投資用中古マンション購入時の確定申告の全体像
投資用の中古マンションを購入した場合、居住用とは異なる税務処理が必要になります。賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要であり、減価償却費や管理費などの経費を適切に計上することで税負担を軽減できます。
ただし、投資用マンションは住宅ローン控除の対象外であり、居住用とは異なる税制が適用される点に注意が必要です。また、青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除を受けられるため、早めに承認申請を行うことをおすすめします。
この記事のポイント
- 投資用マンションは住宅ローン控除の対象外（居住用でないため）
- 賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要
- 減価償却費、管理費、修繕費などを経費計上できる
- 青色申告で最大65万円の特別控除（電子申告の場合）
- 中古マンションの減価償却は簡便法で計算可能
1. 投資用中古マンション購入時の確定申告の基本
(1) 投資用と居住用の税務処理の違い
投資用マンションと居住用マンションでは、税務処理が大きく異なります。
| 項目 | 投資用マンション | 居住用マンション |
|---|---|---|
| 賃貸収入 | 不動産所得として申告必要 | 賃貸する場合のみ申告 |
| 住宅ローン控除 | 適用対象外 | 適用可能（要件あり） |
| 経費計上 | 管理費・修繕費等を経費計上可 | 居住中は経費計上不可 |
| 減価償却 | 毎年計上必須 | 売却時のみ計算 |
| 固定資産税 | 経費計上可能 | 経費計上不可 |
投資用マンションは事業用資産として扱われるため、住宅ローン控除は一切適用されません。その代わり、減価償却費や各種経費を計上することで税負担を軽減できます。
(2) 不動産所得と確定申告の対象者
投資用マンションから賃貸収入がある場合、不動産所得として確定申告が必要です。不動産所得の計算式は以下の通りです。
不動産所得 = 賃貸収入 - 必要経費
会社員の場合でも、給与所得とは別に不動産所得の申告が必要です。不動産所得が年間20万円以下の場合、給与所得者は確定申告不要ですが、住民税の申告は必要になります。
(3) 申告のタイミングと期限
確定申告の期間は、賃貸収入があった年の翌年2月16日～3月15日です。青色申告を選択する場合、承認申請を事前に提出しておく必要があります（詳細は後述）。
初年度は購入時期により賃貸期間が短いため、不動産所得がマイナスになることもあります。この場合、給与所得等と損益通算でき、還付を受けられる可能性があります。
2. 不動産所得の計算方法と経費の範囲
(1) 賃貸収入の計上方法
不動産所得の収入には、以下の項目が含まれます。
- 月々の家賃収入
- 共益費・管理費（入居者負担分）
- 礼金（返還不要のもの）
- 更新料
- 駐車場使用料
敷金・保証金のうち、返還する予定のものは収入に含めません。ただし、退去時に原状回復費用として差し引く部分は、実際に差し引いた年の収入として計上します。
(2) 経費として認められる項目
投資用マンションで経費として認められる主な項目は以下の通りです。
| 経費項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物・設備の価値減少分（毎年計上） |
| 管理費・修繕積立金 | マンションの管理組合に支払う費用 |
| 修繕費 | 原状回復や設備修理の費用 |
| 借入金利子 | ローンの利息部分（元本は経費不可） |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年課税される税金 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険の保険料 |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費用 |
| 仲介手数料 | 入居者紹介時の不動産会社への手数料 |
| 税理士報酬 | 確定申告の依頼費用 |
| 交通費・通信費 | 物件管理のための経費（按分必要） |
ローンの元本返済部分は経費になりませんが、利息部分は経費として計上できます。金融機関から送られる「借入金残高証明書」で利息額を確認しましょう。
(3) 資産計上と経費計上の区分
購入時にかかった費用は、内容により資産計上と経費計上に分かれます。
資産計上（減価償却で分割計上）：
- マンション本体の購入価格
- 仲介手数料
- 登記費用（司法書士報酬・登録免許税）
- 不動産取得税
経費計上（初年度に一括計上可）：
- ローンの事務手数料
- 火災保険料（契約期間で按分）
- 固定資産税の清算金
資産計上した費用は、減価償却として毎年少しずつ経費化されます。一方、経費計上できる費用は、初年度に全額または契約期間で按分して計上します。
3. 減価償却費の計算方法と耐用年数
(1) 中古マンションの耐用年数の算出
減価償却費の計算では、耐用年数の算出が重要です。中古マンション（RC造）の場合、以下の方法で耐用年数を算出します。
簡便法による耐用年数の計算：
- 法定耐用年数（47年）を超えている場合：
耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2 = 47年 × 0.2 = 9年
- 法定耐用年数を超えていない場合：
耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2
例えば、築20年の中古マンションの場合：
耐用年数 = (47年 - 20年) + 20年 × 0.2 = 27年 + 4年 = 31年
(2) 簡便法と原則法の違い
中古資産の耐用年数は、簡便法と原則法のいずれかで計算できます。
- 簡便法：上記の計算式で算出（一般的に使用される）
- 原則法：使用可能期間を見積もって算出（複雑で実務上は少数）
ほとんどのケースでは簡便法を使用します。計算結果は1年未満切捨てで、最低2年となります。
(3) 建物と設備の減価償却
マンションは建物本体と設備に分けて減価償却を計算します。
| 区分 | 耐用年数（簡便法） | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| 建物本体（RC造） | 築年数により異なる | 0.022～0.500 |
| 設備（給排水・電気等） | 建物より短い | 建物より高い |
設備部分は建物本体より耐用年数が短いため、購入価格を建物と設備に按分すると、初期の減価償却費を多く計上できます。按分方法は税理士に相談することをおすすめします。
減価償却費の計算例：
建物価格1500万円、築20年のRC造マンションの場合：
耐用年数 = 31年（前述の計算）
償却率 = 1 ÷ 31年 = 0.032（定額法）
減価償却費 = 1500万円 × 0.032 = 48万円/年
4. 青色申告のメリットと申請方法
(1) 青色申告特別控除の適用要件
青色申告を選択すると、以下のメリットがあります。
- 青色申告特別控除：最大65万円（電子申告の場合）または55万円
- 青色事業専従者給与：家族への給与を経費計上可能（事業的規模の場合）
- 純損失の繰越控除：赤字を翌年以降3年間繰り越せる
65万円控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 不動産貸付けが事業的規模である（アパート10室以上、または戸建て5棟以上が目安）
- 複式簿記で記帳する
- 貸借対照表と損益計算書を作成する
- e-Tax（電子申告）で申告する
事業的規模でない場合は、10万円控除のみ適用されます。
(2) 青色申告承認申請の期限と手続き
青色申告を行うには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署へ提出する必要があります。
提出期限：
- 新規開業の場合：開業日から2か月以内
- 既に事業をしている場合：適用を受けたい年の3月15日まで
例えば、2025年1月に初めて賃貸を開始した場合、2025年3月までに申請すれば、2025年分から青色申告できます。期限を過ぎると翌年からの適用になるため、早めの申請が重要です。
(3) 記帳義務と保存書類
青色申告を選択すると、以下の記帳・保存義務が生じます。
- 記帳義務：日々の収入・支出を複式簿記で記帳
- 帳簿保存：仕訳帳、総勘定元帳を7年間保存
- 書類保存：領収書、契約書などを7年間保存
クラウド会計ソフト（freee、マネーフォワードなど）を使えば、簿記の知識がなくても比較的簡単に記帳できます。
5. 購入時にかかる税金と経費計上
(1) 登録免許税と不動産取得税
投資用マンション購入時には、以下の税金がかかります。
登録免許税：
所有権移転登記と抵当権設定登記の際に課される税金です。
| 登記の種類 | 税率 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（中古） | 固定資産税評価額の2.0% | 投資用は軽減なし |
| 抵当権設定登記 | 債権金額の0.4% | 投資用は軽減なし |
居住用の場合は軽減税率が適用されますが、投資用は対象外です。
不動産取得税：
不動産を取得した際に一度だけ課される都道府県税です。
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%（標準税率）
居住用の場合は3%の軽減税率や控除がありますが、投資用は対象外です。購入後6か月～1年半程度で納税通知書が届きます。
(2) 固定資産税・都市計画税の経費計上
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。投資用マンションの場合、全額を経費計上できます。
購入時に売主と固定資産税を日割り清算する場合、この清算金も経費計上できます。ただし、購入年の固定資産税は売主に課税されているため、納税通知書は売主宛に届きます。
(3) 住宅ローン控除が適用されない理由
投資用マンションは住宅ローン控除の対象外です。住宅ローン控除は「自己の居住の用に供する家屋」が要件であり、賃貸に出す投資用マンションは該当しません。
居住用と投資用を兼ねる場合（自宅の一部を賃貸など）は、居住部分の床面積が総床面積の1/2以上であれば、居住部分について住宅ローン控除を受けられる可能性があります。詳細は税務署に確認してください。
6. 確定申告に必要な書類と提出方法
(1) 不動産所得申告に必要な書類一覧
投資用マンションの確定申告で必要な主な書類は以下の通りです。
収入・経費の証明書類：
- 賃貸借契約書のコピー
- 家賃入金記録（通帳のコピー等）
- 管理費・修繕積立金の領収書
- 固定資産税の納税通知書
- 火災保険料の領収書
- 借入金の返済予定表（利息額の確認用）
- その他経費の領収書
購入時の書類（減価償却計算用）：
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書（全部事項証明書）
- 建物と土地の按分がわかる資料
- 仲介手数料・登記費用の領収書
(2) 売買契約書と領収書の保管
売買契約書は、建物の取得価額を証明する重要書類です。減価償却費の計算に必要であり、将来売却する際にも使用するため、永久保存が推奨されます。
また、購入時の諸費用の領収書（仲介手数料、登記費用など）も、取得価額に含めるため保管が必要です。
(3) e-Taxによる電子申告の方法
e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅から確定申告を完了できます。また、青色申告特別控除を65万円受けるには、e-Taxでの申告が必須です。
e-Taxの利用手順：
- マイナンバーカードを取得
- 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセス
- 収入・経費を入力（自動計算される）
- マイナンバーカードで電子署名
- データを送信
マイナンバーカードがない場合、税務署でID・パスワードを発行してもらう方法もあります。
まとめ
投資用中古マンション購入時の確定申告では、不動産所得の計算、減価償却費の算出、経費計上など、居住用とは異なる税務処理が必要です。特に、住宅ローン控除が適用されない点、青色申告で最大65万円の特別控除を受けられる点は重要です。
特に重要なポイント：
- 投資用マンションは住宅ローン控除の対象外
- 賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要
- 減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税などを経費計上できる
- 青色申告の承認申請は期限厳守（開業から2か月以内または3月15日まで）
- 中古マンションの減価償却は簡便法で計算可能
- e-Taxで申告すれば青色申告特別控除が最大65万円
初年度は税務処理が複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。適切な税務処理により、投資効率を最大化しましょう。