確定申告の基礎知識と全体像
投資目的で中古戸建てを購入し、賃貸経営を行う場合、確定申告により不動産所得を申告する必要があります。不動産所得は、賃料収入から必要経費を差し引いて計算され、給与所得などと合算して所得税が課されます。
この記事で分かること：
- 投資用中古戸建て購入時の確定申告の流れと申告期限
- 不動産所得の計算方法（賃料収入 - 必要経費）
- 減価償却費の計算方法（中古建物の耐用年数の求め方）
- 土地と建物の按分方法と取得費の範囲
- 事業的規模の判定基準と青色申告特別控除
(1) 確定申告が必要なケースとは
投資用中古戸建てを購入し、賃貸経営を行う場合、以下のケースで確定申告が必要です。
確定申告が必要なケース：
- 不動産所得（賃料収入 - 必要経費）がプラスの場合
- 給与所得があり、不動産所得が20万円を超える場合
- 不動産所得がマイナス（赤字）で、給与所得と損益通算する場合
- 青色申告を行う場合（赤字の繰越控除を受けるため）
確定申告が不要なケース：
- 給与所得のみで年末調整が完了し、不動産所得が20万円以下の場合
ただし、不動産所得が赤字の場合でも、損益通算により給与所得の税金が還付される可能性があるため、確定申告を行うことが推奨されます。
(2) 申告期限とスケジュール
確定申告の期限は、毎年2月16日から3月15日までです。
投資用中古戸建て購入後のスケジュール：
| 時期 | 手続き | 内容 |
|---|---|---|
| 購入時 | 売買契約・決済 | 登録免許税・不動産取得税の納付 |
| 購入後1ヶ月以内 | 賃貸開始（入居者募集） | 賃貸借契約、家賃収入の発生 |
| 購入年12月末 | 収支の集計 | 家賃収入・必要経費の計算 |
| 翌年2月16日〜3月15日 | 確定申告 | 不動産所得の申告 |
購入した年から賃貸を開始した場合、翌年の確定申告で不動産所得を申告します。
投資用中古戸建ての確定申告
(1) 不動産所得の計算方法
不動産所得は、以下の式で計算されます。
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
総収入金額に含まれるもの：
- 家賃収入
- 共益費・管理費
- 礼金（返還不要な部分）
- 更新料
- 駐車場収入
必要経費に含まれるもの：
- 減価償却費（建物・設備）
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 管理委託費
- 借入金利子（ローンの利息部分のみ、元本は不可）
- 水道光熱費（空室期間の維持費）
- 仲介手数料（入居者募集時）
(2) 住宅ローン控除は適用されない
投資用中古戸建ては、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象外です。住宅ローン控除は、自己居住用の住宅を購入した場合のみ適用されます。
投資用不動産で利用できる主な税制：
- 減価償却費の経費計上
- 必要経費の損金算入
- 青色申告特別控除（事業的規模の場合、最大65万円）
- 損益通算（不動産所得の赤字を給与所得等と相殺）
(3) 不動産所得と事業所得の違い
不動産の賃貸経営が事業的規模に該当する場合、青色申告特別控除（最大65万円）を受けることができます。
事業的規模の判定基準（国税庁）：
- アパート・マンション: おおむね10室以上
- 戸建て: おおむね5棟以上
- 駐車場: おおむね50台以上
中古戸建て1棟のみの場合、事業的規模には該当しないため、青色申告特別控除は最大10万円となります。
減価償却と経費計上
(1) 中古建物の減価償却
投資用中古戸建ての建物部分は、減価償却費として経費計上できます。減価償却費は、建物の取得費用を耐用年数で分割して、毎年経費として計上する会計処理です。
減価償却費の計算式：
減価償却費 = 建物取得価格 × 償却率
償却率は、建物の構造と耐用年数により決まります。
(2) 中古建物の耐用年数の計算方法
中古建物の耐用年数は、以下の簡便法で計算します。
簡便法による耐用年数：
- 法定耐用年数の全部を経過した建物: 法定耐用年数 × 0.2
- 法定耐用年数の一部を経過した建物: (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2
法定耐用年数（住宅用建物）：
- 木造: 22年
- 鉄骨造（厚さ3mm以下）: 19年
- 鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下）: 27年
- RC造（鉄筋コンクリート造）: 47年
計算例：
築15年の木造中古戸建ての場合
耐用年数 = (22年 - 15年) + 15年 × 0.2 = 7年 + 3年 = 10年
償却率 = 0.100（耐用年数10年の償却率）
(3) 土地と建物の按分方法
中古戸建てを購入する際、土地と建物の価格を按分する必要があります。土地は減価償却の対象外のため、建物部分のみが減価償却できます。
按分方法：
- 売買契約書の記載金額による按分: 契約書に土地と建物の価格が明記されている場合、その金額で按分
- 固定資産税評価額による按分: 契約書に記載がない場合、固定資産税評価額の比率で按分
按分計算例：
- 購入価格: 3,000万円
- 固定資産税評価額（土地）: 1,000万円
- 固定資産税評価額（建物）: 500万円
建物の按分額 = 3,000万円 × (500万円 / 1,500万円) = 1,000万円
土地の按分額 = 3,000万円 × (1,000万円 / 1,500万円) = 2,000万円
(4) 減価償却費の計算シミュレーション
シミュレーション例：
- 購入価格: 3,000万円（土地2,000万円、建物1,000万円）
- 構造: 木造
- 築年数: 15年
- 耐用年数: 10年（簡便法による計算）
- 償却率: 0.100
減価償却費 = 1,000万円 × 0.100 = 100万円/年
毎年100万円を経費として計上できます。10年間で建物の取得費用1,000万円を全額経費計上できます。
投資用戸建て購入時の税金
(1) 不動産取得税の申告
不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。購入後3〜6ヶ月後に都道府県税事務所から納付書が届きます。
不動産取得税の税率：
- 土地・建物: 原則4%（2027年3月31日までは3%に軽減）
軽減措置：
- 住宅用建物: 課税標準から一定額を控除（新築は1,200万円、中古は築年数により異なる）
- 投資用不動産でも住宅用であれば軽減措置の対象
(2) 登録免許税の計算
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記の際に課される国税です。
登録免許税の税率：
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率（住宅用） |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 2.0% | 1.5% |
| 所有権移転登記（建物） | 2.0% | 0.3%（一定要件） |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1%（一定要件） |
投資用不動産の場合、軽減税率の適用は制限されることがあります。
(3) 固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される地方税です。
固定資産税の税率：
- 標準税率: 1.4%（市町村により異なる）
- 都市計画税: 0.3%程度（都市計画区域内の場合）
住宅用地の特例：
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 課税標準×1/6（固定資産税）、課税標準×1/3（都市計画税）
- 一般住宅用地（200㎡超）: 課税標準×1/3（固定資産税）、課税標準×2/3（都市計画税）
投資用不動産でも、住宅として使用されていれば住宅用地の特例が適用されます。
事業的規模と青色申告
(1) 事業的規模の判定基準
不動産の賃貸経営が事業的規模に該当すると、青色申告特別控除（最大65万円）や専従者給与の必要経費算入など、税制上のメリットがあります。
事業的規模の判定基準（国税庁）：
- アパート・マンション: おおむね10室以上
- 戸建て: おおむね5棟以上
- 駐車場: おおむね50台以上
中古戸建て1棟のみの場合、事業的規模には該当しません。
(2) 青色申告特別控除
青色申告を行うことで、以下のメリットがあります。
青色申告のメリット：
- 青色申告特別控除: 事業的規模の場合最大65万円、それ以外は最大10万円
- 純損失の繰越控除: 赤字を3年間繰り越して控除可能
- 専従者給与の必要経費算入: 家族への給与を経費として計上可能（事業的規模の場合）
青色申告の手続き：
- 開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出
- 開業届: 開業から1ヶ月以内
- 青色申告承認申請書: 開業から2ヶ月以内（または適用を受けたい年の3月15日まで）
(3) 青色申告と白色申告の違い
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最大65万円（事業的規模）または10万円 | なし |
| 純損失の繰越控除 | 3年間繰越可能 | なし |
| 記帳義務 | 複式簿記（特別控除65万円の場合） | 簡易な記帳 |
| 申請手続き | 事前に青色申告承認申請書を提出 | 不要 |
投資用中古戸建て1棟のみの場合でも、青色申告特別控除（最大10万円）を受けられるため、青色申告を推奨します。
確定申告の手続き
(1) 必要書類のチェックリスト
投資用中古戸建ての確定申告に必要な書類は以下の通りです。
必須書類：
| 書類名 | 取得先 | 内容 |
|---|---|---|
| 確定申告書B（第一表・第二表） | 国税庁HP | 所得税の申告書 |
| 収支内訳書（不動産所得用） | 国税庁HP | 不動産所得の計算書（白色申告） |
| 青色申告決算書（不動産所得用） | 国税庁HP | 不動産所得の計算書（青色申告） |
| 賃貸借契約書の写し | 契約時に保管 | 家賃収入の根拠 |
| 売買契約書の写し | 購入時に保管 | 取得費の根拠 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 建物の構造・床面積の証明 |
| 固定資産税の納税通知書 | 市町村から郵送 | 固定資産税評価額の確認 |
| 各種領収書 | 支払時に保管 | 必要経費の根拠 |
(2) e-Taxでの申告方法
e-Tax（電子申告）を利用すると、自宅から申告でき、還付金の振込も早くなります。
e-Tax申告の手順：
- マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）を準備
- 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセス
- マイナンバーカードで本人確認
- 収入金額・必要経費を入力
- 減価償却費を計算（建物の構造・築年数・取得価格を入力）
- 確定申告書を送信
e-Taxを利用する場合、添付書類の提出が一部省略できます。
(3) 申告期限と還付金の振込時期
確定申告の期限は、毎年2月16日から3月15日までです。
還付金の振込時期：
- e-Tax申告: 約3週間後
- 書面提出: 約1〜2ヶ月後
不動産所得が赤字で、給与所得と損益通算した場合、源泉徴収された所得税が還付されます。
よくある失敗と注意点
(1) 減価償却費の計算誤り
中古建物の耐用年数計算を誤ると、減価償却費が過大または過少となり、税額に影響します。
よくある誤り：
- 新築時の法定耐用年数をそのまま使用（簡便法による計算が必要）
- 土地と建物を按分せず、全額を減価償却（土地は減価償却不可）
- 取得費に含まれる仲介手数料・登記費用を経費として二重計上
(2) 必要経費の範囲誤認
借入金の元本返済は経費にならない点に注意が必要です。
経費にできるもの：
- 借入金の利息部分
- 修繕費（資本的支出を除く）
- 固定資産税・都市計画税
経費にできないもの：
- 借入金の元本返済
- 土地の取得費用（減価償却不可）
- 取得時の諸費用の一部（資産の取得費に含める）
(3) 申告漏れを防ぐポイント
確定申告の期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。
申告漏れを防ぐポイント：
- 領収書・契約書を整理し、早めに準備
- 減価償却費の計算を事前に確認
- 青色申告を行う場合、開業届・青色申告承認申請書を期限内に提出
- 不明点は税務署や税理士に相談
専門家への相談タイミング
(1) 税理士への相談が必要なケース
投資用中古戸建ての確定申告は、以下のケースで税理士への相談を推奨します。
- 複数の不動産を所有している場合
- 事業的規模に該当するかの判断が必要な場合
- 減価償却費の計算が複雑な場合（リフォーム費用の資本的支出判定等）
- 青色申告で複式簿記が必要な場合
- 税務調査に備えたい場合
(2) 相談時の準備事項
税理士に相談する際は、以下の書類を準備しましょう。
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 賃貸借契約書の写し
- 固定資産税の納税通知書
- 各種領収書（修繕費、管理費等）
- 金融機関からのローン返済予定表
まとめ
投資用中古戸建てを購入し、賃貸経営を行う場合、確定申告により不動産所得を申告する必要があります。不動産所得は、賃料収入から必要経費（減価償却費・修繕費・固定資産税等）を差し引いて計算されます。
中古建物の減価償却費は、簡便法により耐用年数を計算し、毎年経費として計上できます。土地は減価償却の対象外のため、固定資産税評価額等で土地と建物を按分する必要があります。
青色申告を行うことで、最大10万円の青色申告特別控除や純損失の繰越控除を受けることができます。開業届と青色申告承認申請書を期限内に税務署に提出しましょう。
確定申告の期限は毎年2月16日から3月15日までです。必要書類を早めに準備し、e-Taxを利用すると還付金の振込が早くなります。減価償却費の計算や必要経費の範囲については、不明点があれば税理士に相談することを推奨します。
よくある質問
投資用中古戸建て購入時の確定申告で最も重要なポイントは何ですか？
減価償却費を正しく計算し、経費として計上することが最も重要です。中古建物の場合、簡便法により耐用年数を計算する必要があります。また、土地と建物を固定資産税評価額等で按分し、建物部分のみを減価償却することが重要です。借入金の利息は経費になりますが、元本返済は経費にならない点にも注意が必要です。
確定申告を忘れた場合はどうなりますか？
確定申告の期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。ただし、不動産所得が赤字で還付申告の場合は、5年以内であれば遡って申告できます。期限を過ぎてしまった場合でも、早めに税務署に相談し、申告を行うことを推奨します。青色申告の場合、期限後申告では青色申告特別控除が10万円に制限される点に注意が必要です。
専門家に依頼すべきケースはありますか？
複数の不動産を所有している場合や、事業的規模に該当するかの判断が必要な場合は、税理士への相談を推奨します。また、減価償却費の計算が複雑な場合（リフォーム費用の資本的支出判定等）や、青色申告で複式簿記が必要な場合も、専門家の支援が有効です。適切な申告により節税効果が期待でき、税務調査のリスクも軽減できます。