戸建て購入時の相続税・贈与税の基礎知識
戸建てを購入する際、親や祖父母から資金援助を受けるケースは少なくありません。本記事では、贈与税の仕組み、住宅取得資金贈与の非課税特例、相続時精算課税制度から、将来の相続税対策まで、戸建て購入時に知っておくべき相続税・贈与税の基礎知識を解説します。
この記事でわかること
- 相続税と贈与税の基本的な違いと仕組み
- 暦年贈与の年110万円非課税枠の活用方法
- 住宅取得資金贈与の非課税特例（最大1,000万円）
- 相続時精算課税制度（2,500万円非課税）との違い
- 将来の相続税対策と小規模宅地等の特例
戸建て購入時の相続税・贈与税の基礎知識
相続税と贈与税の違い
相続税と贈与税は、いずれも財産の移転に課される税金ですが、タイミングと課税方法が異なります。
| 項目 | 相続税 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 課税タイミング | 被相続人の死亡時 | 生前の財産移転時 |
| 基礎控除 | 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数 | 年110万円（暦年贈与） |
| 納税義務者 | 相続人 | 受贈者（財産をもらった人） |
| 申告期限 | 相続開始から10ヶ月以内 | 贈与年の翌年3月15日 |
国税庁によれば、贈与税は相続税の補完税として位置づけられており、生前贈与による相続税回避を防ぐ目的があります。
戸建て購入と贈与の関係
戸建て購入時に親や祖父母から資金援助を受ける場合、贈与税の対象となります。ただし、以下の非課税制度を活用することで、贈与税の負担を軽減できます。
- 暦年贈与：年110万円まで非課税
- 住宅取得資金贈与の特例：最大1,000万円まで非課税
- 相続時精算課税制度：2,500万円まで贈与税非課税（相続時に精算）
これらの制度を理解し、適切に活用することで、戸建て購入資金の援助を受けながら税負担を抑えられます。
基礎控除額の仕組み
相続税の基礎控除
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
例：法定相続人が3人の場合
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円
相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税は課されません。
贈与税の基礎控除 暦年贈与では、年110万円まで非課税です。毎年110万円以内の贈与を繰り返すことで、長期的に大きな金額を非課税で贈与できます。
贈与税の仕組みと非課税枠
暦年贈与（年110万円非課税）
暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与について課税する方式です。国税庁によれば、年110万円までの贈与は基礎控除により非課税となります。
暦年贈与の活用例
- 毎年110万円ずつ10年間贈与 → 合計1,100万円を非課税で贈与
- ただし、定期贈与（最初から計画的に毎年贈与すること）とみなされないよう注意
定期贈与を避けるポイント
- 贈与のたびに贈与契約書を作成
- 金額や時期を変える
- 贈与の都度、受贈者の口座へ振り込み
贈与税の計算方法
贈与税は、1年間に受けた贈与額から基礎控除110万円を差し引いた金額に対して課税されます。
贈与税の計算式
贈与税額 = (贈与額 - 110万円) × 税率 - 控除額
贈与税の税率（直系尊属から20歳以上への贈与）
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
例：親から500万円の贈与を受けた場合
課税価格 = 500万円 - 110万円 = 390万円
贈与税額 = 390万円 × 15% - 10万円 = 48.5万円
申告期限と手続き
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年3月15日です。国税庁によれば、基礎控除110万円以下の贈与は申告不要ですが、住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合は、金額に関わらず申告が必須です。
住宅取得資金贈与の特例
非課税限度額（最大1,000万円）
住宅取得資金贈与の非課税特例とは、父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。国税庁によれば、2026年12月末まで適用されます（2025年1月時点）。
非課税限度額（2022年1月以降）
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| その他の住宅 | 500万円 |
省エネ等住宅の要件
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
いずれかを満たせば、省エネ等住宅として非課税限度額1,000万円が適用されます。
適用要件と必要書類
主な適用要件
- 贈与者：父母または祖父母（直系尊属）
- 受贈者：贈与年の1月1日時点で18歳以上
- 合計所得金額：2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
- 住宅の床面積：40㎡以上240㎡以下
- 居住開始：贈与年の翌年3月15日までに居住開始
必要書類
- 贈与税申告書
- 住宅取得資金非課税の計算明細書
- 戸籍謄本（受贈者と贈与者の関係を証明）
- 登記事項証明書（住宅の床面積を証明）
- 住宅の省エネ性能等を証明する書類（省エネ等住宅の場合）
申告手続きの流れ
- 贈与を受ける：父母・祖父母から住宅取得資金の贈与
- 住宅を取得：贈与年の翌年3月15日までに取得・居住開始
- 確定申告：贈与年の翌年3月15日までに税務署へ申告
国税庁によれば、申告を怠ると非課税特例が適用されず、通常の贈与税が課されるため注意が必要です。
相続時精算課税制度
制度の概要（2,500万円非課税）
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税を非課税とし、贈与者の相続時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算する制度です。
相続時精算課税の特徴
- 累計2,500万円まで贈与税非課税
- 2,500万円を超えた部分は一律20%の贈与税
- 贈与者の相続時に、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
- 一度選択すると、同じ贈与者からの贈与は暦年贈与に戻れない
選択要件と注意点
選択要件
- 贈与者：贈与年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母
- 受贈者：贈与年の1月1日時点で18歳以上の子・孫
- 届出：最初の贈与を受けた年の翌年3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を提出
注意点
- 一度選択すると暦年贈与（年110万円非課税）に戻れない
- 贈与者ごとに選択（父からは相続時精算課税、母からは暦年贈与が可能）
- 相続時に贈与財産を加算するため、相続税額が増える可能性
暦年贈与との違い
| 項目 | 暦年贈与 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 非課税枠 | 年110万円 | 累計2,500万円 |
| 贈与税率 | 10-55%（累進課税） | 一律20%（2,500万円超） |
| 相続時の扱い | 相続財産に加算されない | 相続財産に加算 |
| 変更 | いつでも相続時精算課税に変更可能 | 一度選択すると戻れない |
選択の判断基準
- 短期間で大きな金額を贈与したい → 相続時精算課税
- 長期的に少しずつ贈与したい → 暦年贈与
- 将来の相続税額が基礎控除以下 → 相続時精算課税が有利
将来の相続税対策
不動産の相続税評価
不動産を相続した場合、相続税の計算では時価ではなく、相続税評価額（路線価方式または倍率方式）で評価されます。国税庁によれば、相続税評価額は時価の70-80%程度となることが多いです。
土地の評価方法
- 路線価方式：路線価 × 土地面積（市街地）
- 倍率方式：固定資産税評価額 × 倍率（市街地以外）
建物の評価方法
- 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、居住用または事業用の宅地を相続した場合、一定面積まで評価額を最大80%減額できる制度です。国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。
特定居住用宅地等の要件
- 被相続人が居住していた宅地
- 相続人が同居していた、または相続人が持ち家のない別居の親族（家なき子特例）
- 相続税申告期限まで所有・居住継続
減額内容
- 限度面積：330㎡まで
- 減額割合：80%
例：評価額5,000万円の土地（330㎡以下）を相続した場合
減額後の評価額 = 5,000万円 × 20% = 1,000万円
二次相続対策
二次相続とは、最初に父親が亡くなり（一次相続）、次に母親が亡くなる（二次相続）ケースです。一次相続で配偶者控除（配偶者は1億6,000万円または法定相続分まで非課税）を最大限使うと、二次相続で相続税負担が大きくなることがあります。
二次相続対策のポイント
- 一次相続で子にも財産を相続させ、二次相続の負担を分散
- 生前贈与（暦年贈与・住宅取得資金贈与等）を活用
- 生命保険の非課税枠（500万円 × 法定相続人数）を活用
税理士に相談し、一次相続・二次相続を通じた全体最適化を図ることを推奨します。
まとめ
戸建て購入時に親や祖父母から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税特例を活用することで、最大1,000万円（省エネ等住宅）または500万円（その他住宅）まで非課税で贈与を受けられます。暦年贈与の基礎控除110万円と併用できるため、最大1,110万円まで非課税で援助を受けることが可能です。
相続時精算課税制度は、累計2,500万円まで贈与税が非課税ですが、一度選択すると暦年贈与に戻れず、相続時に贈与財産を加算して相続税を計算します。短期間で大きな金額を贈与したい場合や、将来の相続税額が基礎控除以下の場合に有利です。
贈与税の申告期限は贈与年の翌年3月15日です。住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合、金額に関わらず申告が必須のため、期限内に確実に申告します。将来の相続税対策も含めて、税理士への相談を推奨します。