相続資金で新築マンションを購入した場合の確定申告とは
相続で取得した現金・預金を原資に新築マンションを購入する場合、購入そのものに対する確定申告義務は原則としてありません。ただし、住宅ローンを利用して購入した場合は、住宅ローン控除を受けるために初年度の確定申告が必要です。
国税庁によれば、住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度で、新築マンションの場合は最長13年間適用されます（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」）。相続資金を頭金に充て、残りをローンで購入するケースでも、ローン部分について控除を受けられます。
この記事では、相続資金で新築マンションを購入した際の確定申告について、住宅ローン控除の適用要件から必要書類まで完全解説します。
この記事でわかること
- 相続後の住宅取得における税務手続き
- 住宅ローン控除の仕組みと適用要件
- 相続財産を頭金に充てる場合の注意点
- 確定申告に必要な書類と準備のタイミング
- 相続税申告との関係
1. 相続購入新築マンションの確定申告の基礎知識
(1) 相続後の住宅取得における税務手続き
相続資金で新築マンションを購入する場合の税務手続き：
| ケース | 確定申告の要否 |
|---|---|
| 現金一括購入 | 原則不要（相続税申告は別途必要な場合あり） |
| ローン利用購入 | 住宅ローン控除を受けるなら必要 |
| 相続不動産を売却して購入 | 譲渡所得の申告が必要 |
相続した現金での購入そのものには所得税が発生しないため、ローンを利用しない場合は確定申告不要です。
(2) 確定申告のタイミングと方法
住宅ローン控除を受ける場合：
- 申告時期: 購入年の翌年2月16日～3月15日
- 申告方法: 税務署窓口、郵送、e-Tax
- 2年目以降: 会社員は年末調整で手続き完了
初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。
(3) 相続税申告との関係
相続税申告と住宅ローン控除の確定申告は別個の手続きです：
| 申告 | 期限 | 対象 |
|---|---|---|
| 相続税申告 | 相続開始から10か月以内 | 相続財産が基礎控除超の場合 |
| 住宅ローン控除申告 | 購入年の翌年2-3月 | 住宅ローン利用者 |
相続と購入のタイミングが近い場合、両方の手続きを並行して進める必要があります。
2. 住宅ローン控除の仕組みと適用要件
(1) 住宅ローン控除の基本的な計算方法
住宅ローン控除は、年末のローン残高の**0.7%**を所得税から控除できます。
計算例：
- 年末ローン残高：3,000万円
- 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円
所得税で引ききれない分は、住民税からも控除されます（上限あり）。
(2) 控除の適用要件（床面積・所得制限・居住要件）
主な適用要件：
| 要件 | 条件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上（登記簿面積） |
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 居住要件 | 購入後6か月以内に入居し、年末まで居住 |
| 借入期間 | 10年以上 |
相続資金を頭金に充てる場合でも、これらの要件を満たせば控除を受けられます。
(3) 新築の控除期間と借入限度額
新築マンションの場合、住宅の性能により控除額が異なります：
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 13年間の総額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 5,000万円 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 364万円 |
| 一般住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 |
認定住宅であれば、最大455万円の控除が受けられます。
3. 相続財産を頭金に充てる場合の税務処理
(1) 相続財産の現金化と贈与税の関係
相続で取得した現金を住宅購入資金に充てる場合：
- 相続財産の利用: 贈与税は発生しない
- 共同相続人への分配: 遺産分割協議に基づく分配は贈与にならない
相続税の基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数）を超える場合のみ、相続税申告が必要です（出典：国税庁「相続税の課税対象になる財産」）。
(2) 相続財産を住宅資金に充てる場合の注意点
重要な注意点：
- 相続財産での購入は住宅ローン控除に影響しない
- 頭金が多くてもローン部分は控除対象
- ただし、直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例とは併用不可
相続と贈与は別の制度のため、相続資金での購入は贈与特例の制限を受けません。
(3) 相続不動産の売却と住宅取得の同時進行
相続した不動産を売却して新築マンションを購入する場合：
譲渡所得の申告が必要：
- 相続した不動産の売却益は譲渡所得として課税
- 居住用財産の3,000万円特別控除が適用可能な場合もあり
- ただし、3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が5年間使えない
どちらが有利かは税額シミュレーションが必要です。
4. 確定申告の計算方法と税額シミュレーション
(1) 住宅ローン控除による税額軽減の計算
ステップ1：年末残高の確認
- 金融機関から送られる「年末残高証明書」で確認
ステップ2：控除額の計算
- 年末残高 × 0.7% = 控除額
- ただし、借入限度額を超える部分は対象外
ステップ3：実際の減税額
- 所得税から控除
- 引ききれない分は住民税から控除（上限9.75万円/年）
(2) 源泉徴収税額との関係
会社員の場合、源泉徴収された所得税から控除されます：
例：
- 年間所得税：25万円（源泉徴収済み）
- 住宅ローン控除額：21万円
- 還付額：21万円
初年度の確定申告で還付を受けられます。
(3) 控除しきれない場合の住民税からの控除
所得税で引ききれない場合、住民税からも控除されます：
- 上限：課税総所得金額等の7%（最大9.75万円）
例：
- 所得税：10万円
- 控除額：21万円
- 所得税から控除：10万円
- 住民税から控除：9.75万円（上限）
- 実際の控除総額：19.75万円
5. 確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住宅ローン控除の初年度申告書類
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二表） | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
（出典：国税庁「住宅ローン控除を受けるための手続」）
(2) 登記事項証明書・借入金証明書の取得
登記事項証明書：
- 法務局または法務局オンライン申請で取得
- 手数料：窓口600円、オンライン480円
- 床面積（登記簿面積）の確認に必須
年末残高証明書：
- 10月～1月頃に金融機関から郵送される
- 紛失した場合は再発行を依頼
(3) 相続関連書類の準備
相続資金で購入した場合、以下の書類を準備しておくと説明がスムーズです：
- 遺産分割協議書（相続財産の分配内容）
- 相続税申告書の控え（申告した場合）
ただし、住宅ローン控除の申告に必須ではありません。
6. 相続時の新築マンション購入の税務上の注意点
(1) 登記簿面積（内法）での床面積要件
住宅ローン控除の床面積要件は登記簿面積50㎡以上です。
| 面積の種類 | 説明 | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|
| 壁芯面積 | パンフレット記載 | 使用不可 |
| 登記簿面積（内法） | 登記事項証明書記載 | こちらで判定 |
壁芯面積は内法面積より2～3㎡大きいため、壁芯50㎡台前半の物件は注意が必要です。
(2) 所得制限と控除額の関係
2024年以降の新築住宅購入では、合計所得金額2,000万円以下が要件です。
所得が2,000万円を超えると、住宅ローン控除は一切受けられません。
(3) 相続税申告期限との調整
相続と購入のタイミングが近い場合：
- 相続税申告：相続開始から10か月以内
- 住宅ローン控除申告：購入年の翌年2-3月
両方の期限を管理し、必要書類を早めに準備しましょう。
まとめ
相続資金で新築マンションを購入した際の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：
- 現金一括購入なら確定申告不要、ローン利用なら住宅ローン控除の申告が必要
- 新築マンションは13年間で最大273万円～455万円の控除（住宅性能により異なる）
- 相続財産を頭金に充てることは問題なく、ローン部分は控除対象
- 相続不動産を売却して購入する場合、譲渡所得の申告も必要
- 床面積は登記簿面積（内法）50㎡以上が要件
- 所得制限2,000万円以下に注意
初年度の確定申告を忘れずに行い、2年目以降は年末調整で手続きを完了させましょう。相続税申告と住宅ローン控除の申告時期が重なる場合は、早めに税理士に相談することをおすすめします。
FAQ
Q1. 相続財産を頭金に充てて新築マンションを購入した場合、住宅ローン控除は使えますか？
使えます。相続財産を頭金に使うことは問題なく、住宅ローン控除も通常通り受けられます。控除額は年末のローン残高に基づいて計算されるため、頭金が多くてもローン部分について控除を受けられます。
Q2. 相続不動産を売却して新居を購入する場合の注意点は？
売却益に対して3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなります（売却年と前後2年間、計5年間）。どちらを選択するか税額シミュレーションが必要です。また、相続した不動産の場合、取得費は被相続人の取得費を引き継ぎます。
Q3. 相続税の申告期限と住宅ローン控除の申告タイミングは？
相続税は相続開始から10か月以内に申告が必要です。住宅ローン控除は購入年の翌年2月16日～3月15日に確定申告します。時期が重なる場合は、両方の手続きを同時進行する必要があるため、早めに準備を始めましょう。
Q4. 新築マンションの住宅ローン控除額はいくらですか？
一般住宅なら年間最大21万円×13年=273万円、認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）なら年間最大35万円×13年=455万円です。相続財産を活用することで頭金を多く入れ、ローン残高を減らしても、ローン部分については控除を受けられます。