相続購入新築マンションの引き渡し・引越し｜完全ガイド

相続購入新築マンションの引き渡しとは

相続により取得した資金で新築マンションを購入した場合、引き渡しと引越しには通常の購入とは異なる注意点があります。この記事では、相続資金を活用した新築マンション購入における引き渡しの流れ、税務手続き、引越しの計画について実務的に解説します。

この記事で分かること（結論要約）

• 引き渡しは残代金決済・所有権移転登記完了後に行われる
• 新築マンションは内覧会での入念な確認が重要（瑕疵担保責任・アフターサービス）
• 住宅ローン控除の申請には引き渡し後6ヶ月以内の入居が必須
• 相続資金を活用する場合、住宅取得資金贈与の特例（非課税枠最大1,000万円）が適用可能
• 引越しは引き渡し後すぐ可能だが、内覧会で不具合があれば補修後が推奨

(1) 引き渡しと所有権移転登記の基本

不動産の「引き渡し」とは、売買契約に基づき、残代金の決済と所有権移転登記を行い、買主に物件の占有を移すことを指します。

引き渡しの3つの要素

1. 残代金決済: 売買代金の残額を支払う（通常は物件価格の90%程度）
2. 所有権移転登記: 法務局で所有者を売主から買主に変更する登記手続き
3. 物件の占有移転: 鍵を受け取り、実際に物件を使用できる状態にする

これら3つが同時に行われることで、正式に引き渡しが完了します。

所有権移転登記の重要性

所有権移転登記は、不動産の所有者が変わったことを公的に証明する手続きです。登記が完了して初めて、法律上の所有者となります。

• 登記が完了するまでは、法律上は売主が所有者
• 登記完了により、第三者に対して所有権を主張できる
• 登記は司法書士が代行するのが一般的

(2) 新築マンション特有の流れ

新築マンションの引き渡しには、中古マンションとは異なる特有の流れがあります。

新築マンションの引き渡しまでの流れ

1. 売買契約締結（購入決定時）
2. 手付金支払い（契約時、物件価格の5〜10%）
3. 内覧会（引き渡し1〜2週間前）
4. 住宅ローン融資実行（引き渡し当日）
5. 残代金決済・所有権移転登記（引き渡し当日）
6. 鍵の引き渡し（引き渡し当日）
7. 引越し（引き渡し後）

内覧会の重要性

新築マンションの内覧会（竣工検査）は、引き渡し前に物件の状態を確認する重要な機会です。

• 設備の動作確認（給排水・電気・エアコンなど）
• 床・壁・天井の傷や汚れの確認
• 建具（ドア・窓）の開閉確認
• 専有部分と共用部分の境界確認

内覧会で発見した不具合は、引き渡し前に売主（デベロッパー）が補修する義務があります。国土交通省の資料によれば、新築マンションには瑕疵担保責任（契約不適合責任）があり、重大な欠陥については引き渡し後10年間保証されます。

(3) 相続資金活用時の注意点

相続により取得した資金で新築マンションを購入する場合、以下の点に注意が必要です。

相続税の申告期限

相続により財産を取得した場合、相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告・納税が必要です。

• 相続財産が基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数）を超える場合に申告義務
• 申告期限を過ぎると延滞税が発生
• 相続税の納税後、残った資金でマンションを購入するのが一般的

住宅取得資金贈与の特例

相続ではなく、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税の非課税枠が利用できます。

• 非課税枠: 最大1,000万円（省エネ住宅など一定の要件を満たす場合）
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必要
• 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であることが要件

国税庁の資料によれば、この特例を適用するためには、贈与契約書の作成と確定申告が必須です。

引き渡し前の準備と最終確認

(1) 内覧会での確認ポイント

内覧会は、引き渡し前に物件の状態を入念に確認できる最後の機会です。新築マンションの場合、以下のポイントを重点的に確認します。

設備の動作確認

• 給排水: キッチン・洗面所・浴室の水の出方、排水の流れ
• 電気: 全てのコンセント・スイッチ・照明の動作確認
• エアコン: 冷暖房の動作、室外機の設置状況
• 給湯器: お湯が正常に出るか、設定温度の確認
• インターホン: 玄関・エントランスとの通話確認
• 火災報知器: 設置場所と動作確認

床・壁・天井の確認

• 傷や汚れ、ひび割れの有無
• フローリングの浮きやきしみ
• 壁紙の剥がれや気泡
• 天井の変色や水漏れ跡

建具の確認

• ドア・窓の開閉がスムーズか
• 鍵の施錠・解錠が正常か
• 網戸の破れや汚れ
• クローゼット・収納扉の開閉

専有部分と共用部分の境界確認

• バルコニーは共用部分（専用使用権）であることを確認
• 玄関ドアの外側は共用部分
• 専有部分の範囲を管理規約で確認

内覧会では、チェックリストを作成し、不具合箇所を写真で記録することを推奨します。

(2) 設備・仕様の最終チェック

内覧会では、契約時に取り決めた設備・仕様が正しく施工されているか確認します。

契約書との照合

• キッチン・浴室のグレード
• フローリング・壁紙の色・材質
• エアコンの台数・機種
• 照明器具の有無
• オプション工事の内容

図面との照合

• 間取り図通りに施工されているか
• コンセント・スイッチの位置
• 収納の大きさ・扉の開閉方向
• 窓の大きさ・位置

契約書や図面と異なる点があれば、引き渡し前に売主に指摘し、補修または変更を依頼します。

(3) 瑕疵担保責任とアフターサービス

新築マンションには、売主（デベロッパー）による瑕疵担保責任とアフターサービスがあります。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分については、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

• 基礎・柱・梁・屋根などの構造部分
• 外壁・屋根の防水部分
• 重大な欠陥が見つかった場合、売主に補修請求が可能

アフターサービス

構造部分以外の設備や内装についても、デベロッパーが独自にアフターサービス期間を設定しています。

• 一般的なアフターサービス期間: 1〜2年
• 対象: 設備機器（キッチン・浴室・トイレなど）、内装（壁紙・フローリングなど）
• 定期点検: 引き渡し後3ヶ月、6ヶ月、1年、2年など

アフターサービスの内容は、売買契約書や重要事項説明書に記載されています。引き渡し後も保管し、不具合が発生した際にすぐに連絡できるようにしておきましょう。

引き渡し当日の流れと必要書類

(1) 残代金決済と融資実行

引き渡し当日は、残代金の決済と住宅ローンの融資実行が同時に行われます。

残代金決済の流れ

1. 融資実行: 金融機関から住宅ローンが振り込まれる
2. 残代金支払い: 融資金と自己資金を合わせて残代金を売主に支払う
3. 諸費用の支払い: 登記費用・固定資産税の精算などを支払う
4. 領収書の受領: 売主から残代金の領収書を受け取る

融資実行のタイミング

住宅ローンの融資実行は、引き渡し当日の午前中に行われるのが一般的です。住宅金融支援機構のフラット35の場合、融資実行には以下の条件があります。

• 物件の引き渡しと同時に融資実行
• 所有権移転登記と抵当権設定登記が同日に行われること
• 火災保険に加入していること

融資実行のタイミングと引き渡しのタイミングがずれると、手続きが遅延する可能性があるため、事前に金融機関と綿密に連絡を取ることが重要です。

(2) 所有権移転登記の手続き

引き渡し当日、司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記の手続きを行います。

登記手続きの流れ

1. 本人確認: 売主・買主の本人確認書類を確認
2. 登記書類への署名・押印: 登記申請書に実印で押印
3. 登記費用の支払い: 登録免許税・司法書士報酬を支払い
4. 登記申請: 司法書士が法務局に登記を申請
5. 登記完了: 通常1〜2週間後に登記が完了し、権利証が送付される

必要書類

買主が用意する書類:

• 実印
• 印鑑証明書（3ヶ月以内）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 住民票（登記上の住所とする場合）
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書

(3) 鍵の受け取りと物件引き渡し

残代金決済と登記手続きが完了すると、売主から鍵を受け取り、正式に物件が引き渡されます。

鍵の受け取り時の確認事項

• 全ての鍵が揃っているか（玄関・郵便受け・宅配ボックスなど）
• 鍵の本数（スペアキーの本数）
• 鍵の動作確認（実際に開閉できるか）
• 管理規約・使用細則の受領
• 設備の取扱説明書・保証書の受領

引き渡し完了確認書へのサイン

全ての手続きが完了したら、「引き渡し完了確認書」にサインします。この時点で、物件の所有権が正式に移転し、買主の責任で物件を管理することになります。

引き渡し後の手続きと住宅ローン控除

(1) 住宅ローン控除の申請方法

住宅ローンを利用して新築マンションを購入した場合、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除の概要

• 年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される
• 控除期間: 13年間（新築住宅の場合）
• 借入限度額: 最大5,000万円（認定住宅の場合）
• 年間最大控除額: 35万円（5,000万円 × 0.7%）

申請方法

初年度は確定申告が必須です。入居した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告を行います。

必要書類

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高証明書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 売買契約書のコピー
• 源泉徴収票

国税庁の資料によれば、2年目以降は年末調整で控除を受けられるため、確定申告は不要です。

(2) 6ヶ月以内入居の要件

住宅ローン控除を受けるためには、引き渡しから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることが要件です。

入居のタイミング

• 引き渡し後6ヶ月以内: 入居必須
• 入居の証明: 住民票の異動で証明
• 年末まで居住: 控除を受ける年の12月31日時点で居住していることが要件

例えば、2024年12月に引き渡しを受けた場合、2025年6月までに入居し、住民票を移動する必要があります。

(3) 確定申告の準備

住宅ローン控除の確定申告は、e-Tax（電子申告）を利用すると便利です。

e-Taxのメリット

• 24時間いつでも申告可能
• 還付金の振込が早い（約2〜3週間）
• 税務署に行く必要がない
• 添付書類の一部を省略できる

e-Taxを利用するには、マイナンバーカードとICカードリーダーが必要です。スマートフォンでもe-Taxが利用できます。

相続資金活用時の税務手続き

(1) 住宅取得資金贈与の特例

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与税の非課税枠が利用できます。

非課税枠の金額

• 省エネ住宅等: 最大1,000万円
• その他の住宅: 最大500万円

適用要件

• 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
• 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、入居または入居見込み
• 床面積が50㎡以上240㎡以下（合計所得1,000万円以下の場合は40㎡以上）

確定申告の必要性

この特例を適用するためには、贈与を受けた年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。確定申告を行わないと、非課税枠が適用されず、贈与税が課税されます。

(2) 相続税申告と納税

相続により財産を取得した場合、相続税の申告・納税が必要です。

相続税の基礎控除

• 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数
• 例: 法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告・納税が必要です。

相続資金でマンションを購入する場合の注意点

• 相続税の納税後、残った資金でマンションを購入
• 相続税の納税資金を確保しつつ、住宅購入資金を計画
• 相続した不動産を売却して現金化し、マンション購入資金に充てるケースもある

(3) 贈与税の非課税枠の活用

住宅取得資金贈与の特例とは別に、通常の贈与税の基礎控除（年間110万円）も併用できます。

贈与税の非課税枠の組み合わせ

• 住宅取得資金贈与の特例: 最大1,000万円
• 通常の贈与税基礎控除: 年間110万円
• 合計: 最大1,110万円まで非課税

ただし、住宅取得資金贈与の特例を適用する場合、確定申告が必須です。

引越しと住所変更の手続き

(1) 引越しのタイミングと計画

引き渡し後、すぐに引越しが可能です。ただし、内覧会で不具合が見つかった場合、補修が完了してから引越しを行うのが推奨されます。

引越しのスケジュール

1. 引越し業者の選定（引き渡し1ヶ月前）
2. 荷物の梱包（引き渡し2週間前〜）
3. 旧居の解約手続き（引き渡し1週間前）
4. ライフラインの手続き（引き渡し1週間前）
5. 引越し実施（引き渡し後）
6. 荷解き・家具配置（引越し後1週間）

引越し業者の選定

• 複数社から相見積もりを取る
• 引越し時期（平日・休日、月初・月末）により料金が変動
• 梱包・荷解きサービスの有無を確認
• オプションサービス（エアコン取り付け・不用品処分など）

(2) 住民票・印鑑登録の変更

引越し後14日以内に、旧住所の市区町村役場で転出届を提出し、新住所の市区町村役場で転入届を提出します。

手続きの流れ

1. 転出届: 旧住所の市区町村役場で提出。転出証明書を受け取る
2. 転入届: 新住所の市区町村役場で提出。転出証明書を提出
3. マイナンバーカード: 住所変更手続きを行う
4. 印鑑登録: 新住所で印鑑登録を行う（旧住所の登録は自動的に抹消）

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除の6ヶ月以内入居要件は、住民票の異動で証明されます。引き渡しから6ヶ月以内に住民票を移動することが重要です。

(3) ライフライン・郵便の手続き

引越しに伴い、電気・ガス・水道などのライフラインの停止・開始手続きが必要です。

ライフラインの手続きスケジュール

1. 停止手続き（引越しの1週間前）

   • 電気会社に連絡
   • ガス会社に連絡（閉栓には立会いが必要な場合あり）
   • 水道局に連絡
   • インターネット・電話の解約

2. 開始手続き（引越し前）

   • 電気会社に連絡
   • ガス会社に連絡（開栓には立会いが必須）
   • 水道局に連絡
   • インターネット・電話の新規契約

郵便物の転送サービス

郵便局に転送サービスを申し込むと、旧住所宛の郵便物が新住所に転送されます（転送期間: 1年間）。

• 郵便局窓口で申し込み（本人確認書類が必要）
• インターネット（e転居）でも申し込み可能

まとめ

相続により取得した資金で新築マンションを購入した場合、引き渡しと引越しには通常の購入とは異なる税務手続きや注意点があります。

重要ポイントの再確認

• 引き渡しは残代金決済・所有権移転登記完了後に行われる
• 内覧会で物件の状態を入念に確認し、不具合があれば引き渡し前に補修
• 住宅ローン控除を受けるためには引き渡し後6ヶ月以内の入居が必須
• 住宅取得資金贈与の特例（非課税枠最大1,000万円）の適用確認と確定申告
• 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）に留意
• 引越し後14日以内に住民票の異動手続きを行う

相続資金を活用して新築マンションを購入する場合、税務手続きが複雑になるため、税理士に相談することを推奨します。また、引き渡し前の内覧会では、チェックリストを作成し、不具合箇所を写真で記録することで、後のトラブルを防ぐことができます。