戸建て相続で知っておきたい相続税・贈与税の基礎
戸建てを相続した際、相続税や贈与税がどのように課税されるのか、正しい知識を持つことが重要です。相続税には基礎控除額があり、相続財産の総額がこの金額以下であれば申告は不要です。また、居住用の戸建てには小規模宅地等の特例が適用できる場合があり、大幅な評価減を受けられる可能性があります。
この記事でわかること:
- 相続税の基礎控除額の計算方法（3,000万円＋600万円×法定相続人数）
- 小規模宅地等の特例による評価減（330㎡まで80%減額）
- 相続した戸建てを売却する際の取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
- 贈与税の基礎知識（年110万円の基礎控除、相続時精算課税制度）
- 相続税・贈与税の申告期限と必要書類
1. 相続税の基本
(1) 基礎控除額の計算
相続税には基礎控除額が設定されており、相続財産の総額がこの金額以下であれば相続税は課税されません。基礎控除額は以下の式で計算します。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合、基礎控除額は以下のようになります。
3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
相続財産の総額が4,800万円以下であれば、相続税の申告は不要です（国税庁「相続税のあらまし」参照）。
(2) 土地の評価方法（路線価）
戸建ての土地は、路線価方式または倍率方式で評価します。路線価方式は、国税庁が毎年公表する「路線価」（道路に面した土地の1㎡あたりの評価額）を用いて計算します。
評価額 = 路線価 × 土地面積 × 各種補正率
路線価は国税庁の「財産評価基準書（路線価図）」で確認できます。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」を用います。
(3) 建物の評価方法（固定資産税評価額）
戸建ての建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
2. 小規模宅地等の特例
(1) 特例の適用要件
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地について、一定の要件を満たす場合に評価額を大幅に減額できる制度です。主な要件は以下の通りです（国税庁「相続財産の評価（小規模宅地等の特例）」参照）。
- 配偶者が取得する場合: 無条件で適用可能
- 同居親族が取得する場合: 相続開始前から申告期限まで引き続き居住・保有
- 非同居親族が取得する場合: 「家なき子特例」の要件を満たす必要がある
(2) 評価減の計算（330㎡まで80%減額）
特定居住用宅地等として認められた場合、330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。
例: 路線価による評価額が5,000万円、面積200㎡の土地の場合
減額後の評価額 = 5,000万円 × (1 - 0.8) = 1,000万円
この特例により、相続税の大幅な軽減が期待できます。
(3) 適用手続き
小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告が必須です。基礎控除額以下になる場合でも、特例を適用する場合は申告書の提出が必要です。
3. 相続時精算課税制度
(1) 制度の選択と影響
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子または孫への贈与について選択できる制度です。この制度を選択すると、2,500万円までの贈与が非課税となりますが、相続時にその贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算します（国税庁「相続時精算課税制度」参照）。
(2) 2,500万円特別控除
制度選択後、累計2,500万円まで贈与税が非課税となります。この金額を超えた部分には一律20%の贈与税が課されます。
(3) 暦年贈与との違い
暦年贈与（年110万円の基礎控除）とは異なり、一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については暦年贈与に戻ることができません。制度選択は慎重に検討する必要があります。
4. 相続不動産の売却
(1) 取得費加算の特例
相続した戸建てを売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」が適用できる可能性があります。この特例は、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を譲渡所得の計算上、取得費に加算できる制度です（国税庁「譲渡所得と取得費加算の特例」参照）。
適用期限: 相続開始を知った日の翌日から3年10ヶ月以内の売却
この特例により、譲渡所得税を軽減できます。
(2) 3,000万円特別控除
被相続人が居住していた戸建てを相続し、一定の要件を満たして売却した場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」により3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
主な要件:
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
(3) 売却タイミングの判断
取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）と空き家特例（3年以内）では適用期限が異なります。売却を検討する際は、これらの特例の要件と期限を確認し、税理士に相談することをおすすめします。
5. 贈与税の基本
(1) 基礎控除と税率
贈与税には年110万円の基礎控除があり、1年間に受けた贈与の合計額が110万円以下であれば贈与税は課税されません（国税庁「贈与税のあらまし」参照）。110万円を超える部分には、贈与額に応じた累進税率（10%～55%）が適用されます。
(2) 暦年贈与
年110万円の基礎控除を活用した贈与を「暦年贈与」と呼びます。毎年110万円以下の贈与を繰り返すことで、相続財産を減らす生前対策として活用されます。
(3) 相続開始前3年以内の贈与
相続開始前3年以内に相続人に対して行われた贈与は、相続税の計算上、相続財産に加算されます。この「3年内加算」により、駆け込み的な生前贈与による相続税回避は防止されています。
6. 相続税・贈与税の申告手続き
(1) 相続税の申告期限（10ヶ月）
相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限内に申告書を提出し、納税する必要があります。期限を過ぎると延滞税や加算税が課される可能性があります。
(2) 贈与税の申告期限（翌年3月15日）
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。贈与額が基礎控除額（110万円）を超える場合、または相続時精算課税制度を選択した場合は申告が必要です。
(3) 必要書類と提出方法
相続税の申告には、以下の書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 相続税申告書 | 税務署で取得またはe-Taxで作成 |
| 戸籍謄本 | 相続人を確定するため |
| 固定資産税評価証明書 | 不動産の評価額を証明 |
| 路線価図・評価倍率表 | 土地の評価に使用 |
| 残高証明書 | 預貯金・有価証券の残高証明 |
申告書は被相続人の住所地を管轄する税務署に提出します。e-Taxによる電子申告も可能です。
まとめ
戸建ての相続では、相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合に相続税が課税されます。小規模宅地等の特例を活用すれば、居住用宅地について330㎡まで80%の評価減を受けられるため、大幅な税負担の軽減が期待できます。
相続した戸建てを売却する場合、取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）や空き家特例（3年以内）を検討しましょう。贈与税については、年110万円の基礎控除を活用した暦年贈与や、相続時精算課税制度の選択肢があります。
相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。複雑な税務手続きについては、税理士に相談することをおすすめします。