得資金贈与の非課税は贈与部分のみに適用される
- 贈与契約書の作成: 後日の税務調査に備え、贈与契約書を作成しておく
(3) 買い替えローンと贈与の最適な組み合わせ
買い替えローンを利用する場合、以下のパターンが考えられます。
- 売却代金で頭金、残りは住宅ローン: 最も一般的なパターン
- 売却代金 + 贈与資金で頭金、残りは住宅ローン: 贈与により頭金を増やし、ローン負担を軽減
- 売却代金 + 贈与資金で全額購入: ローンを組まない選択肢
住宅ローン控除と贈与税非課税を併用する場合、贈与資金を頭金に充て、ローンの借入額を抑えることで利息負担を減らせます。
相続した土地の評価と小規模宅地等の特例
相続により土地を取得した場合、相続税の計算に特例が適用される可能性があります。
(1) 相続した土地の評価方法（路線価・固定資産税評価額）
相続税の計算では、土地は路線価方式または倍率方式で評価されます（出典: 国税庁）。
- 路線価方式: 市街地の土地は路線価（国税庁公表）に面積を掛けて評価
- 倍率方式: 路線価のない地域は固定資産税評価額に倍率を掛けて評価
(2) 小規模宅地等の特例（評価額最大80%減額）
小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地を相続した場合、評価額を最大80%減額できる制度です（出典: 国税庁）。
居住用宅地の特例:
- 減額率: 80%
- 適用面積: 330㎡まで
- 要件: 配偶者または同居親族が相続し、引き続き居住すること等
この特例により、相続税の負担を大幅に軽減できます。
(3) 買い替え購入土地への特例適用可否
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住または事業に使用していた土地に適用されます。買い替えで新たに購入した土地が被相続人の居住用でなかった場合、特例の適用は受けられません。
ただし、被相続人が生前に新居に転居し、相続開始まで居住していた場合は特例が適用される可能性があります。
買い替え購入土地の相続対策と贈与のタイミング
買い替えで土地を購入する際、将来の相続を見据えた贈与のタイミングも重要です。
(1) 相続発生前3年以内の贈与加算ルール
生前贈与加算という制度により、相続開始前3年以内の贈与は相続財産に加算されます。つまり、相続直前の駆け込み贈与は相続税の節税効果が薄れます。
ただし、住宅取得資金贈与の非課税特例を使った部分は加算対象外です。この点は贈与のタイミングを考える上で重要です。
(2) 生前贈与と遺言による相続の選択
将来の相続対策として、以下の選択肢があります。
- 生前贈与: 計画的に財産を移転し、相続財産を減らす
- 遺言による相続: 遺言書で相続人を指定し、相続時に一括で財産を移転
どちらが有利かは、相続財産の総額、相続人の数、贈与のタイミング等により異なります。
(3) 税理士への相談が必要なケースと判断基準
以下のケースでは税理士への相談を強く推奨します。
- 相続財産が基礎控除を超える見込み
- 複数の不動産を保有している
- 相続時精算課税制度の選択を検討している
- 事業用資産を相続する予定
- 買い替えと贈与を同時に行う
税理士は相続税・贈与税のシミュレーションを行い、最適な対策を提案してくれます。