買い替えで新築マンションを売却した場合の確定申告が必要になるケース
新築マンションを購入後、短期間で買い替えのため売却する場合、譲渡所得が発生すれば確定申告が必要です。売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスであれば、所得税・住民税の課税対象となります。
特に注意が必要なのは、所有期間5年以内の売却の場合、短期譲渡所得として税率39.63%が適用される点です。これは長期譲渡所得（税率20.315%）の約2倍となります（国税庁「譲渡所得の概要」）。
ただし、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できれば、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。この記事では、買い替えで新築マンションを売却した際の確定申告について、税金計算から必要書類まで徹底解説します。
この記事でわかること
- 買い替え売却時の確定申告が必要なケース
- 譲渡所得の計算方法（減価償却を含む）
- 短期譲渡と長期譲渡の税率差
- 3,000万円特別控除の適用要件と注意点
- 買換え特例との選択判断のポイント
- 確定申告に必要な書類と記入手順
1. 買い替え売却新築マンションの確定申告が必要なケース
(1) 譲渡所得がプラスになる場合
譲渡所得の計算式：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
この計算でプラスになれば、確定申告が必要です。
例：
- 譲渡価額（売却価格）：5,500万円
- 取得費（購入価格 - 減価償却費）：5,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：200万円
譲渡所得 = 5,500万円 - 5,000万円 - 200万円 = 300万円
→ 譲渡所得300万円が課税対象となります。
(2) 特例適用で税額ゼロでも申告が必要
3,000万円特別控除や買換え特例を適用する場合、税額がゼロでも確定申告は必須です。
申告しないと特例が適用されず、高額な税金が発生する可能性があります。申告期限は売却した年の翌年2月16日～3月15日です。
2. 譲渡所得の計算方法と短期譲渡税率の影響
(1) 取得費の計算と減価償却
新築マンションの取得費には、以下が含まれます：
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 造成費・測量費
ただし、建物部分は減価償却が必要です。
減価償却の計算式（鉄筋コンクリート造マンション）：
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
- 非事業用（マイホーム）の償却率：0.015（耐用年数70年）
- 事業用（賃貸等）の償却率：0.022（耐用年数47年）
（出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」）
計算例：
- 建物購入価額：4,000万円
- 経過年数：3年
- 非事業用の場合
減価償却費 = 4,000万円 × 0.9 × 0.015 × 3年 = 162万円
取得費（建物部分）= 4,000万円 - 162万円 = 3,838万円
(2) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用として控除できる主な項目：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費
- 売却のための広告費
- 売主負担の立退料
含められない費用：
- 修繕費・改良費（取得費に算入）
- 抵当権抹消費用
- 引越し費用
(3) 短期譲渡（5年以内）と長期譲渡の税率差
所有期間は「譲渡年の1月1日時点」で判定します。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
税額の差（譲渡所得500万円の場合）：
- 短期譲渡：500万円 × 39.63% = 約198万円
- 長期譲渡：500万円 × 20.315% = 約102万円
- 差額：約96万円
新築購入後すぐの買い替えでは、短期譲渡税率が適用されやすいため注意が必要です。
3. 3,000万円特別控除の適用要件と注意点
(1) 居住用財産の要件
3,000万円特別控除は、以下の要件を満たす居住用財産に適用できます（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」）：
- 自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却
- 売却先が配偶者・直系血族・生計を一にする親族でないこと
- 過去2年以内にこの特例を受けていないこと
(2) 住まなくなってから3年以内の売却
重要な期限：住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する必要があります。
例：
- 2024年6月に転居
- 2027年12月31日までに売却すれば適用可能
- 2028年1月以降は適用不可
買い替えでは、新居に転居後も旧居の売却までに時間がかかることがあるため、この期限管理が重要です。
(3) 住宅ローン控除との併用制限
買い替えた新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却年と前後2年間（計5年間）は3,000万円控除と併用不可です。
タイムライン例：
- 2025年に旧居売却（3,000万円控除適用）
- → 2023年～2027年に購入した新居は住宅ローン控除不可
どちらの特例が有利かは、売却益の大きさと新居のローン金額によります。税額シミュレーションが必須です。
4. 買換え特例の仕組みと選択判断のポイント
(1) 譲渡益の繰り延べの仕組み
買換え特例（特定の居住用財産の買換え特例）は、譲渡益への課税を繰り延べる制度です（国税庁「特定の居住用財産の買換えの特例」）。
- 売却価格以上の住宅を購入する
- 譲渡益への課税を新居売却時まで繰り延べ
注意：税金が免除されるわけではなく、将来に繰り延べるだけです。
(2) 3,000万円控除との選択基準
3,000万円控除と買換え特例は併用不可のため、どちらかを選択します。
| 状況 | 有利な特例 |
|---|---|
| 譲渡益が3,000万円以下 | 3,000万円控除（税額ゼロ） |
| 譲渡益が大きく、将来売却予定なし | 買換え特例（課税繰延） |
| 譲渡益が小さい | 3,000万円控除 |
判断基準：
- 譲渡益3,000万円以下 → 3,000万円控除で完全に非課税
- 譲渡益が大きく、新居を終の棲家とする → 買換え特例も選択肢
多くのケースでは3,000万円控除の方が有利です。
(3) 買換え資産の要件
買換え特例を適用するには、買換え資産（新居）が以下の要件を満たす必要があります：
- 居住用家屋またはその敷地
- 床面積50㎡以上
- 土地面積500㎡以下
- 売却年の前年から翌年までに取得
5. 必要書類の準備と確定申告書の記入手順
(1) 売却時に必要な書類一覧
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二・三表） | 国税庁ウェブサイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁ウェブサイト |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 取得時の売買契約書・領収書 | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 仲介手数料・測量費等の領収書 | 自分で保管 |
| 戸籍の附票 | 市区町村役場（居住実態の証明） |
（出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー（譲渡所得）」）
(2) 確定申告書第三表の記入ポイント
譲渡所得は分離課税のため、**第三表（分離課税用）**を使用します。
主な記入項目：
- 譲渡価額（売却価格）
- 取得費（減価償却後）
- 譲渡費用
- 特別控除額（3,000万円控除等）
- 短期・長期の区分
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の指示に従って入力できます。
(3) 譲渡所得の内訳書の書き方
譲渡所得の内訳書には、以下を記入します：
- 売却した物件の所在地・面積
- 譲渡価額の内訳（土地・建物）
- 取得費の内訳（購入価格・減価償却費）
- 譲渡費用の内訳
- 適用する特例の種類
6. よくあるトラブルと対策
(1) 減価償却計算のミス
よくある誤り：
- 土地部分も減価償却してしまう（土地は減価しない）
- 耐用年数を誤る（非事業用は70年、事業用は47年）
対策：
- 土地と建物を正確に按分
- 国税庁の償却率表を確認
(2) 特例選択の誤り
よくある誤り：
- 3,000万円控除と買換え特例を併用しようとする
- 住宅ローン控除との併用制限を知らない
対策：
- 税額シミュレーションを実施
- 税理士に相談
(3) 転勤・介護等やむを得ない事情の特例
転勤や親の介護で一時的に居住しなかった場合でも、一定の要件を満たせば3,000万円控除を適用できる場合があります。
国税庁のタックスアンサーや税務署で確認しましょう。
まとめ
買い替えで新築マンションを売却した際の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：
- 所有期間5年以内は短期譲渡（税率39.63%）
- 3,000万円特別控除で多くのケースは税負担軽減可能
- 買換え特例との併用不可、どちらが有利か試算が必要
- 住宅ローン控除との併用制限（5年間）に注意
- 特例適用でも確定申告は必須
確定申告書第三表と譲渡所得の内訳書を用意し、売買契約書・登記事項証明書・領収書などの必要書類を揃えて申告期限内に提出しましょう。減価償却計算や特例選択に不安がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。
FAQ
Q1. 新築マンションを購入3年後に買い替えで売却する場合、短期譲渡税率が適用されますか？
所有期間5年以内のため短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます。ただし居住用財産であれば3,000万円特別控除で大部分の税負担を軽減できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除後の税額はゼロになります。
Q2. 3,000万円控除と買換え特例はどちらを選ぶべきですか？
併用不可のため選択が必要です。譲渡益が3,000万円以下なら3,000万円控除で税額ゼロとなるため、こちらが有利です。譲渡益が大きく、買換え資産も高額で将来の売却予定がない場合は、買換え特例で課税繰延も選択肢となります。将来の売却計画も考慮して判断しましょう。
Q3. 住宅ローン控除を受けている場合、3,000万円控除は使えますか？
買い替えた新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却年の前後2年（計5年間）は3,000万円控除と併用できません。どちらが有利かは、売却益の大きさと新居のローン金額によります。税額シミュレーションを行い、税理士に相談することをおすすめします。
Q4. 確定申告はいつまでに行えばよいですか？
売却した年の翌年2月16日～3月15日が申告期限です。特例適用で税額ゼロでも申告は必須です。期限内に申告しないと特例が使えず、高額な税負担が発生する可能性があります。早めに必要書類を揃えて申告準備を進めましょう。