投資用新築戸建て売却時の引き渡しとは
投資用として保有していた新築戸建てを売却する際、引き渡し手続きは自己居住用とは異なる点が多くあります。賃借人がいる場合は「オーナーチェンジ」として賃貸借契約・敷金の引き継ぎが必要であり、空室の場合でも設備確認や新築保証の承継手続きが重要です。また、投資用不動産特有の税務処理（減価償却費の取り扱い）にも注意が必要です。
本記事では、投資用新築戸建て売却時の引き渡し・引越しについて、国土交通省や国税庁の公的資料を基に、実務的な流れと注意点を解説します。
この記事でわかること
- 投資用新築戸建て売却の引き渡しの全体スケジュールとオーナーチェンジの違い
- 賃借人がいる場合の賃貸借契約・敷金の引き継ぎ手続きと入居者通知の方法
- 引き渡し当日の残代金決済・所有権移転登記・抵当権抹消の流れ
- 投資用売却時の譲渡所得税計算と減価償却費の取り扱い
- 空室物件の場合の設備確認と新築保証の承継手続き
1. 投資用新築戸建て売却の引き渡しの流れ
(1) 引き渡しまでの全体スケジュール
投資用新築戸建ての売却では、賃借人の有無により手続きが異なります。一般的なスケジュールは以下の通りです。
| 時期 | 手続き内容 |
|---|---|
| 売買契約締結後 | 入居者への通知準備（オーナーチェンジの場合）、空室の場合は設備確認 |
| 引き渡し1ヶ月前 | 入居者へのオーナー変更通知、賃貸借契約書の準備 |
| 引き渡し2週間前 | 住宅ローン残債確認、抵当権抹消準備、保証書類の整理 |
| 引き渡し当日 | 残代金決済、所有権移転登記、賃貸借契約・敷金の引き継ぎ |
| 引き渡し後 | 入居者への家賃振込先変更の確認（オーナーチェンジの場合） |
国土交通省「不動産売買の引渡し時の注意点」によれば、引き渡し当日には残代金決済と同時に所有権移転登記を行うのが原則です。オーナーチェンジの場合は、賃貸借契約・敷金の引き継ぎも同時に行います。
(2) オーナーチェンジと空室売却の違い
投資用新築戸建ての売却は、賃借人の有無により「オーナーチェンジ」と「空室売却」に分かれます。
| 項目 | オーナーチェンジ | 空室売却 |
|---|---|---|
| 賃貸借契約 | 買主に承継（入居者の同意不要） | 不要 |
| 敷金 | 買主に承継（売主→買主へ引き渡し） | 不要 |
| 入居者通知 | 必要（オーナー変更・家賃振込先変更） | 不要 |
| 設備確認 | 入居中のため困難（竣工時記録を参照） | 引き渡し前に詳細確認可能 |
| 引き渡し後 | 買主が賃貸経営を継続 | 買主が自己居住または新規賃貸募集 |
2. 賃借人がいる場合のオーナーチェンジ手続き
(1) 賃貸借契約書の引き継ぎ
賃貸中の投資用物件を売却する場合、賃貸借契約は新オーナー（買主）に自動的に承継されます（国土交通省資料より）。
賃貸借契約の承継:
- 入居者の同意不要: 民法上、賃貸借契約は物件の所有権移転に伴い自動承継
- 契約条件の維持: 賃料、契約期間、更新条件等はそのまま引き継がれる
- 契約書の引き渡し: 売主は買主に賃貸借契約書（写し）を引き渡す
- 管理会社との契約: 管理会社との管理委託契約は買主が新規締結（または既存契約を引き継ぎ）
(2) 敷金・礼金の承継手続き
敷金は入居者に返還義務があるため、売主から買主へ承継されます。
敷金の承継方法:
- 引き渡し当日: 売主が買主に敷金相当額を支払い（または売却代金から差し引き）
- 買主の返還義務: 買主が入居者への返還義務を引き継ぐ
- 金額の確認: 敷金の額、預かり時期、原状回復費用の控除条件等を賃貸借契約書で確認
- 三者合意: 引き渡し前に売主・買主・入居者の三者で合意（トラブル防止）
礼金の取り扱い:
- 礼金は返還不要のため引き継ぎ対象外
- 売主が契約時に受領済み
(3) 入居者への通知（オーナー変更の説明）
賃貸借契約の承継に入居者の同意は不要ですが、オーナー変更を通知する義務があります。
通知内容:
- オーナー変更日（引き渡し日）
- 新オーナーの氏名・連絡先
- 家賃振込先の変更（銀行口座情報）
- 賃貸借契約条件の継続（賃料・契約期間等は変更なし）
- 管理会社の変更（該当する場合）
通知方法:
- 売主・買主連名で書面通知するのが一般的
- 引き渡し1ヶ月前までに通知推奨（入居者の混乱防止）
- 賃貸管理会社が関与している場合は管理会社経由で通知
(4) 家賃振込先の変更手続き
引き渡し後、入居者の家賃振込先を売主の口座から買主の口座に変更します。
- 変更時期: 引き渡し翌月分の家賃から買主の口座に振込
- 口座情報の通知: 買主の銀行口座情報を入居者に書面で通知
- 振込確認: 買主が初回振込を確認し、入居者に受領連絡
3. 引き渡し前の準備と必要書類
(1) 本人確認書類と印鑑証明書
引き渡し当日の所有権移転登記には、以下の書類が必要です（国土交通省資料より）。
- 印鑑証明書: 発行後3ヶ月以内のもの
- 本人確認書類: 運転免許証、マイナンバーカード等
- 実印: 売買契約書・委任状への押印用
- 住民票: 登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要
(2) 賃貸借契約書（写し）
オーナーチェンジの場合、以下の書類を買主に引き渡します。
- 賃貸借契約書（写し）: 入居者との契約内容を確認
- 敷金預かり証: 敷金の額・預かり日を証明
- 家賃支払い履歴: 過去の滞納有無を確認
- 修繕履歴: 過去の設備修理・交換の記録
(3) 住宅ローン残債確認と抵当権抹消準備
住宅ローンが残っている場合、引き渡し当日に一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
- 残債証明書の取得: 金融機関から最新の残債額を確認
- 抵当権抹消書類の準備: 金融機関が用意する抹消登記用の書類
- 売却代金での清算: 売却代金から残債を返済
(4) 新築特有の保証書類・設備説明書の整理
新築戸建ての場合、施工会社の保証や設備保証が買主に承継されます。引き渡し前に以下の書類を整理しておきましょう。
- 構造躯体10年保証書
- 設備2年保証書（キッチン、給湯器等）
- 住宅性能評価書
- 瑕疵担保責任保険証券
- 設備メーカー保証書（エアコン、太陽光発電等）
- 建築確認済証・検査済証
4. 引き渡し当日の手続きと注意点
(1) 残代金決済と所有権移転登記
引き渡し当日は、通常、不動産会社の事務所または金融機関で残代金決済を行います。国土交通省資料によれば、以下の流れで進みます。
- 本人確認: 売主・買主の本人確認書類を提示
- 残代金の支払い: 買主が売主に売買代金の残額を支払い（銀行振込が一般的）
- 所有権移転登記書類の署名・押印: 司法書士が準備した登記申請書に署名
- 登記申請: 司法書士が法務局に所有権移転登記を申請（即日〜数日で完了）
(2) 抵当権抹消手続き
住宅ローンが残っている場合、売却代金から残債を一括返済し、抵当権を抹消します。
- 一括返済: 残代金決済と同時に金融機関に振込
- 抵当権抹消書類の受領: 金融機関から抹消登記用の書類を受け取る
- 抹消登記の申請: 司法書士が所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を申請
(3) 賃貸借契約・敷金の引き継ぎ確認
オーナーチェンジの場合、賃貸借契約・敷金の引き継ぎを確認します。
- 賃貸借契約書の引き渡し: 売主が買主に契約書（写し）を引き渡す
- 敷金の承継: 売主が買主に敷金相当額を支払い（または売却代金から差し引き）
- 入居者への通知確認: オーナー変更通知が入居者に届いたことを確認
(4) 鍵の受け渡しと設備説明義務
引き渡し当日には、物件の鍵を買主に渡し、設備の使用方法を説明します。
- 鍵の引き渡し: 玄関、各部屋、郵便受け等の全ての鍵（オーナーチェンジの場合、入居者が使用中のため予備鍵のみ）
- 設備説明: キッチン、給湯器、エアコン等の操作方法（空室の場合のみ）
- 保証書の引き渡し: 前述の保証書類一式を買主に渡す
5. 投資用売却時の譲渡所得税と減価償却費の処理
(1) 譲渡所得の計算方法（取得費から減価償却費を控除）
投資用不動産の売却時、譲渡所得は以下の式で計算します（国税庁資料より）。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却代金 - （取得費 - 減価償却費） - 譲渡費用
減価償却費の取り扱い:
- 投資用不動産は毎年減価償却費を計上し、不動産所得の必要経費としている
- 売却時は「取得費から減価償却費の累計を差し引く」ため、取得費が減少し譲渡所得が増える仕組み
計算例:
- 売却代金: 3,500万円
- 取得費: 3,000万円
- 減価償却費累計: 300万円
- 譲渡費用: 200万円
- 譲渡所得: 3,500万円 - (3,000万円 - 300万円) - 200万円 = 600万円
(2) 短期譲渡・長期譲渡の税率差
譲渡所得税の税率は、所有期間により異なります（国税庁資料より）。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% | 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% | 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% |
所有期間の判定:
- 譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているか判定
- 例: 2020年3月購入 → 2025年3月売却の場合、2025年1月1日時点で4年10ヶ月のため「短期譲渡」
新築戸建ての耐用年数（参考）:
- 木造: 22年
- 鉄骨造（軽量鉄骨）: 19年
- 鉄骨造（重量鉄骨）: 34年
- RC造（鉄筋コンクリート造）: 47年
(3) 確定申告での申告手続き
投資用不動産を売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 減価償却費の計算明細（過去の確定申告書から確認）
注意点:
- 減価償却費の計算ミスに注意（耐用年数、償却率の確認）
- 譲渡費用には仲介手数料、測量費、登記費用等が含まれる
6. 空室物件の場合の設備確認と引き渡し
(1) 引き渡し前の設備動作確認
空室の投資用物件を売却する場合、引き渡し前に設備の動作確認を行います。
確認項目:
- 水回り設備: キッチン、バス、トイレ、洗面台の動作、水漏れチェック
- 給湯器・エアコン: 動作確認（長期間使用していない場合、故障の可能性あり）
- 電気設備: コンセント、照明、ブレーカーの動作確認
- 建具: ドア・窓の開閉動作、鍵の施錠確認
(2) 清掃・ハウスクリーニングの実施
引き渡し前に清掃・ハウスクリーニングを実施することで、買主への印象を良くし、トラブルを防げます。
- 簡易清掃: 自分で掃除（コスト削減）
- ハウスクリーニング: 専門業者に依頼（費用3〜10万円程度）
- 売買契約での取り決め: 清掃義務の有無を契約書で明記
(3) 新築保証の承継確認
新築戸建ての保証（構造躯体10年保証、設備2年保証等）は原則として買主に承継されますが、保証会社により条件が異なる場合があります。
- 施工会社への確認: 保証承継の可否と手続きを事前確認
- 名義変更手続き: 設備メーカー保証（給湯器・エアコン等）の名義変更
- 保証書の引き渡し: 保証書一式を買主に引き渡す
- 重要事項説明での明示: 売買契約時に保証承継を明記
まとめ
投資用新築戸建て売却時の引き渡しでは、賃借人の有無により手続きが大きく異なります。オーナーチェンジの場合は、賃貸借契約・敷金の引き継ぎと入居者への通知が必須であり、引き渡し1ヶ月前までに準備を進めることが重要です。空室の場合は、設備動作確認とハウスクリーニングを実施し、買主への引き渡しをスムーズに行いましょう。
税務面では、投資用不動産特有の減価償却費の取り扱いに注意が必要です。譲渡所得は「取得費から減価償却費の累計を差し引く」ため、取得費が減少し譲渡所得が増える仕組みです。短期譲渡（所有期間5年以下）は39.63%、長期譲渡（5年超）は20.315%の税率となるため、所有期間の判定（譲渡した年の1月1日時点）を正確に行いましょう。
新築戸建ての保証（構造躯体10年保証、設備2年保証等）は原則として買主に承継されますが、施工会社への事前確認と名義変更手続きを忘れずに行い、保証書一式を買主に引き渡しましょう。