相続戸建て売却における税金の全体像
相続した戸建てを売却する場合、複数の税金が関係します。相続税、贈与税、譲渡所得税の3つの税金について、課税のタイミングや計算方法を理解することが重要です。この記事では、相続戸建て売却に関する税務の基礎知識を解説します。
この記事のポイント
- 相続税・贈与税・譲渡所得税の違いと課税タイミング
- 小規模宅地等の特例による相続税評価額の80%減額（330㎡まで）
- 取得費加算特例による譲渡所得税の軽減（相続後3年10ヶ月以内）
- 空き家の3,000万円特別控除と取得費加算特例の併用不可ルール
- 相続登記の義務化（2024年4月施行・3年以内・10万円以下の過料）
相続税・贈与税・譲渡所得税の違いと課税タイミング
相続戸建て売却において関係する3つの税金の基本的な違いは以下の通りです。
| 税金の種類 | 課税タイミング | 課税対象 | 管轄 |
|---|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 相続財産全体（不動産含む） | 国税 |
| 贈与税 | 贈与時 | 贈与された財産 | 国税 |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却による譲渡益 | 国税・住民税 |
国税庁の資料によれば、相続税は相続により財産を取得した場合に課され、贈与税は生前に財産の贈与を受けた場合に課される税金です。譲渡所得税は、相続した不動産を売却した際の譲渡益に対して課税されます。
相続戸建て売却にかかる税金の種類と計算の流れ
相続戸建てを売却する際の税金計算の全体フローは以下の通りです。
1. 相続税の計算
- 相続財産全体の評価額を算出
- 基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を差し引く
- 超過分に対して相続税を課税
2. 譲渡所得税の計算
- 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡益を算出
- 譲渡益に対して税率を適用（長期譲渡：20.315%、短期譲渡：39.63%）
- 各種特例（取得費加算、3,000万円控除等）を適用
取得費は被相続人が購入した際の価格を引き継ぎます。購入時期が古く取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます。
相続と売却のタイミング戦略（3年10ヶ月の期限）
相続した戸建てを売却する際、税務上有利なタイミングがあります。
取得費加算特例の適用期限
国税庁によれば、相続税申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。この特例により譲渡所得税を軽減できるため、売却を検討する場合は期限を意識することが重要です。
小規模宅地等の特例との関係
一方、相続税を軽減する小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税申告期限まで居住・保有を継続する必要があります。早期売却を検討する際は、相続税軽減と譲渡所得税軽減のバランスを考慮する必要があります。
相続税の基本と小規模宅地等の特例
相続税の基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）
相続税は、相続財産の合計額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。
基礎控除額の計算式
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
具体例
- 法定相続人が2人（配偶者と子1人）の場合：3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円
- 法定相続人が3人（配偶者と子2人）の場合：3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円
相続財産全体の評価額がこの基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。
戸建ての相続税評価額の計算方法（路線価方式・倍率方式）
戸建ての相続税評価額は、土地と建物を分けて計算します。
土地の評価方法
国税庁が毎年7月に公表する路線価を基に計算します。
- 路線価方式：市街地の土地に適用。路線価 × 土地面積 × 各種補正率
- 倍率方式：路線価のない地域に適用。固定資産税評価額 × 倍率
建物の評価方法
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
小規模宅地等の特例の適用要件（居住継続・保有継続）
小規模宅地等の特例は、相続した居住用宅地について大幅な評価額減額を認める制度です。
特例の概要
- 適用対象：居住用宅地330㎡まで
- 減額率：評価額を80%減額
- 適用要件：配偶者または同居親族が相続し、相続税申告期限まで居住・保有を継続
適用要件の詳細
国税庁の資料によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 配偶者が相続する場合：要件なし（無条件で適用可能）
- 同居親族が相続する場合：申告期限まで居住継続・保有継続
- 別居親族が相続する場合：被相続人に配偶者・同居親族がいないこと、相続前3年以内に持家に居住していないこと等の要件あり
特例適用時の評価額80%減額の効果
具体的な減額効果を試算してみましょう。
計算例
路線価評価額5,000万円の戸建て（土地200㎡、建物評価額1,000万円）の場合：
- 土地評価額：5,000万円
- 特例適用後：5,000万円 × 20% = 1,000万円（4,000万円減額）
- 建物評価額：1,000万円（減額なし）
- 合計評価額：1,000万円 + 1,000万円 = 2,000万円
特例適用により相続税評価額が6,000万円から2,000万円に減額され、相続税負担が大幅に軽減されます。
相続戸建て売却時の取得費加算特例
取得費加算特例の概要と適用要件
取得費加算特例は、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
適用要件
国税庁の資料によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続または遺贈により財産を取得した者が売却すること
- 相続税が課税されていること
- 相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すること
相続税申告期限から3年10ヶ月以内の売却期限
相続税申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。取得費加算特例はその申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件となります。
期限の計算例
- 相続開始日：2024年1月1日
- 相続税申告期限：2024年11月1日
- 取得費加算特例の適用期限：2027年11月1日
この期限を過ぎると特例が適用できなくなるため、売却を検討する際は期限管理が重要です。
加算できる相続税額の計算方法
取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で求めます。
計算式
加算税額 = 相続税額 × (売却不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産全体の相続税評価額)
具体例
- 支払った相続税額：1,000万円
- 相続財産全体の評価額：1億円
- 売却戸建ての評価額：3,000万円
- 加算税額：1,000万円 × (3,000万円 ÷ 1億円) = 300万円
この300万円を譲渡所得の取得費に加算できるため、譲渡益が減少し譲渡所得税が軽減されます。
取得費の計算における被相続人の購入時期の影響
譲渡所得の取得費は、被相続人が購入した際の価格を引き継ぎます。
購入時期による取得費の違い
- 購入時期・価格が明確：購入価格＋購入時諸費用を取得費とする
- 購入時期が古く資料なし：売却価格の5%を取得費とする（概算取得費）
概算取得費を適用する場合、譲渡益が大きくなり譲渡所得税の負担が増えるため、可能な限り購入時の契約書等を探すことが推奨されます。
空き家の3,000万円特別控除と併用ルール
空き家の3,000万円特別控除の適用要件
空き家の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
主な適用要件
国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 相続開始直前まで被相続人が一人暮らし
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売却
- 売却価格が1億円以下
- 耐震基準に適合する家屋または更地にして売却
取得費加算特例との併用不可ルール
空き家の3,000万円特別控除と取得費加算特例は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
併用不可の理由
国税庁の規定により、同一の譲渡所得に対して複数の特例を重複適用することは認められていません。そのため、納税者にとってより有利な方を選択することになります。
どちらの特例を選ぶべきか（有利不利の判定基準）
一般的な判定基準は以下の通りです。
空き家控除が有利なケース
- 譲渡益が3,000万円以上ある場合
- 相続税額が少額または相続税が課税されていない場合
- 昭和56年以前築で耐震基準適合または更地化が可能な場合
取得費加算特例が有利なケース
- 支払った相続税額が多額の場合
- 譲渡益が3,000万円未満の場合
- 空き家控除の適用要件を満たさない場合
具体的な試算は税理士に依頼し、有利判定を行うことを推奨します。
通常の居住用3,000万円特別控除との違い
通常の居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）と空き家の3,000万円特別控除は別の制度です。
| 項目 | 空き家控除 | マイホーム特例 |
|---|---|---|
| 対象 | 相続した空き家 | 自己居住用不動産 |
| 築年数要件 | 昭和56年5月31日以前 | なし |
| 耐震要件 | 必要 | なし |
| 売却期限 | 相続開始から3年後の12月31日まで | 居住しなくなってから3年後の12月31日まで |
マイホーム特例は相続人自身が居住していた場合に適用可能で、空き家控除は被相続人が居住していた空き家を売却する場合に適用されます。
贈与税の基礎知識と相続時精算課税制度
贈与税の基礎控除（年110万円）と税率
贈与税は、個人から財産の贈与を受けた場合に課される税金です。
基礎控除
国税庁によれば、年間110万円までの贈与は非課税です。110万円を超える部分に対して贈与税が課税されます。
税率（一般贈与）
贈与税は累進課税で、贈与額に応じて税率が上昇します。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
相続開始前3年以内の贈与加算ルール
相続開始前3年以内に被相続人から受けた贈与は、相続財産に加算されます。
加算ルールの趣旨
生前贈与による相続税回避を防止するため、相続開始前3年以内の贈与は相続税の課税対象に含められます。ただし、支払った贈与税は相続税から控除されます。
相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与税なし）
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子・孫への贈与について、2,500万円まで贈与税を課税せず、相続時に精算する制度です。
制度の特徴
- 特別控除：累計2,500万円まで贈与税なし
- 超過分の税率：一律20%
- 相続時の精算：贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
- 選択後の撤回不可：一度選択すると通常の贈与税（年110万円控除）に戻せない
共同相続人間の資金移動と贈与税認定リスク
遺産分割の結果、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う場合があります。この代償金は贈与税の対象外ですが、遺産分割協議書に明記することが重要です。
贈与税認定リスクのあるケース
- 遺産分割協議書に代償金の記載がない
- 法定相続分を大きく超える不動産取得
- 相続人間の資金移動の記録がない
代償分割を行う場合は、遺産分割協議書に代償金の金額と支払い方法を明記し、贈与税課税を回避しましょう。
相続登記の義務化と売却手続きの流れ
2024年4月施行の相続登記義務化（3年以内・10万円以下の過料）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化の内容
- 相続を知った日から3年以内に相続登記が必要
- 正当な理由なく登記しない場合は10万円以下の過料
- 2024年4月1日以前の相続も対象（施行日から3年以内に登記必要）
法務省の資料によれば、相続登記の義務化により所有者不明土地の発生を防止することが目的とされています。
相続登記の手続きと必要書類
相続登記の手続きは、法務局に所有権移転登記を申請することで完了します。
必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人の住民票
- 遺産分割協議書（遺産分割による場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）
- 固定資産評価証明書
遺産分割協議が未了の場合でも、相続人全員の共有名義（法定相続分）で登記することが可能です。
遺産分割協議から売却までのスケジュール
相続戸建てを売却する際の標準的なスケジュールは以下の通りです。
| 時期 | 主な手続き |
|---|---|
| 相続開始 | 死亡届提出、遺言書の確認 |
| 3ヶ月以内 | 相続放棄・限定承認の検討 |
| 10ヶ月以内 | 遺産分割協議、相続税申告・納付 |
| 3年以内 | 相続登記（義務） |
| 3年10ヶ月以内 | 売却実施（取得費加算特例適用期限） |
| 売却翌年2-3月 | 譲渡所得の確定申告 |
取得費加算特例を活用する場合は、相続開始から3年10ヶ月以内の売却を目標にスケジュールを組みましょう。
売却時の確定申告と必要書類
不動産を売却した場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類
- 売買契約書（売却価格を証明）
- 取得費の証明書類（被相続人の購入時契約書等）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費等）
- 相続税申告書の写し（取得費加算特例適用時）
- 登記事項証明書
- 空き家の3,000万円控除の適用証明書類（耐震基準適合証明書等）
取得費加算特例や空き家控除を適用する場合は、該当する証明書類を添付する必要があります。
まとめ
相続した戸建てを売却する際は、相続税、贈与税、譲渡所得税の3つの税金が関係します。相続税は小規模宅地等の特例により最大80%の評価額減額が可能で、譲渡所得税は取得費加算特例により軽減できます。
取得費加算特例は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が要件で、空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利か税理士に試算を依頼することを推奨します。
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の登記が必要となりました。売却を検討する場合は、早期に相続登記を完了し、取得費加算特例の期限を意識したスケジュールで進めることが重要です。税務上の判断は複雑なため、専門家への相談をお勧めします。