買い替え売却戸建ての相続税・贈与税

買い替え売却戸建ての相続税・贈与税の基本

相続した戸建てを売却して新しい住まいを購入する「買い替え」では、相続税・贈与税と譲渡所得税が複雑に関係します。適切な知識と計画により、税負担を最適化できます。

この記事のポイント:

相続税の基礎控除は3,000万円+600万円×法定相続人数
小規模宅地等の特例で評価額を最大80%減額可能
取得費加算の特例は相続発生から3年10ヶ月以内の売却が条件
買い替え特例との併用は不可（どちらか選択）
相続登記は2024年4月から義務化（期限内に手続き要）

(1) 相続税・贈与税の概要

相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した際に課される税金です（国税庁: 相続税の計算方法と基礎控除）。

贈与税は、個人から財産をもらった際に課される税金です（国税庁: 贈与税の計算と特例）。

買い替えで売却する戸建てを相続した場合、まず相続時に相続税が発生し、その後の売却時に譲渡所得税が発生する可能性があります。

(2) 買い替え時の税務ポイント

相続した戸建ての買い替え売却では、以下の税務ポイントがあります:

段階	税金	主なポイント
相続時	相続税	基礎控除、小規模宅地等の特例
売却時	譲渡所得税	取得費加算の特例、空き家特例
購入時	贈与税	資金援助を受ける場合

各段階で適切な特例を活用することで、税負担を軽減できます。

相続税の基本知識

(1) 相続税の基礎控除

相続税には基礎控除があり、相続財産の総額が基礎控除額以下なら相続税はかかりません。

基礎控除額の計算式:

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数

計算例:

法定相続人数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円

相続財産（土地・建物・預金など）の総額が基礎控除額を超えた場合のみ、相続税の申告と納税が必要です。

(2) 相続税の計算方法

相続税は以下の手順で計算します:

相続財産の評価額を算出
基礎控除額を差し引く
法定相続分で按分
各相続人の税額を計算
実際の取得割合で再按分

税率:

法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	−
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

相続税の計算は複雑なため、税理士への相談をおすすめします。

贈与税の基本知識

(1) 贈与税の基礎控除

贈与税にも基礎控除があり、年間110万円以下の贈与には税金がかかりません。

暦年課税:

年間110万円の基礎控除
1年間に受けた贈与の合計が対象
110万円を超えた部分に贈与税がかかる

相続時精算課税制度:

累計2,500万円まで贈与税がかからない
相続時に贈与財産を相続財産に加算
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与

(2) 買い替え時の贈与税

新居購入時に親族から資金援助を受ける場合、贈与税が発生する可能性があります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税特例:

父母・祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合
一定額まで非課税（省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円）
受贈者は18歳以上で年間所得2,000万円以下

この特例を活用することで、買い替え資金の援助を受けやすくなります。

特例・控除の活用

(1) 小規模宅地等の特例

相続した戸建ての敷地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80%減額できます（国税庁: 小規模宅地等の特例）。

特定居住用宅地等の特例:

減額率: 80%
適用面積: 330㎡まで
要件: 被相続人の居住用宅地、配偶者または同居親族が相続

計算例:

土地評価額: 3,000万円（200㎡）
特例適用後: 3,000万円 × 20% = 600万円
減額: 2,400万円

この特例を使うことで、相続税を大幅に軽減できます。

(2) 取得費加算の特例と買い替え特例の選択

相続した戸建てを売却する場合、以下の特例が選択適用できます:

取得費加算の特例:

相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算
相続発生から3年10ヶ月以内の売却が条件
譲渡所得税を軽減

買い替え特例:

譲渡所得税の課税を繰り延べ
所有期間10年超など一定の要件
次回売却時に課税

これらの特例は併用不可です。どちらが有利かは、相続税額、譲渡益、新居購入額を総合的に判断する必要があります。

判断の目安:

状況	有利な特例
相続税を支払った	取得費加算の特例
譲渡益が大きい	買い替え特例
新居を長期保有	買い替え特例
早期に売却予定	取得費加算の特例

税理士に相談して最適な選択をすることをおすすめします。

評価方法と計算

(1) 戸建ての相続税評価額

戸建ての相続税評価額は、土地と建物を別々に評価します。

土地の評価:

路線価方式: 路線価 × 面積
倍率方式: 固定資産税評価額 × 倍率

建物の評価:

固定資産税評価額と同額（国税庁: 家屋の評価方法）

計算例:

土地評価額: 2,000万円（路線価方式）
建物評価額: 500万円（固定資産税評価額）
合計: 2,500万円

(2) 売却価格と評価額の乖離

相続税評価額と実際の売却価格には乖離があります。

一般的な関係:

相続税評価額: 時価の70%〜80%程度
売却価格: 時価（市場価格）

例:

相続税評価額: 2,500万円
実際の売却価格: 3,200万円
乖離: 700万円

この乖離により、相続税評価額は低く抑えられる一方、売却時には譲渡所得が発生しやすくなります。

確定申告と手続き

(1) 相続登記の義務化

2024年4月から相続登記が義務化されました（法務局: 相続登記の義務化）。

義務化の内容:

相続開始を知った日から3年以内に登記
正当な理由なく期限を過ぎると過料10万円
2024年4月1日より前の相続も対象

相続した戸建てを売却する場合、まず相続登記を完了させる必要があります。

(2) 相続税の申告期限

相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

手続きの流れ:

相続開始（被相続人の死亡）
遺産分割協議
相続登記（3年以内）
相続税の申告・納税（10ヶ月以内）
売却（取得費加算の特例を使う場合は3年10ヶ月以内）

(3) 譲渡所得の確定申告

戸建てを売却した場合、翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）が必要です。

必要書類:

確定申告書第三表（分離課税用）
譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー
相続税の申告書のコピー（取得費加算の特例を使う場合）
登記事項証明書

買い替え特例や取得費加算の特例を適用する場合、詳細な書類が必要です。

まとめ

相続した戸建てを売却して買い替える場合、相続税・贈与税・譲渡所得税が複雑に関係します。相続税の基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人数）や小規模宅地等の特例（評価額80%減額）を活用することで、相続時の税負担を軽減できます。

売却時は取得費加算の特例（相続発生から3年10ヶ月以内）と買い替え特例の選択適用が可能ですが、併用は不可です。どちらが有利かは相続税額や譲渡益を総合的に判断する必要があります。

相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内の手続きが必要です。相続税の申告期限（10ヶ月以内）や譲渡所得の確定申告も期限内に行いましょう。税務は複雑なため、税理士への相談をおすすめします。

よくある質問

Q1: 相続税の基礎控除額はいくらですか？

A: 基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人数」です。例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。相続財産の総額が基礎控除額以下なら相続税はかかりません。

Q2: 小規模宅地等の特例とは何ですか？

A: 被相続人の居住用宅地について、330㎡まで評価額を80%減額できる特例です。配偶者または同居親族が相続する場合に適用されます。例えば土地評価額3,000万円なら、特例適用後は600万円になり、2,400万円の減額効果があります。

Q3: 取得費加算の特例と買い替え特例はどちらが有利ですか？

A: 相続税を支払った場合は取得費加算の特例、譲渡益が大きく新居を長期保有する場合は買い替え特例が有利なケースが多いです。ただし個別の状況（相続税額、譲渡益、新居購入額）により異なるため、税理士に相談して最適な選択をすることをおすすめします。

Q4: 相続登記の期限はいつまでですか？

A: 相続開始を知った日から3年以内です。2024年4月から義務化され、正当な理由なく期限を過ぎると過料10万円が科される可能性があります。相続した戸建てを売却する場合、まず相続登記を完了させる必要があります。

Q5: 相続税の申告期限はいつまでですか？

A: 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限内に申告・納税しないと、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。取得費加算の特例を使う場合は、相続発生から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

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