住み替え購入中古戸建ての引き渡し・引越し｜完全ガイド
住み替えで中古戸建てを購入する際、売却物件と購入物件の引き渡しタイミングの調整が最重要です。本記事では、売り先行・買い先行の選択から、引き渡し当日の手続き、仮住まいの要否判断、住み替えローンの活用、税制優遇まで、住み替え購入の実務を時系列で解説します。
この記事でわかること
- 住み替えにおける売却・購入の引き渡しタイミング調整
- 売り先行・買い先行のメリット・デメリット
- 住み替えローンと同時決済の手続き
- 住宅ローン控除と3000万円特別控除の関係
- 仮住まいが必要になるケースと費用
住み替え購入中古戸建ての引き渡しとは
引き渡しと所有権移転登記の基本
引き渡しとは、売買代金の支払いと引き換えに、物件の所有権が売主から買主へ移転する手続きです。国土交通省によれば、引き渡し当日には「残代金の決済」「鍵の受け渡し」「所有権移転登記の申請」を同時に行うのが一般的です。
住み替えでは、売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しという2つの引き渡しが発生するため、タイミング調整が最重要となります。
住み替え特有の流れ
住み替えの引き渡しは、売却と購入の2つの手続きが同時進行します。
理想的な流れ
- 売却物件の引き渡し（午前）
- 売却代金を受領
- 購入物件の引き渡し（午後または翌日）
- 売却代金を購入資金に充当
同日または翌日に両方の引き渡しを完了できれば、仮住まい不要で引越し1回で済みます。
売り先行・買い先行の選択
住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
売り先行 現住居を先に売却してから新居を購入する方法です。
- メリット：資金計画が明確、売却代金を購入資金に充当可能
- デメリット：仮住まいコスト（家賃・引越費用2回分）が発生する可能性
買い先行 新居を先に購入してから現住居を売却する方法です。
- メリット：住環境の連続性、引越し1回で完結
- デメリット：住み替えローン（残債含む融資）が必要、資金負担が大きい
どちらを選ぶかは、資金状況・売却物件の流動性・引越しタイミングなどを総合的に判断します。
引き渡し前の最終確認と準備
設備・境界の確認ポイント
購入物件の引き渡し前には、最終内覧会が開催されます。中古戸建ての場合、以下を入念にチェックします。
| 確認項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 建物の状態 | 雨漏り、床の傾き、外壁のひび割れ |
| 設備の動作 | 給湯器、キッチン、トイレ、浴室 |
| 付帯設備 | エアコン、照明、カーテンレール等の有無と動作 |
| 境界 | 隣地との境界標、越境物の有無 |
中古戸建ては「現状有姿」での引き渡しが原則のため、内覧時に不具合を見落とすと後からの補修請求が困難になります。
住み替えローンの準備
住み替えローンとは、既存住宅の売却と新規住宅の購入を同時に進めるための住宅ローンです。売却物件の残債を含めて融資を受けられます。
金融庁によれば、住み替えローンは審査が厳しく、金利も通常の住宅ローンより高めです。以下の条件が求められることが多いです。
- 売却物件の残債と購入物件の価格を合算した融資
- 自己資金2-3割の準備
- 売却物件の売買契約書・買主の情報
- 購入物件の売買契約書
売却代金で残債を完済できない場合に住み替えローンを活用します。
付帯設備表の確認
売買契約書には「付帯設備表」が添付されます。エアコン、照明器具、カーテンレール、物置、庭木など、どの設備を引き継ぐかを明記した書類です。
引き渡し前の内覧会で、付帯設備表の記載と実際の設備の状態が一致しているかを確認します。不一致があれば引き渡し前に売主へ指摘し、補修または条件変更を協議します。
引き渡し当日の流れと必要書類
住み替えローンと同時決済
住み替えの場合、理想的には売却物件と購入物件の引き渡しを同日に行います。
午前：売却物件の引き渡し
- 本人確認と書類確認
- 残代金の受領
- 鍵の引き渡し
- 所有権移転登記申請
午後：購入物件の引き渡し
- 本人確認と書類確認
- 残代金の支払い（売却代金+住み替えローン実行）
- 鍵の受け取り
- 所有権移転登記申請
金融庁によれば、住宅ローンを利用する場合、融資実行日と引き渡し日を同日に設定することで、残代金決済がスムーズに進みます。
所有権移転登記の手続き
引き渡しと同時に、司法書士が所有権移転登記を法務局へ申請します。登記完了までには数日から1週間程度かかりますが、引き渡し当日に申請することで、買主の所有権が保全されます。
住み替えの場合、売却物件と購入物件の2つの登記手続きが同日に行われます。司法書士への報酬も2件分が発生するため、費用は10-20万円程度が目安です。
鍵の受け取りと物件引き渡し
購入物件の引き渡し時には、玄関の鍵だけでなく、勝手口、物置、門扉など全ての鍵を漏れなく受け取ります。中古戸建ての場合、前所有者から引き継いだ鍵が複数あることがあるため、事前に確認しておくとスムーズです。
また、宅配ボックスの暗証番号、インターホン設定、給湯器の操作方法など、設備の使い方も引き継ぎ事項として確認します。
住み替え特有の税制優遇と注意点
住宅ローン控除の適用
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合の所得税・住民税の税額控除です。国税庁によれば、購入物件で住宅ローン控除を受けられます。
控除を受けるための要件は以下の通りです。
- 取得から6ヶ月以内に入居し、12月31日まで引き続き居住していること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 返済期間が10年以上の住宅ローンを利用していること
- 床面積が50㎡以上（新築の場合。中古は40㎡以上も対象）
住み替えの場合、購入物件で新たに住宅ローン控除を受けられます。
売却物件の譲渡所得税
売却物件で譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が発生した場合、譲渡所得税が課されます。国税庁によれば、以下の税率が適用されます。
所有期間5年以下（短期譲渡）
- 税率：約39%（所得税30%+住民税9%）
所有期間5年超（長期譲渡）
- 税率：約20%（所得税15%+住民税5%）
譲渡所得税の負担を軽減するため、3000万円特別控除の活用を検討します。
3000万円特別控除との関係
3000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に譲渡益から3000万円を控除できる制度です。国税庁によれば、以下の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家屋を売却すること
- 売却相手が親族・同族会社でないこと
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
ただし、住宅ローン控除との併用は不可です。どちらか一方を選択する必要があります。
選択の目安
- 譲渡益が3000万円以下 → 3000万円特別控除を選択
- 譲渡益が少額またはなし → 住宅ローン控除を選択
税理士に相談し、どちらが有利かを判断することを推奨します。
売却・購入の引き渡しタイミング調整
売り先行のメリット・デメリット
メリット
- 資金計画が明確：売却代金を確定してから購入物件を探せる
- 売り急ぎのプレッシャーがない：じっくり買主を探せる
- 住み替えローン不要：売却代金で残債を完済できる
デメリット
- 仮住まいコスト：引き渡しと新居購入の間に仮住まいが必要な場合がある
- 引越し2回分の費用：旧居→仮住まい→新居
- 生活の中断：仮住まい期間中の不便
仮住まいを回避するため、売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しを1-2週間以内に調整することが理想です。
買い先行のメリット・デメリット
メリット
- 住環境の連続性：仮住まい不要
- 引越し1回で完結：旧居→新居
- じっくり新居を探せる：売却を急ぐプレッシャーがない
デメリット
- 資金負担：住み替えローン（残債含む融資）が必要
- 売却時の時間的プレッシャー：新居購入後に早く売却したい
- 審査が厳しい：住み替えローンは金利も高め
買い先行は資金に余裕がある場合や、売却物件の流動性が高い（早期売却が見込める）場合に適しています。
仮住まいの要否判断
仮住まいが必要になるのは、売却と購入の引き渡し日に1ヶ月以上の間隔がある場合です。
仮住まいの選択肢
- 賃貸マンション（短期契約）
- ウィークリーマンション・マンスリーマンション
- 実家・親族の家
- ホテル（短期間の場合）
仮住まいコスト
- 敷金・礼金：家賃の2-3ヶ月分
- 家賃：地域により異なる
- 引越し費用2回分：旧居→仮住まい、仮住まい→新居
仮住まいコストは合計で30-50万円程度かかるため、可能な限り引き渡し日を調整し仮住まいを回避することを推奨します。
引越し後の各種手続き
住民票の異動手続き
引越し後14日以内に、旧住所の市区町村で転出届を提出し、新住所の市区町村で転入届を提出します。総務省によれば、マイナンバーカードを持っている場合、転出届をオンラインで行える自治体もあります。
住民票の移動手続きには以下の書類が必要です。
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
- 転出証明書（旧住所の市区町村で発行）
- 印鑑（自治体により不要な場合あり）
住み替え時の引越しパターン
住み替えの引越しパターンは以下の3つです。
パターン1：同日引越し（理想）
- 売却物件の引き渡し午前 → 購入物件の引き渡し午後 → 引越し
- 仮住まい不要、引越し1回で完結
パターン2：翌日引越し
- 売却物件の引き渡し → 1日ホテル泊 → 購入物件の引き渡し → 引越し
- ほぼ仮住まい不要、引越し1回で完結
パターン3：仮住まい経由
- 売却物件の引き渡し → 仮住まい（1-3ヶ月）→ 購入物件の引き渡し → 新居
- 引越し2回、仮住まいコスト発生
全日本トラック協会によれば、引越し費用は時期・距離・荷物量により変動します。繁忙期（3-4月）は通常期の1.5-2倍の料金になることがあります。
ライフライン・郵便の手続き
引越しに伴い、以下のライフライン手続きが必要です。
| 手続き | タイミング | 連絡先 |
|---|---|---|
| 電気 | 1週間前 | 各電力会社 |
| ガス | 1週間前 | ガス会社（開栓立会必要） |
| 水道 | 1週間前 | 市区町村水道局 |
| インターネット | 2週間前 | プロバイダー |
| 郵便転送 | 引越し前 | 郵便局 |
ガスの開栓には立会が必要なため、引越し日に合わせて予約しておきます。郵便転送サービスは、旧住所宛の郵便を新住所へ1年間転送してくれるため、引越し前に手続きを済ませておくと便利です。
まとめ
住み替えで中古戸建てを購入する際は、売却物件と購入物件の引き渡しタイミングの調整が最重要です。理想は同日または翌日に両方の引き渡しを完了させ、仮住まい不要で引越し1回で済ませることです。
売り先行は資金計画が明確ですが、仮住まいコストが発生する可能性があります。買い先行は住環境の連続性を保てますが、住み替えローンの審査が厳しく金利も高めです。
住宅ローン控除と3000万円特別控除は併用不可のため、どちらが有利かを税理士に相談し判断します。譲渡益が3000万円以下なら特別控除を選択し、購入物件でローン控除を受けるパターンが一般的です。
両方の不動産会社・金融機関と密に連携し、1-2週間の調整期間を確保することで、スムーズな住み替えが実現できます。