投資用中古マンション売却時に確定申告が必要になるケース
投資目的で中古マンションを購入・賃貸運用し、その後売却した場合、譲渡所得が発生すれば確定申告が必要です。投資用不動産は居住用財産ではないため、3,000万円特別控除が適用できません。そのため、税負担が大きくなる可能性があります。
特に重要なのは、不動産所得で既に減価償却した分を建物の取得費から差し引く必要がある点です。中古マンションの場合、購入時点で既に築年数が経過しているため、耐用年数の計算が複雑になります（国税庁「譲渡所得の概要」）。
また、所有期間5年以内の売却では短期譲渡所得として税率39.63%が適用されます。この記事では、投資用中古マンション売却時の確定申告について、減価償却の取扱いから必要書類まで徹底解説します。
この記事でわかること
- 投資用マンション売却時の確定申告が必要なケース
- 中古マンションの減価償却計算方法
- 事業所得（不動産所得）との分離申告
- 投資用不動産の特例と制限（3,000万円控除不可）
- 確定申告に必要な書類と記入手順
1. 投資用中古マンション売却の確定申告が必要なケース
(1) 譲渡所得がプラスになる場合
投資用不動産の譲渡所得計算式：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費の注意点：建物の取得費は、購入後に不動産所得で償却した減価償却費の累計額を差し引いた金額を使用します。
(2) 賃貸開始前と賃貸中の違い
| ケース | 取扱い |
|---|---|
| 購入後すぐ売却（未賃貸） | 減価償却なし、購入価格がそのまま取得費 |
| 賃貸運用後に売却 | 不動産所得で償却した分を取得費から差し引く |
賃貸運用していた期間が長いほど、減価償却費の累計額が大きくなり、譲渡所得が増えます。
2. 譲渡所得の計算方法と減価償却の取扱い
(1) 取得費の計算（不動産所得で償却済み分の反映）
ステップ1：購入時の取得費
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- リフォーム費用（資本的支出のみ）
ステップ2：中古マンションの減価償却費を計算
中古マンション（鉄筋コンクリート造）の耐用年数：
法定耐用年数を超えている場合：
耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2
例：47年 × 0.2 = 9年
法定耐用年数の一部が経過している場合：
耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2
（出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」）
計算例：
- 購入時築15年の中古マンション
- 法定耐用年数：47年
耐用年数 = (47年 - 15年) + 15年 × 0.2 = 32年 + 3年 = 35年
償却率 = 1 ÷ 35年 = 0.029（定額法）
年間減価償却費：
建物購入価額 × 0.9 × 0.029 = 年間減価償却費
ステップ3：累計減価償却費を取得費から差し引く
取得費（建物部分）= 建物購入価額 - 累計減価償却費
(2) 建物と土地の按分方法
売買契約書に土地と建物の価格が分かれて記載されていない場合：
- 固定資産税評価額の比率で按分
- 不動産鑑定評価額を利用
(3) 短期譲渡（5年以内）と長期譲渡の税率差
所有期間は「譲渡年の1月1日時点」で判定します。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
税額の差（譲渡所得1,000万円の場合）：
- 短期譲渡：1,000万円 × 39.63% = 約396万円
- 長期譲渡：1,000万円 × 20.315% = 約203万円
- 差額：約193万円
3. 事業所得（不動産所得）との分離申告
(1) 譲渡所得は分離課税
投資用マンションの売却益は、分離課税の譲渡所得として申告します。
- 不動産所得（賃貸収入）：総合課税
- 譲渡所得（売却益）：分離課税
確定申告書第三表（分離課税用）を使用します。
(2) 青色申告・白色申告との関係
不動産所得で青色申告をしている場合でも、譲渡所得の申告方法に違いはありません。
- 青色申告特別控除：不動産所得にのみ適用（譲渡所得には適用なし）
(3) 繰越欠損金の活用
不動産所得で過去に赤字（繰越欠損金）がある場合：
- 青色申告の場合：繰越欠損金を不動産所得から控除可能
- ただし、譲渡所得とは損益通算不可
譲渡所得と不動産所得は別個の所得として計算されます。
4. 投資用不動産の特例と制限
(1) 3,000万円特別控除は適用不可
投資用（賃貸用）不動産には、居住用財産の3,000万円特別控除は適用できません。
例外：過去に自分で住んでいた期間がある場合、以下の要件を満たせば適用可能性あり：
- 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却
- 賃貸期間中も一定の要件を満たす
(2) 居住用との税務の違い
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3,000万円控除 | 適用可能 | 適用不可 |
| 軽減税率（10年超所有） | 適用可能 | 適用不可 |
| 買換え特例 | 適用可能 | 適用不可 |
投資用不動産は優遇措置がないため、税負担が大きくなります。
(3) 消費税課税事業者の場合の扱い
事業的規模（おおむね5棟10室以上）で賃貸業を行っている場合：
- 建物の売却代金に消費税が課税される
- 土地の売却は非課税
消費税の納税義務がある場合は、売却年の消費税申告も必要です。
5. 必要書類の準備と確定申告書の記入手順
(1) 売却時に必要な書類一覧
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二・三表） | 国税庁ウェブサイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ウェブサイト |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 取得時の売買契約書・領収書 | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 減価償却費の計算明細 | 不動産所得の申告書から転記 |
| 仲介手数料・測量費等の領収書 | 自分で保管 |
(2) 確定申告書第三表の記入ポイント
主な記入項目：
- 譲渡価額（売却価格）
- 取得費（減価償却後）
- 譲渡費用
- 短期・長期の区分
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の指示に従って入力できます。
(3) 譲渡所得の内訳書の書き方
譲渡所得の内訳書には、以下を詳細に記入します：
- 売却した物件の所在地・面積
- 譲渡価額の内訳（土地・建物）
- 取得費の内訳（購入価格・減価償却累計額）
- 譲渡費用の内訳
6. よくあるトラブルと対処法
(1) 減価償却計算のミス
よくある誤り：
- 中古マンションの耐用年数計算を誤る
- 不動産所得で償却した分を反映しない
対策：
- 過去の確定申告書（不動産所得）を確認
- 減価償却費の累計額を正確に計算
(2) 申告漏れのペナルティ
確定申告を忘れた場合：
- 無申告加算税：15-20%
- 延滞税：年利約9%
期限後でもできるだけ早く申告すべきです。
(3) 投資用か居住用かの判定誤り
グレーゾーン：
- 購入後すぐ賃貸に出した（自己居住なし）→ 投資用
- 数年間自己居住後に賃貸転用 → 条件次第で居住用特例の可能性
判断に迷う場合は、税務署または税理士に相談しましょう。
まとめ
投資用中古マンション売却時の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：
- 3,000万円特別控除は適用不可（投資用のため）
- 中古マンションの耐用年数計算が複雑（築年数により異なる）
- 不動産所得で既に償却した減価償却費を取得費から差し引く
- 所有期間5年以内は短期譲渡（税率39.63%）
- 譲渡所得は分離課税、不動産所得とは別個に申告
確定申告書第三表と譲渡所得の内訳書を用意し、売買契約書・登記事項証明書・減価償却費の計算明細などの必要書類を揃えて申告期限内に提出しましょう。減価償却計算や税額シミュレーションに不安がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。
FAQ
Q1. 投資用マンションでも3,000万円控除は使えますか？
投資用（賃貸用）不動産には3,000万円特別控除は適用できません。居住用財産の要件を満たさないためです。ただし、過去に自分で住んでいた期間がある場合は、住まなくなってから3年以内の売却など一定要件を満たせば適用可能性があります。
Q2. 不動産所得で減価償却した分は譲渡所得でどう扱いますか？
不動産所得で既に償却した減価償却費の累計額を、建物の取得費から差し引きます。償却が進んでいるほど取得費が減り、譲渡所得（課税対象）が増える仕組みです。過去の確定申告書で減価償却費の累計額を確認しましょう。
Q3. 中古マンションを購入3年後に売却する場合、短期譲渡税率が適用されますか？
所有期間5年以内のため短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます。居住用の3,000万円控除が使えない投資用では税負担が大きくなります。5年超保有すれば長期譲渡所得（税率20.315%）になり、税率が約半分になります。
Q4. 確定申告を忘れた場合のペナルティはありますか？
無申告加算税（15-20%）と延滞税（年利約9%）が課されます。期限後申告でもできるだけ早く申告すべきです。正当な理由がある場合は無申告加算税が免除される可能性もあるため、税務署に相談しましょう。