住み替え売却新築戸建ての引き渡し・引越し

住み替えで新築戸建てを売却する際の引き渡しの流れ

住み替えで新築戸建てを売却する場合、売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しのタイミング調整が最大のポイントです。特に新築戸建ては築浅のため売却価格が高く、その資金を新居購入に充てることが多いため、資金繰りとスケジュール管理が重要になります。

この記事でわかること（結論要約）

売却と購入の同日決済は可能だが、綿密なタイミング調整が必須
新築戸建ては10年保証やアフターサービスが買主に承継される
売却先行・購入先行それぞれにメリット・デメリットがあり、資金状況で選択
引き渡し当日は残代金決済・所有権移転登記・抵当権抹消を同時進行
住民票異動は引越しから14日以内に手続きが必要

(1) 引き渡しまでの全体スケジュール

新築戸建て売却の引き渡しまでの一般的な流れは以下の通りです。

タイミング	項目	内容
契約〜1週間前	引き渡し日調整	買主・金融機関・司法書士とスケジュール確定
1週間前	必要書類準備	印鑑証明書・本人確認書類・保証書類等
3日前	引き渡し前確認	買主による最終内覧・設備動作確認
当日午前	残代金決済	買主が残代金を支払い、売主が受領
当日午前	所有権移転登記	司法書士が法務局で登記申請
当日午前	抵当権抹消	住宅ローン残債がある場合は抵当権抹消
当日午後	鍵の受け渡し	買主に鍵を渡し、物件の占有を移転
引き渡し後	引越し	新居への引越し（同日または数日以内）

(2) 売却と購入の同時進行の注意点

住み替えでは、売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しを並行して進める必要があります。以下の点に注意しましょう。

資金繰りの調整:

売却代金を購入物件の頭金に充てる場合、売却の決済が先に完了する必要がある
購入物件の決済が先の場合、つなぎ融資やダブルローンの検討が必要

スケジュールの調整:

売却と購入の引き渡し日を同日にするか、数週間ずらすかを決定
同日決済の場合、午前に売却・午後に購入の流れが一般的
日程がずれる場合、仮住まいの手配が必要になることも

売却物件と購入物件の引き渡し日調整

売却と購入の引き渡し日をどう調整するかは、住み替えの成否を左右する重要な判断です。

(1) 同日決済のメリットとリスク

同日決済とは: 売却物件と購入物件の引き渡しを同じ日に行うこと。

メリット	リスク
仮住まい不要で引越しが1回で済む	タイミング調整が難しく、遅延リスクあり
売却代金をそのまま購入物件の決済に充てられる	午前の売却が遅れると午後の購入に影響
二重ローンを回避できる	天候不良・交通トラブル等の不測の事態に弱い
引越し費用を1回分に抑えられる	書類不備や金融機関の手違いがあると全体が遅延

実施のポイント:

午前9〜10時に売却物件の決済、午後2〜3時に購入物件の決済に設定
金融機関・司法書士・不動産会社と事前に綿密なスケジュール調整
万が一の遅延に備えて、予備日を確保しておく

(2) 売却先行・購入先行の選択基準

同日決済が難しい場合、売却先行または購入先行を選択します。

売却先行:

売却物件を先に引き渡し、その後購入物件を探す方式
メリット: 売却代金を確保してから購入できるため資金計画が安定
デメリット: 購入物件が見つかるまで仮住まいが必要（賃貸費用発生）

購入先行:

購入物件を先に引き渡し、その後売却物件を引き渡す方式
メリット: 新居に先に引っ越せるため、ゆっくり売却準備ができる
デメリット: 二重ローンの返済負担が重い、売却代金が想定より低いリスク

選択基準:

資金に余裕がある → 購入先行
資金繰りが厳しい → 売却先行
新築戸建ては売却価格が高く早期売却が期待できる → 売却先行が有利な場合が多い

(3) 引き渡し日のずれに備えた資金計画

引き渡し日がずれる場合、以下の資金調達方法を検討します。

方法	内容	注意点
つなぎ融資	売却代金が入るまでの短期融資	金利が高い（年2-4%程度）
ダブルローン	新旧両方のローンを並行返済	月々の返済負担が2倍になる
自己資金	預貯金で一時的に立て替え	資金に余裕がある場合のみ可能
親族からの借入	親族から一時的に借りる	贈与とみなされないよう借用書作成

引き渡し前の準備と必要書類

引き渡しをスムーズに進めるため、事前に必要書類を準備します。

(1) 本人確認書類と印鑑証明書

引き渡し当日に必要な書類は以下の通りです。

書類	用途	取得方法
印鑑証明書	所有権移転登記	市区町村役場で発行（発行から3ヶ月以内）
実印	書類への押印	印鑑登録した実印を持参
本人確認書類	本人確認	運転免許証・マイナンバーカード等
住民票	登記住所確認	登記簿上の住所と現住所が異なる場合
固定資産評価証明書	登記費用計算	市区町村役場で発行

(2) 住宅ローン残債確認と抵当権抹消準備

住宅ローン残債がある場合、引き渡し当日に残債を完済し、抵当権を抹消します。

手順:

金融機関に完済予定日を連絡（引き渡し日の1週間前まで）
完済額の確認（残債+経過利息）
抵当権抹消書類の準備依頼
当日、買主からの残代金で完済
司法書士が抵当権抹消登記を同時申請

必要書類（金融機関が用意）:

抵当権解除証書
登記識別情報（権利証）
委任状

(3) 新築特有の保証書類・設備説明書の整理

新築戸建てでは、以下の書類を買主に引き継ぎます。

住宅性能評価書: 建物の性能を第三者機関が評価した書類
施工会社の保証書: 構造躯体10年保証、設備2年保証等
設備メーカー保証書: 給湯器・エアコン・太陽光発電等の保証書
アフターサービス基準書: 施工会社の無償点検・補修基準
設備取扱説明書: 各設備の操作マニュアル
建築確認済証: 建築基準法に適合していることの証明

これらの書類は売買契約時に引き継ぐことが重要事項説明で明示されているため、事前に整理しておきましょう。

新築特有の設備保証・アフターサービスの引き継ぎ

新築戸建ての大きなメリットである保証・アフターサービスは、原則として買主に承継されます。

(1) 施工会社の保証書（構造躯体10年保証等）の承継

新築住宅では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、施工会社（売主）は以下の部分について10年間の瑕疵担保責任を負います。

構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁・耐力壁等）
雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁等）

この10年保証は買主に承継され、買主が引き続き保証を受けられます。引き渡し時に保証書を買主に渡し、保証内容を説明します。

(2) 設備メーカー保証（給湯器・太陽光発電等）の名義変更

設備メーカーの保証（給湯器・エアコン・太陽光発電等）は、通常1-2年間の保証期間があります。

引き継ぎ手順:

保証書を買主に渡す
メーカーに所有者変更の連絡（必要に応じて）
太陽光発電の場合、売電契約の名義変更手続きが必要（電力会社に連絡）

保証書を紛失している場合は、購入時の領収書や施工会社に連絡して再発行を依頼します。

(3) アフターサービス基準書の引き渡し

新築戸建てでは、施工会社が「アフターサービス基準書」を発行していることがあります。これは、保証期間内の無償点検・補修の基準を定めたものです。

一般的なアフターサービス:

引き渡し後6ヶ月・1年・2年点検
クロスのひび割れ・建具の調整等の軽微な不具合の無償補修
定期点検による建物の状態確認

このアフターサービスも買主に承継されるため、基準書を引き渡し時に買主に渡します。

引き渡し当日の手続きと注意点

引き渡し当日は、残代金決済・登記手続き・鍵の受け渡しを同時進行で行います。

(1) 残代金決済と所有権移転登記

引き渡し当日の流れは以下の通りです（国土交通省「不動産売買の引渡し時の注意点」）。

当日の流れ（通常は金融機関の一室で実施）:

時間	内容
9:00	売主・買主・不動産会社・司法書士が集合
9:10	本人確認・書類確認
9:20	買主が残代金を振込（または預金小切手で支払い）
9:30	売主が入金確認
9:40	司法書士が登記書類を確認・署名押印
9:50	固定資産税・管理費等の精算
10:00	鍵の受け渡し
10:10	司法書士が法務局へ移動し、登記申請

所有権移転登記は司法書士が代理で申請し、1-2週間後に登記完了書類が買主に送付されます。

(2) 抵当権抹消手続き

住宅ローン残債がある場合、買主からの残代金で完済し、同時に抵当権を抹消します。

手順:

売主が受領した残代金から、金融機関にローン残債を振込
金融機関が完済を確認し、抵当権解除証書を発行
司法書士が所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を申請

抵当権抹消と所有権移転は同時申請されるため、買主は抵当権のない状態で所有権を取得できます。

(3) 鍵の受け渡しと設備説明義務

残代金決済が完了したら、買主に鍵を渡します。この時点で物件の占有が買主に移転します。

引き渡し時の説明事項:

各部屋の鍵（玄関・勝手口・窓等）
設備の操作方法（給湯器・エアコン・床暖房等）
ゴミ出しのルール・曜日
近隣挨拶の有無
町内会の連絡先

設備の不具合がないか、買主と一緒に最終確認を行います。

引越しと住民票異動のタイミング

引き渡し後は速やかに引越しと住民票異動の手続きを行います。

(1) 売却物件の引き渡しと引越しスケジュール

引き渡し当日または数日以内に引越しを完了します。

同日引越しの場合:

午前中に売却物件から荷物搬出
午後に購入物件へ荷物搬入
引越し業者に「同日引越し」として依頼（トラックで待機してもらう場合、追加費用が発生することも）

数日後引越しの場合:

引き渡し日より前に荷物を搬出し、仮住まいまたは購入物件へ運ぶ
引き渡し当日は空室状態で買主に渡す

(2) 購入物件への入居タイミング

購入物件への入居は、購入物件の引き渡し完了後から可能です。

同日決済の場合: 売却物件の引き渡しと同日に購入物件へ入居
購入先行の場合: 先に入居し、後で売却物件を引き渡す
売却先行の場合: 仮住まいから購入物件へ引越し

(3) 住民票異動の期限（14日以内）と必要書類

引越し後は、14日以内に住民票の異動手続きが必要です（総務省「住民票異動手続き」）。

手続きの流れ:

ステップ	場所	必要書類
転出届	旧住所の市区町村役場	本人確認書類・印鑑
転入届	新住所の市区町村役場	転出証明書・本人確認書類・印鑑
印鑑登録	新住所の市区町村役場	実印・本人確認書類

同一市区町村内の引越しの場合は、転居届のみで手続き完了です。

その他の手続き:

マイナンバーカードの住所変更
運転免許証の住所変更（警察署または免許センター）
車検証の住所変更（引越しから15日以内）
金融機関・クレジットカード・保険等の住所変更

まとめ

住み替えで新築戸建てを売却する際は、売却物件と購入物件の引き渡しタイミングの調整が最重要です。同日決済は仮住まい不要で引越しが1回で済むメリットがありますが、綿密なスケジュール調整が必須です。

新築戸建ては10年保証やアフターサービスが買主に承継されるため、保証書類・設備説明書を整理して引き渡し時に買主に渡します。引き渡し当日は残代金決済・所有権移転登記・抵当権抹消を同時進行で行い、完了後に鍵を受け渡します。

引越し後は14日以内に住民票異動の手続きが必要です。不動産会社・司法書士・引越し業者と連携し、スムーズな住み替えを実現しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1: 新築戸建ての売却と購入の引き渡しを同日にできますか？

A: 同日決済は可能ですが、タイミング調整が重要です。午前中に売却物件の決済（残代金入金確認）を完了し、その資金を午後の購入物件決済に充てる流れが一般的です。新築戸建ては中古に比べて売却価格が高いため、購入物件の頭金に充てやすいです。金融機関・司法書士と綿密に調整し、万が一のトラブルに備えてつなぎ融資の準備も検討しましょう。同日決済のメリットは仮住まい不要で引越しが1回で済むことです。

Q2: 新築戸建ての設備保証書やアフターサービスは買主に引き継がれますか？

A: 施工会社の保証（構造躯体10年保証、設備2年保証等）は原則として買主に承継されます。引き渡し時に保証書、アフターサービス基準書、住宅性能評価書、設備メーカー保証書を買主に渡します。新築特有の10年間瑕疵担保責任も買主に承継されます。太陽光発電がある場合は売電契約の名義変更手続きが必要です。これらの書類・手続きは売買契約時に重要事項説明で明示され、引き渡し前に売主が整理しておきます。

Q3: 住み替えで引越しと引き渡しを同日に行うコツは？

A: 午前中に売却物件から引越し（荷物搬出）、午後に購入物件へ引越し（荷物搬入）を一気に行う方法が効率的です。引越し業者に「同日引越し」として依頼し、トラックで待機してもらいます（追加費用発生の可能性あり）。売却物件の決済は午前9〜10時、購入物件の決済は午後2〜3時に設定するのが理想です。引越し業者・不動産会社・金融機関・司法書士と事前に綿密なスケジュール調整が必須です。天候不良等のリスクに備え、予備日を確保しておくと安心です。

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