住み替え売却中古戸建ての確定申告の基礎知識
住み替えのため中古戸建てを売却した場合、譲渡所得の確定申告が必要になることがあります。売却益が出た場合はもちろん、3,000万円特別控除などの優遇措置を適用する場合も確定申告は必須です。住み替え特有の特例や、新居購入との申告タイミングを正しく理解することで、適切な税務処理が可能になります。
この記事でわかること
- 住み替えで中古戸建てを売却した際の確定申告の全体像
- 譲渡所得の計算方法と取得費・譲渡費用の範囲
- 居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件
- 買換え特例との選択基準と新居の住宅ローン控除との関係
- 確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住み替えにおける税務手続きの全体像
住み替えで中古戸建てを売却する場合、以下の税務手続きが関係します。
売却側（旧居）の税務：
- 譲渡所得の確定申告（売却した年の翌年2月16日～3月15日）
- 3,000万円特別控除または買換え特例の選択適用
- 譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除
国税庁の資料によれば、これらの手続きの詳細が解説されています。
(2) 確定申告のタイミングと方法
確定申告は、売却した年の翌年2月16日～3月15日に行います。旧居の売却と新居の購入が同じ年に行われた場合、両方の税務手続きを同じ確定申告で行います。
(3) 売却益と売却損の税務処理の違い
売却益が出た場合は譲渡所得税が発生し、確定申告で税金を支払います。売却損が出た場合は原則として税金は発生しませんが、給与所得等と損益通算することで、所得税・住民税の還付を受けられます。
譲渡所得の計算方法
(1) 譲渡所得の基本的な計算式
譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
計算例：
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：2,500万円（購入価格3,000万円 - 減価償却費500万円）
- 譲渡費用：150万円（仲介手数料等）
→ 譲渡所得 = 4,000万円 - (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円
3,000万円特別控除を適用すれば非課税となります。
確定申告に必要な書類
確定申告には以下の書類が必要です。
基本書類：
- 確定申告書（第一表、第二表、第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- マイナンバーカード
売却時の書類：
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料の領収書
購入時の書類：
- 購入時の売買契約書のコピー
- 購入時の諸経費の領収書
まとめ
住み替えで中古戸建てを売却した際の確定申告では、譲渡所得の計算、3,000万円特別控除の適用、新居の住宅ローン控除との併用制限など、複数のポイントを理解する必要があります。譲渡益が3,000万円以下なら、3,000万円特別控除が有利です。確定申告は売却した年の翌年2月16日～3月15日が期限です。