導入
相続で得た現金や有価証券を元手に戸建て購入を検討する際、「相続税はどう計算されるのか」「生前贈与と組み合わせる方法はあるのか」といった疑問を抱く方は少なくありません。また、親からの住宅取得資金贈与特例を活用して購入する場合、どのような税務上の注意点があるのかを正しく理解することが重要です。
本記事では、相続資金での戸建て購入時の税務設計について、国税庁の資料を根拠に基礎から実践まで解説します。
この記事でわかること
- 相続で得た現金での戸建て購入と相続税の関係
- 相続財産の不動産化による評価減効果の仕組み
- 小規模宅地等の特例の適用条件と注意点
- 住宅取得資金贈与特例との併用戦略
- 二次相続対策としての戸建て購入
1. 相続資金での戸建て購入の基礎知識
(1) 相続で得た現金での購入
相続により現金や有価証券を取得した場合、その資金で戸建てを購入することは何ら問題ありません。ただし、相続税の計算は相続開始時点（被相続人の死亡日）の財産評価額に基づいて行われるため、相続開始後に現金で不動産を購入しても、相続税評価額には影響しません。
(2) 相続税の計算と申告期限
相続税は、相続により取得した財産の合計額が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超える場合に課されます。国税庁の資料によると、相続税の申告期限は相続開始から10か月以内で、延長は認められません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 基礎控除額 | 3,000万円+600万円×法定相続人数 |
| 申告期限 | 相続開始から10か月以内 |
| 納付期限 | 申告期限と同じ |
(3) 戸建て購入のタイミング
相続税対策として不動産化を検討する場合、相続開始前（被相続人の生前）に購入することで評価減効果が期待できます。ただし、相続開始後に相続人が自分の資金で購入した不動産は、相続税評価額には含まれません。
2. 相続財産の不動産化メリット
(1) 現金→不動産による評価減効果
現金を不動産に換えることで、相続税評価額を下げられる可能性があります。これは、不動産の相続税評価額が実勢価格（市場価格）よりも低く設定されることが多いためです。
ただし、この効果は被相続人が生前に購入した場合に限られます。相続開始後に相続人が現金を不動産に換えても、相続税評価額には影響しません。
(2) 相続税評価額の計算方法
国税庁の不動産評価基準によると、戸建ての相続税評価額は以下のように計算されます。
- 土地: 路線価方式または倍率方式
- 建物: 固定資産税評価額
(3) 路線価と固定資産税評価額
路線価は国税庁が毎年公表する道路に面した土地の1m²あたりの評価額で、一般的に実勢価格の7080%程度に設定されています。建物は固定資産税評価額をそのまま使用し、これは通常、実勢価格の5070%程度です。
3. 小規模宅地等の特例の活用
(1) 特例の概要（居住用宅地330m²まで80%減額）
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地について、330m²まで評価額を80%減額できる制度です。これにより、相続税を大幅に軽減できる可能性があります。
(2) 適用要件（同居要件・居住継続要件）
特例の適用には以下の要件を満たす必要があります。
- 被相続人と同居していた親族が相続すること
- 相続税の申告期限まで居住を継続すること
- 相続税の申告期限まで所有を継続すること
(3) 注意点と落とし穴
重要な注意点: 小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用宅地が対象であり、相続人が新規購入した戸建ては対象外です。相続で得た現金で新しい戸建てを購入しても、この特例は適用されません。
4. 住宅取得資金贈与との組み合わせ戦略
(1) 相続資金+生前贈与の組み合わせ
相続で得た現金と親からの生前贈与を併用して戸建てを購入することは可能です。これにより、購入資金を確保しつつ、税負担を軽減できる可能性があります。
(2) 住宅取得資金贈与特例（最大1,000万円非課税）
住宅取得資金贈与特例は、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。省エネ住宅の場合、最大1,000万円まで非課税枠が設定されています。
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
|---|---|
| 省エネ住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
(3) 相続時精算課税制度との併用
相続時精算課税制度は、生前贈与を受けた財産を相続時に精算する制度です。2,500万円まで贈与税が非課税となりますが、相続時に相続財産として加算されます。住宅取得資金贈与特例との併用も可能ですが、総合的な税負担を税理士に相談することが重要です。
5. 二次相続対策
(1) 配偶者控除の活用と注意点
相続税の配偶者控除は、配偶者が相続した財産のうち1億6,000万円または法定相続分相当額まで非課税となる制度です。ただし、この控除を最大限活用すると、二次相続（配偶者の死亡時）で子の税負担が増加する可能性があります。
(2) 二次相続での税負担増加リスク
一次相続で配偶者が全財産を相続すると、配偶者控除により一次相続での税負担はゼロになりますが、二次相続時には基礎控除が減少し（法定相続人数が減るため）、子の税負担が大幅に増加する可能性があります。
(3) 戸建て購入による対策
二次相続対策として、一次相続時に子が戸建てを相続（または相続資金で購入）し、配偶者は現金を相続するなど、資産を分散させることが考えられます。税理士によるシミュレーションを行い、一次・二次相続を通じた総税負担を最小化する戦略が重要です。
まとめ
相続資金での戸建て購入は、税務設計を正しく理解することで、相続税負担を軽減できる可能性があります。特に、小規模宅地等の特例は大きな節税効果がありますが、適用要件が厳格であるため、事前の確認が必要です。また、住宅取得資金贈与特例との併用や二次相続対策も視野に入れ、税理士に相談しながら総合的な戦略を立てることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 相続で得た現金で戸建てを購入すると相続税は安くなりますか？
A: 現金→不動産化により評価減効果はありますが、購入タイミングに注意が必要です。相続開始後の購入は相続税評価額に影響しません。生前に購入する場合は評価減効果がありますが、小規模宅地等の特例は被相続人の居住用宅地が対象です。
Q2: 小規模宅地等の特例とは何ですか？
A: 居住用宅地330m²まで評価額を80%減額できる特例です。被相続人と同居していた相続人が相続する場合に適用されますが、同居要件や居住継続要件が厳格です。相続人が新規購入した戸建ては対象外となります。
Q3: 相続資金と生前贈与を組み合わせることはできますか？
A: 可能です。相続で得た現金と親からの生前贈与を併用して購入できます。住宅取得資金贈与特例は最大1,000万円まで非課税で、相続時精算課税制度も選択肢となります。総合的な相続税対策として税理士に相談することをおすすめします。
Q4: 二次相続対策とは何ですか？
A: 一次相続（例：父が死亡）で配偶者控除を使いすぎると、二次相続（母が死亡）で子の税負担が増加します。配偶者は最大1億6,000万円まで非課税ですが、全額相続すると二次相続で不利になる可能性があります。戸建て購入による資産分散も対策の一つで、税理士によるシミュレーションが重要です。
Q5: 相続登記の義務化について教えてください
A: 2024年4月から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得した場合、3年以内に登記を行わないと過料が科される可能性があります。戸建てを相続した際は、早めに登記手続きを行うことが重要です。