転勤で新築マンションを購入したら確定申告は必要？
転勤が決まり新築マンションを購入した場合、「確定申告は必要なのか」「転勤後も住宅ローン控除は使えるのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。住宅ローンを利用した場合、初年度は確定申告が必須です。また、転勤後の住宅ローン控除の扱いには特別なルールがあります。
この記事のポイント
- 住宅ローンで新築マンションを購入した場合、初年度は会社員でも確定申告が必要
- 転勤で単身赴任する場合、家族が居住継続すれば住宅ローン控除は継続可能
- 家族全員で転勤する場合、住宅ローン控除は一時停止（転勤から戻れば再適用可能）
- 2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能（転勤がない場合）
- 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須
1. 不動産購入時の確定申告の基礎知識
(1) 確定申告が必要なケース
新築マンションを購入した場合、以下のケースで確定申告が必要です：
| ケース | 確定申告の要否 |
|---|---|
| 住宅ローンを利用して購入（初年度） | 必須 |
| 住宅ローンを利用して購入（2年目以降・会社員） | 年末調整で可 |
| 住宅ローンを利用して購入（2年目以降・自営業者） | 必須 |
| 現金一括購入 | 不要 |
| 親から住宅取得資金の贈与を受けた | 必要（贈与税の申告） |
国税庁の住宅ローン控除によると、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、初年度は確定申告が必須です。
(2) 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に受けられる税制優遇です：
控除額：
- 年末ローン残高の**0.7%**を所得税から控除
- 控除しきれない分は住民税から控除（上限あり）
控除期間：
- 新築マンション：最大13年間
- 中古マンション：最大10年間
控除限度額（新築マンションの場合）：
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間控除上限 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 5,000万円 | 35万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 21万円 |
計算例（省エネ基準適合住宅、ローン残高4,500万円）：
- 年間控除額 = 4,500万円 × 0.7% = 31.5万円
- 13年間の合計 = 31.5万円 × 13年 = 最大409.5万円
2. 転勤時の住宅ローン控除の扱い
(1) 単身赴任の場合
家族が居住を継続する場合：
国税庁の転勤と住宅ローン控除によると、本人が転勤で単身赴任し、配偶者や子などの生計を一にする親族がマンションに居住を継続する場合、住宅ローン控除は継続可能です。
要件：
- 配偶者や子などが引き続き居住していること
- 転勤が勤務先の命令によるものであること
- 将来、転勤から戻ってくる予定であること
必要な書類（2年目以降の年末調整）：
- 住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅ローン年末残高証明書
- 家族が居住していることを証明する書類（住民票等）
(2) 家族全員で転勤する場合
家族全員が転居する場合：
マンションに誰も居住しなくなった場合、住宅ローン控除は一時停止されます。
重要：
- 転勤から戻ってマンションに再び居住すれば、住宅ローン控除を再適用できます
- ただし、控除年数（最大13年）は変わらないため、非居住期間は控除を受けられません
再適用の手続き：
- 転勤から戻った年に確定申告が必要
- 「転勤から戻ったこと」を証明する書類（住民票、辞令等）を提出
- 残りの控除年数について再び控除を受けられます
(3) 転勤期間中の注意点
賃貸に出した場合：
- マンションを他人に賃貸した場合、住宅ローン控除は適用されません
- 転勤から戻って再び自己居住すれば再適用可能
住民票の扱い：
- 単身赴任の場合、家族の住民票はマンションの住所のまま
- 本人の住民票を転勤先に移しても、家族が居住継続すれば控除は継続
3. 住宅ローン控除の適用要件と手続き
(1) 控除対象となる住宅の条件
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります：
住宅の要件：
- 新築または取得後6ヶ月以内に居住開始
- 床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上も可）
- 床面積の1/2以上が自己の居住用
- 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須（認定住宅・省エネ基準適合住宅のみ対象）
ローンの要件：
- 返済期間10年以上の住宅ローン
- 金融機関からの借入れ（親族からの借入れは対象外）
所得の要件：
- 合計所得金額が2,000万円以下（所得1,000万円超は床面積40㎡の住宅は対象外）
(2) 控除額の計算方法
基本的な計算式：
年間控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%（上限あり）
計算例：
- ローン残高：4,000万円
- 住宅の種類：省エネ基準適合住宅（年間上限31.5万円）
年間控除額 = 4,000万円 × 0.7% = 28万円 < 31.5万円 → 28万円控除
所得税から控除しきれない場合：
- 住民税からも控除可能（上限：所得税の課税総所得金額等の5%、最大9.75万円）
4. 確定申告に必要な書類一覧
(1) 住宅ローン控除申請に必要な書類
初年度の確定申告で必要な書類：
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁HP | e-Taxまたは書面 |
| (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁HP | 住宅ローン控除用 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関 | 12月頃に郵送される |
| 源泉徴収票 | 勤務先 | 会社員の場合 |
(2) 登記・売買契約書類
登記関連：
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得
- 取得から3ヶ月以内のものが必要
契約・証明書類：
- 売買契約書の写し
- 住民票の写し（入居を証明、発行から3ヶ月以内）
認定住宅の場合の追加書類：
- 認定長期優良住宅：認定通知書の写し
- ZEH水準省エネ住宅：省エネ基準適合証明書または住宅性能評価書の写し
- 省エネ基準適合住宅：省エネ基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
親からの贈与を受けた場合：
- 贈与税の申告書（非課税特例適用時）
- 戸籍謄本（贈与者との関係を証明）
5. 確定申告書の記載方法とポイント
(1) 確定申告書の記載例
国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成できます：
入力の流れ：
- 「給与所得」の入力（源泉徴収票の内容を転記）
- 「住宅借入金等特別控除」を選択
- 画面の指示に従って必要事項を入力
- 自動的に控除額が計算される
(2) (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
記入項目：
- マンションの取得年月日
- 居住開始年月日
- マンションの床面積
- マンションの取得対価の額
- 年末ローン残高
- 住宅の種類（認定住宅、省エネ基準適合住宅等）
注意点：
- 専有面積（登記簿面積）を記載
- 共有の場合は持分割合を記入
- 土地（敷地権）と建物の取得費を分けて記入
6. 申告期限とスケジュール
(1) 初年度の確定申告（2月16日〜3月15日）
申告期限：
- 入居した年の翌年2月16日から3月15日まで
例：
- 2024年12月に入居 → 2025年2月16日～3月15日に確定申告
申告方法：
- e-Tax（電子申告）：自宅から24時間申告可能、還付が早い（3週間程度）
- 郵送：管轄の税務署宛に郵送（消印日が提出日）
- 窓口持参：税務署または確定申告相談会場に直接持参
必要書類の取得スケジュール：
| 時期 | 準備すること |
|---|---|
| 12月 | 住宅ローン年末残高証明書が金融機関から郵送される |
| 1月 | 源泉徴収票を勤務先から受け取る |
| 2月 | 登記事項証明書、住民票を取得（発行から3ヶ月以内） |
| 2月16日～3月15日 | 確定申告を提出 |
| 4月～5月 | 還付金が振り込まれる |
(2) 2年目以降の年末調整
会社員の場合（転勤がない場合）：
- 2年目以降は年末調整で手続き可能
- 勤務先に以下を提出：
- 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から送付）
- 住宅ローン年末残高証明書
転勤から戻った場合：
- 再び居住を開始した年は確定申告が必要
- 再適用の申請を行う
自営業者の場合：
- 毎年確定申告が必要
- 控除年数（最大13年）まで継続
7. よくある間違いと注意点
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
よくあるミス：
- 登記事項証明書や住民票を早く取得しすぎて有効期限切れ
正しい対応：
- 登記事項証明書・住民票：発行から3ヶ月以内のものを準備
- 確定申告の1ヶ月前（2月頃）に取得するのが安全
(2) 控除対象外となるケース
住宅ローン控除が使えないケース：
2024年以降の新築住宅
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は対象外
- 2023年以前に建築確認を受けた住宅は経過措置あり
親族からの借入れ
- 親や配偶者からの借入れは対象外
- 金融機関からの借入れに限る
10年未満のローン
- 返済期間が10年未満の場合は対象外
マンションを賃貸に出した場合
- 自己居住が条件のため、賃貸中は控除不可
- 再び自己居住すれば再適用可能
(3) 転勤特有の注意点
転勤辞令のタイミング：
- 入居前に転勤が決まった場合、住宅ローン控除の適用が難しくなる可能性
- 入居後の転勤であれば、上記のルールで継続または再適用可能
単身赴任の証明：
- 家族が居住継続していることを証明する書類（住民票、光熱費の請求書等）を保管
- 税務署から照会があった場合に提出できるよう準備
転勤期間の記録：
- 転勤の辞令、転勤先の住所、転勤期間を記録
- 再適用時の申請に必要
まとめ
転勤で新築マンションを購入した際の確定申告について、重要なポイントをおさらいします：
- 住宅ローン利用の場合、初年度は会社員でも確定申告が必須
- 転勤で単身赴任する場合、家族が居住継続すれば住宅ローン控除は継続可能
- 家族全員で転勤する場合、控除は一時停止（転勤から戻れば再適用可能）
- 2年目以降は会社員なら年末調整で手続き可能（転勤がない場合）
- 登記事項証明書や住民票は発行から3ヶ月以内のものを準備（2月頃取得が安全）
- 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須
転勤の可能性がある方は、住宅ローン控除の扱いを事前に理解しておくことが重要です。不明点がある場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
よくある質問
Q1: 住宅ローン控除を受けるには、必ず確定申告が必要ですか？
A: 初年度は確定申告が必須です。会社員でも自分で確定申告を行う必要があります。2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続き可能です。勤務先に住宅借入金等特別控除申告書と住宅ローン年末残高証明書を提出すれば、会社が手続きしてくれます。ただし、転勤から戻った年は再び確定申告が必要になります。自営業者は毎年確定申告が必要です。
Q2: 転勤で単身赴任する場合、住宅ローン控除はどうなりますか？
A: 本人が転勤で単身赴任し、配偶者や子などがマンションに居住を継続する場合、住宅ローン控除は継続可能です。転勤が勤務先の命令によるものであり、将来戻ってくる予定があることが要件です。家族が居住していることを証明する書類（住民票等）を保管しておきましょう。家族全員で転勤する場合は、控除は一時停止されますが、転勤から戻って再び居住すれば再適用できます。
Q3: 住宅ローン控除の適用期限はいつまでですか？
A: 新築マンションの場合は最大13年間です。ただし、入居時期や住宅の種類により控除期間が異なる場合があります。また、2024年以降の新築住宅は省エネ基準適合が必須となり、基準を満たさない住宅は控除対象外です。転勤等で非居住期間があった場合、その期間は控除を受けられませんが、総控除年数（最大13年）は変わりません。最新の情報は国税庁のホームページで確認してください。
Q4: 確定申告を忘れた場合、遡って控除を受けられますか？
A: 5年以内であれば更正の請求により遡って控除を申請できます。ただし、早めに対応しないと控除年数が減ってしまいます。例えば入居1年目の申告を忘れて3年目に気づいた場合、残りの控除期間が短くなります。気づいた時点で速やかに手続きすることをおすすめします。また、2年目以降の年末調整も忘れないよう注意が必要です。転勤から戻った際の再適用申請も忘れずに行いましょう。