中古戸建て住み替え購入の確定申告完全ガイド｜2024年版・計算例

中古戸建て住み替え購入の確定申告の基礎知識

中古戸建てに住み替えて住宅ローンを利用した場合、確定申告をすることで住宅ローン控除を受けられます。また、旧居を売却した場合は譲渡所得税の申告も必要です。住み替え時の確定申告は、購入と売却の両方を考慮する必要があるため、通常の購入より複雑になります。

住み替え時の確定申告のポイント:

• 新居の住宅ローン控除と旧居の3,000万円特別控除は原則併用不可
• 中古戸建ては耐震基準適合が住宅ローン控除の要件
• 控除額は年末ローン残高の0.7%、中古住宅は最大10年間
• 確定申告は購入した翌年の2月16日～3月15日に実施
• e-Taxを使えば自宅から24時間申告可能

(1) 確定申告が必要なケース

住み替えで確定申告が必要になるのは、以下のケースです。

新居購入で確定申告が必要:

• 住宅ローンを利用して中古戸建てを購入した場合
• 購入した年の翌年に1回だけ確定申告が必要（2年目以降は年末調整で控除）
• 給与所得者でも確定申告が必要

旧居売却で確定申告が必要:

• 旧居を売却して利益が出た場合（譲渡所得税の申告）
• 3,000万円特別控除などの特例を使う場合
• 損失が出た場合でも、損益通算の特例を使うなら申告が必要

住み替えの場合、購入と売却の両方で申告が必要になることが多いため、税理士に相談することをお勧めします。

(2) 住み替え時の税務上の特徴

住み替えの確定申告には、通常の購入・売却とは異なる注意点があります。

住宅ローン控除と3,000万円控除の併用不可:

国税庁の公式情報によると、旧居売却で3,000万円特別控除を使うと、新居購入の住宅ローン控除が売却年の前後2年間（合計5年間）使えなくなります。逆に、住宅ローン控除を使う場合、旧居の3,000万円控除は使えません。

どちらが有利かは、旧居の譲渡益の金額、新居の住宅ローン残高、所得税額などによって変わります。税理士に試算を依頼して、最も有利な選択をすることが重要です。

買換え特例との選択:

国税庁の公式情報によると、買換え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）を使う場合、住宅ローン控除との併用が可能です。ただし、買換え特例には所有期間10年超などの要件があり、適用できるケースは限定的です。

(3) 2024年度税制改正後の変更点

2024年度以降の住宅ローン控除には、以下の変更があります。

主な変更点:

• 控除率：1.0% → 0.7%に引き下げ
• 中古住宅の借入限度額：3,000万円（認定住宅等を除く）
• 控除期間：中古住宅は10年間（新築は13年間）
• 築年数要件：撤廃（ただし耐震基準適合が必須）
• 所得要件：2,000万円以下（2023年までは3,000万円以下）

2024年度以降に中古戸建てを購入する場合、これらの新しいルールが適用されます。

住宅ローン控除の基本と中古戸建ての要件

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、年末残高の一定割合を所得税から控除できる制度です。中古戸建てには特有の要件があります。

(1) 住宅ローン控除の仕組み

国税庁の公式情報によると、住宅ローン控除は以下の仕組みで適用されます。

基本的な仕組み:

1. 12月31日時点の住宅ローン残高を確認
2. 残高の0.7%を計算（中古住宅は借入限度額3,000万円まで）
3. 計算した金額を所得税から控除
4. 所得税で控除しきれない分は住民税から控除（上限9.75万円）
5. 控除期間は10年間

例えば、年末残高が2,500万円の場合、2,500万円 × 0.7% = 17.5万円が控除額になります。ただし、所得税額が10万円の場合、10万円しか控除されず、残りの7.5万円は住民税から控除されます（上限9.75万円の範囲内）。

(2) 中古戸建て特有の築年数要件

国税庁の公式情報によると、中古住宅の住宅ローン控除には耐震基準適合が必須です。

耐震基準適合の証明方法:

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅は自動的に適合
• それ以前の住宅は、以下のいずれかで証明が必要:
  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

1982年以降の建築であれば、登記事項証明書に記載された新築年月日で証明できます。それ以前の物件は、耐震基準適合証明書などを別途取得する必要があります。

(3) 耐震基準適合証明書の取得

1982年以前に建築された中古戸建てを購入する場合、耐震基準適合証明書の取得が必要です。

取得方法:

• 発行者：建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関
• 費用：5〜10万円程度
• 期間：1〜2週間程度
• タイミング：売買契約前に売主側で取得するのが一般的

耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームを行ってから証明書を取得する必要があります。リフォーム費用は数十万円〜数百万円かかることがあるため、購入前に耐震診断を受けることをお勧めします。

代替手段:

既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、付保証明書で耐震基準適合を証明できます。保険料は物件価格の0.5〜1%程度で、証明書取得より安価な場合があります。

(4) 控除率・上限額・適用期間

2024年度以降の中古住宅の住宅ローン控除は以下の通りです。

控除の詳細:

項目	内容
控除率	年末残高の0.7%
借入限度額	3,000万円
最大控除額	年21万円（3,000万円×0.7%）
控除期間	10年間
総控除額上限	210万円（21万円×10年）
所得要件	2,000万円以下

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の中古物件の場合、借入限度額が引き上げられることがあります。詳細は国税庁の公式情報を確認してください。

旧居売却時の税金と特例

住み替えで旧居を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。ただし、特例を使えば税負担を軽減または免除できます。

(1) 譲渡所得税の基本

国税庁の公式情報によると、譲渡所得税は以下のように計算します。

譲渡所得の計算式:

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

取得費:

• 購入価格 + 購入時の諸費用 - 減価償却費
• 不明な場合：売却価格の5%（概算取得費）

譲渡費用:

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費、解体費など

税率:

• 所有期間5年以下（短期譲渡）：所得税30%+住民税9% = 39%
• 所有期間5年超（長期譲渡）：所得税15%+住民税5% = 20%

所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します。例えば、2019年7月に購入して2025年6月に売却する場合、2025年1月1日時点で5年超にならないため短期譲渡になります。

(2) 3,000万円特別控除の適用

国税庁の公式情報によると、居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

適用要件:

• 自分が住んでいた家を売却すること
• 売却先が親族など特別な関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年に3,000万円控除を使っていないこと

例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、3,000万円控除を適用すれば譲渡所得がゼロになり、税金はかかりません。譲渡所得が4,000万円の場合、4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円に対して課税されます。

(3) 住宅ローン控除との併用不可ルール

国税庁の公式情報によると、旧居売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が売却年の前後2年間（合計5年間）使えなくなります。

併用不可の期間:

売却年	住宅ローン控除が使えない年
2024年	2022年〜2026年の購入
2025年	2023年〜2027年の購入

例えば、2024年に旧居を売却して3,000万円控除を使い、2025年に新居を購入した場合、新居の住宅ローン控除は使えません。

どちらが有利か試算が必要:

• 旧居の譲渡益が少ない → 3,000万円控除を使わず、住宅ローン控除を優先
• 旧居の譲渡益が大きい → 3,000万円控除を優先
• 住宅ローン残高が大きい → 住宅ローン控除を優先

税理士に両パターンの税額を試算してもらい、総合的に有利な方を選択しましょう。

(4) 買換え特例との選択

国税庁の公式情報によると、買換え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）を使う場合、住宅ローン控除との併用が可能です。

買換え特例の適用要件:

• 譲渡する住宅の所有期間が10年超であること
• 譲渡した年の前年から翌年までに新居を購入すること
• 新居の床面積が50㎡以上であること
• 譲渡価格が1億円以下であること

買換え特例は、譲渡益への課税を繰り延べる制度です。3,000万円控除のように即時非課税にはなりませんが、住宅ローン控除と併用できるメリットがあります。

控除額の計算方法とシミュレーション

住宅ローン控除の実際の控除額は、年末残高だけでなく所得税額にも左右されます。具体的な計算例で理解しましょう。

(1) 年末残高証明書の見方

住宅ローン控除を受けるには、金融機関が発行する年末残高証明書が必要です。

年末残高証明書の記載内容:

• 年末（12月31日）時点のローン残高
• 借入金の種類（住宅借入金等）
• 債務者の氏名
• 発行機関（金融機関名）

証明書は通常10月〜11月頃に郵送されます。紛失した場合、金融機関に再発行を依頼できます（手数料がかかる場合があります）。

(2) 控除額の計算式

控除額は以下の式で計算します。

控除額 = 年末残高 × 0.7%

ただし、以下の上限があります。

• 借入限度額：3,000万円（中古住宅）
• 控除額上限：所得税額 + 住民税の一部（上限9.75万円）

実際の控除額は、計算した金額と所得税額を比較して、少ない方が適用されます。

(3) 計算例（パターン別）

パターン1：年末残高2,500万円、所得税20万円の場合

1. 控除額を計算：2,500万円 × 0.7% = 17.5万円
2. 所得税額と比較：17.5万円 < 20万円
3. 実際の控除額：17.5万円（全額控除）

パターン2：年末残高3,500万円、所得税10万円の場合

1. 借入限度額を確認：3,500万円 > 3,000万円 → 3,000万円で計算
2. 控除額を計算：3,000万円 × 0.7% = 21万円
3. 所得税額と比較：21万円 > 10万円
4. 所得税で控除：10万円
5. 残り：21万円 - 10万円 = 11万円
6. 住民税で控除：min(11万円, 9.75万円) = 9.75万円
7. 実際の控除額：10万円 + 9.75万円 = 19.75万円

パターン3：年末残高1,500万円、所得税5万円の場合

1. 控除額を計算：1,500万円 × 0.7% = 10.5万円
2. 所得税額と比較：10.5万円 > 5万円
3. 所得税で控除：5万円
4. 残り：10.5万円 - 5万円 = 5.5万円
5. 住民税で控除：5.5万円（上限9.75万円以内）
6. 実際の控除額：5万円 + 5.5万円 = 10.5万円（全額控除）

(4) 還付金額のシミュレーション

確定申告をすると、控除額が還付金として戻ってきます（給与所得者の場合）。

還付金額の計算:

還付金 = 源泉徴収された所得税額 - (年間所得税額 - 住宅ローン控除額)

例えば、年間所得税額が20万円、源泉徴収額が22万円、住宅ローン控除額が17.5万円の場合:

1. 控除後の所得税額：20万円 - 17.5万円 = 2.5万円
2. 還付金：22万円 - 2.5万円 = 19.5万円

還付金は、確定申告から1〜2ヶ月後（e-Taxなら3週間程度）に指定口座に振り込まれます。

必要書類の準備と取得方法

確定申告には、複数の書類が必要です。事前に準備しておくことで、スムーズに申告できます。

(1) 確定申告書と添付書類

国税庁の公式情報によると、住宅ローン控除の確定申告には以下の書類が必要です。

確定申告書:

• 確定申告書（第一表・第二表）
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

添付書類:

• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• 年末残高証明書
• 登記事項証明書
• 売買契約書のコピー
• 耐震基準適合証明書（1982年以前の住宅の場合）

これらの書類は、確定申告書と一緒に提出します。e-Taxの場合、一部の書類はPDFで送信できます。

(2) 年末残高証明書

金融機関から郵送される年末残高証明書を用意します。

確認すべき内容:

• 年末（12月31日）のローン残高
• 発行機関名
• 債務者の氏名

連帯債務者がいる場合、それぞれの負担割合に応じた証明書が発行されます。夫婦で連帯債務の場合、両方の証明書を確認しましょう。

(3) 登記事項証明書

法務局から登記事項証明書を取得します。

取得方法:

• 窓口：最寄りの法務局で申請（手数料600円）
• オンライン：登記・供託オンライン申請システムで請求（手数料480円〜500円）
• 郵送：法務局に郵送申請（手数料600円）

登記事項証明書には、建物の所在地、構造、床面積、新築年月日、所有者などが記載されています。これらの情報を確定申告書に記入します。

(4) 耐震基準適合証明書

1982年以前に建築された住宅の場合、耐震基準適合証明書が必要です。

発行機関:

• 建築士（建築士事務所登録をしている事務所）
• 指定確認検査機関
• 登録住宅性能評価機関

売買契約前に売主側で取得するのが一般的です。購入後に取得する場合、入居前に取得する必要があります。

代替書類:

• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

これらの書類があれば、耐震基準適合証明書は不要です。

(5) 売買契約書・工事請負契約書

売買契約書のコピーを用意します。

確認すべき内容:

• 売買価格
• 契約日
• 物件の所在地
• 売主・買主の氏名

増改築を行った場合は、工事請負契約書も必要になります。リフォームローンを組んだ場合、その契約書も用意しましょう。

確定申告の手順とe-Taxでの申告方法

確定申告は、購入した翌年の2月16日〜3月15日に行います。e-Taxを使えば、自宅から24時間申告できます。

(1) 申告期限（翌年2月16日〜3月15日）

確定申告の期限は、購入した翌年の3月15日です。

申告期間:

• 開始：2月16日（土日の場合は翌月曜日）
• 終了：3月15日（土日の場合は翌月曜日）

期限を過ぎると、還付金の振込が遅れたり、延滞税が発生する可能性があります。余裕を持って申告しましょう。

還付申告（税金が戻ってくる申告）の場合、翌年1月1日から5年間申告できます。2月16日を待たずに申告することも可能です。

(2) 確定申告書等作成コーナーの利用

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の指示に従って入力するだけで申告書を作成できます。

利用方法:

1. 国税庁ホームページにアクセス
2. 「確定申告書等作成コーナー」を選択
3. 「作成開始」をクリック
4. 申告する年度を選択
5. 「所得税」を選択
6. 必要事項を入力

作成コーナーでは、住宅ローン控除の計算も自動で行われます。年末残高や登記事項証明書の内容を入力すれば、控除額が自動計算されます。

(3) e-Taxでの入力手順

e-Taxで申告する場合、以下の手順で進めます。

e-Taxの利用準備:

1. マイナンバーカードを用意
2. ICカードリーダーまたはマイナンバーカード読取対応スマホを用意
3. 利用者識別番号を取得（初回のみ）

申告の手順:

1. 確定申告書等作成コーナーで「e-Taxで送信」を選択
2. マイナンバーカードで本人認証
3. 収入・所得を入力（源泉徴収票を見ながら）
4. 住宅ローン控除の欄に必要事項を入力
5. 年末残高、登記情報などを入力
6. 控除額が自動計算される
7. 還付金振込先の口座を入力
8. 添付書類をPDF化して送信（または後日郵送）
9. 送信完了

e-Taxなら、添付書類の一部（年末残高証明書など）を省略できます。ただし、5年間保管する義務があるため、捨てないように注意しましょう。

(4) 郵送・窓口申告の方法

e-Taxを使わない場合、郵送または窓口で申告できます。

郵送申告:

1. 確定申告書等作成コーナーで申告書を作成
2. 印刷
3. 必要書類を添付
4. 税務署に郵送（送料自己負担）
5. 控えが必要な場合、返信用封筒を同封

窓口申告:

1. 管轄の税務署に持参
2. 提出窓口に申告書と添付書類を提出
3. 控えに受付印を押してもらう

窓口申告は、確定申告期間中は非常に混雑します。e-Taxまたは郵送での申告をお勧めします。

(5) 2年目以降の年末調整

住宅ローン控除は、1年目のみ確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で控除できます。

2年目以降の手続き:

1. 税務署から「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」が郵送される（9年分まとめて）
2. 毎年、金融機関から年末残高証明書が郵送される
3. 年末調整時に、両方の書類を勤務先に提出
4. 年末調整で控除される

税務署からの証明書を紛失した場合、税務署に再発行を依頼できます。

まとめ

中古戸建てに住み替えた場合、住宅ローン控除を受けるために確定申告が必要です。中古住宅は耐震基準適合が必須で、1982年以降の建築または耐震基準適合証明書等が必要です。控除額は年末ローン残高の0.7%、中古住宅は借入限度額3,000万円、控除期間10年間です。

住み替えの場合、旧居の3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は原則併用できません。どちらが有利かは、譲渡益の金額やローン残高によって変わるため、税理士に試算を依頼することをお勧めします。

確定申告は購入した翌年の2月16日〜3月15日に行います。e-Taxを使えば自宅から24時間申告でき、還付も早く（3週間程度）受けられます。必要書類は年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書、耐震基準適合証明書（1982年以前の住宅）です。

2年目以降は年末調整で控除できるため、確定申告は不要です。専門家に相談しながら、計画的に手続きを進めましょう。