買い替えで新築マンションを購入した場合の確定申告とは
既存の自宅を売却して新築マンションに買い替える際、税務上の手続きが複雑になります。売却に伴う譲渡所得と、購入に伴う住宅ローン控除の両方を考慮する必要があるためです。
特に重要なのが、売却時の特例（3,000万円特別控除など）と購入時の住宅ローン控除は併用できないという制限です。国税庁によれば、売却年と前後2年間（計5年間）に3,000万円控除を受けた場合、住宅ローン控除は適用できません（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」）。
この記事では、買い替えで新築マンションを購入した際の確定申告について、税制選択のポイントから必要書類まで完全解説します。
この記事でわかること
- 買い替えにおける税務手続きの全体像
- 住宅ローン控除の仕組みと適用要件
- 3,000万円控除と住宅ローン控除の併用制限
- どちらを選択すべきかの判断基準
- 確定申告に必要な書類と準備のタイミング
1. 買い替え新築マンション購入時の確定申告の基礎知識
(1) 買い替えにおける税務手続きの全体像
買い替えでは、以下の2つの税務手続きが発生します：
| 手続き | 対象 | 申告時期 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の申告 | 旧居の売却益 | 売却年の翌年2月16日～3月15日 |
| 住宅ローン控除の申告 | 新居の購入 | 購入年の翌年2月16日～3月15日 |
売却と購入が同じ年であれば、1回の確定申告で両方を処理できます。
(2) 売却と購入の確定申告のタイミング
パターン1：同じ年に売却・購入
- 2025年に旧居売却 + 新居購入 → 2026年2-3月に1回の確定申告
パターン2：年をまたぐ場合
- 2024年に旧居売却 → 2025年2-3月に申告
- 2025年に新居購入 → 2026年2-3月に申告
(3) 新築と中古の税制の違い
新築マンションは中古より住宅ローン控除が有利です：
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 |
| 借入限度額（一般住宅） | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 年間最大控除額 | 21万円 | 14万円 |
（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」）
2. 住宅ローン控除の仕組みと適用要件
(1) 住宅ローン控除の基本的な計算方法
住宅ローン控除は、年末のローン残高の**0.7%**を所得税から控除できる制度です。
計算例：
- 年末ローン残高：3,000万円
- 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円
この金額が所得税から差し引かれ、所得税で引ききれない分は住民税からも控除されます（上限あり）。
(2) 控除の適用要件（床面積・所得制限・居住要件）
住宅ローン控除を受けるための主な要件：
| 要件 | 条件 |
|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上（登記簿面積） |
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 居住要件 | 購入後6か月以内に入居し、年末まで居住 |
| 借入期間 | 10年以上 |
| 住宅要件 | 耐震基準適合など |
注意：床面積は登記簿面積（内法面積）で判定します。パンフレットの壁芯面積とは異なるため注意が必要です。
(3) 新築の控除期間と借入限度額
新築マンションの場合、住宅の性能により控除額が異なります：
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 13年間の総額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 5,000万円 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 364万円 |
| 一般住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 |
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）であれば、最大455万円の控除が受けられます。
3. 旧居売却との税制併用制限と選択基準
(1) 3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用制限
旧居を売却する際、居住用財産の3,000万円特別控除を適用すると、売却年と前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除が使えません。
タイムライン例：
- 2025年に旧居売却（3,000万円控除適用）
- → 2023年～2027年に購入した新居は住宅ローン控除不可
この制限により、どちらの特例を選択するかが重要な判断となります。
(2) どちらを選択すべきかの判断基準
3,000万円控除が有利なケース：
- 売却益が大きい（2,000万円以上）
- 長期譲渡所得で税率20.315%が適用される場合
- 新居のローンが少ない、または短期間で完済予定
住宅ローン控除が有利なケース：
- 売却益が小さい（1,000万円未満）
- 新居のローンが多い（3,000万円以上）
- 認定住宅を購入（最大455万円の控除）
シミュレーション例：
- 売却益1,500万円 × 20.315% = 約305万円の税金
- 3,000万円控除 → 税金0円
- 住宅ローン控除（新築・一般） → 13年で最大273万円
→ このケースでは3,000万円控除が有利
(3) 売却と購入のタイミング調整による税務影響
併用制限を避けるため、売却と購入のタイミングを調整する方法もあります：
戦略例：
- 2025年に新居購入・入居（住宅ローン控除開始）
- 2028年以降に旧居売却（3,000万円控除適用可能）
ただし、二重ローンや管理コストが発生するため、総合的な判断が必要です。
4. 買い替え時の税金計算方法
(1) 住宅ローン控除による税額軽減の計算
ステップ1：年末残高の確認
- 金融機関から送られる「年末残高証明書」で確認
ステップ2：控除額の計算
- 年末残高 × 0.7% = 控除額
- ただし、借入限度額を超える部分は対象外
ステップ3：実際の減税額
- 所得税から控除
- 引ききれない分は住民税から控除（上限9.75万円/年）
(2) 登録免許税・不動産取得税の計算
新築マンション購入時にかかる税金：
| 税金 | 計算方法 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4%（所有権保存） | 0.15%に軽減 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額 × 4% | 3%に軽減 + 控除あり |
(3) 軽減措置の適用と要件
床面積50㎡以上の新築住宅であれば、以下の軽減が受けられます：
- 登録免許税：0.4% → 0.15%（2027年3月31日まで）
- 不動産取得税：建物評価額から1,200万円控除
5. 確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住宅ローン控除の初年度申告書類
初年度の確定申告に必要な書類：
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一・二表） | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ウェブサイト |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
（出典：国税庁「住宅ローン控除を受けるための手続」）
(2) 登記事項証明書・借入金証明書の取得
登記事項証明書：
- 法務局または法務局オンライン申請で取得
- 手数料：窓口600円、オンライン480円
- 床面積（登記簿面積）の確認に必須
年末残高証明書：
- 10月～1月頃に金融機関から郵送される
- 紛失した場合は再発行を依頼
(3) 買い替え特例適用時の追加書類
買い替え特例（譲渡益の繰延）を適用する場合：
- 買換資産の登記事項証明書
- 買換資産の売買契約書
- 譲渡資産の登記事項証明書
- 戸籍の附票（居住実態の証明）
注意：買い替え特例と住宅ローン控除は併用不可です。
6. 買い替え新築マンション購入時の税務上の注意点
(1) 登記簿面積（内法）での床面積要件
住宅ローン控除の床面積要件は登記簿面積50㎡以上です。
| 面積の種類 | 説明 | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|
| 壁芯面積 | パンフレット記載 | 使用不可 |
| 登記簿面積（内法） | 登記事項証明書記載 | こちらで判定 |
壁芯面積は内法面積より2～3㎡大きいため、壁芯50㎡台前半の物件は注意が必要です。
(2) 所得制限と控除額の関係
2024年以降の新築住宅購入では、合計所得金額2,000万円以下が要件です。
所得が2,000万円を超えると、住宅ローン控除は一切受けられません。
(3) 認定住宅による優遇措置
認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合：
- 借入限度額：3,000万円 → 5,000万円
- 年間控除額：21万円 → 35万円
- 13年間の総額：273万円 → 455万円
認定の有無は、販売会社または建築会社に確認できます。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入した際の確定申告では、以下のポイントを押さえましょう：
- 旧居の売却と新居の購入で2つの税務手続きが発生
- 3,000万円控除と住宅ローン控除は併用不可（5年間の制限）
- 新築マンションは13年間で最大273万円～455万円の控除（住宅性能により異なる）
- 床面積は登記簿面積（内法）50㎡以上が要件
- 所得制限2,000万円以下に注意
どちらの特例が有利かは、売却益の大きさ、新居のローン金額、住宅の性能によって異なります。税額シミュレーションを行い、税理士に相談することをおすすめします。初年度の確定申告を忘れずに行い、2年目以降は年末調整で手続きを完了させましょう。
FAQ
Q1. 旧居売却で3,000万円控除を使った場合、新居の住宅ローン控除はどうなりますか？
3,000万円控除を使うと、売却年と前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除が使えません。たとえば2025年に3,000万円控除を適用すると、2023年～2027年に購入した新居では住宅ローン控除を受けられません。売却益が大きい場合は3,000万円控除が有利ですが、新築の控除額も大きいため、税額シミュレーションが必須です。
Q2. 新築マンションの住宅ローン控除はどのくらいの金額ですか？
一般住宅なら年間最大21万円×13年=273万円、認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）なら年間最大35万円×13年=455万円です。中古マンション（10年間・最大140万円）より優遇されており、買い替え時の控除選択判断の重要な材料となります。
Q3. 買い替えの場合、確定申告は2回必要ですか？
旧居の売却で譲渡所得がある場合は売却年の翌年に申告が必要です。新居の住宅ローン控除は購入年の翌年に申告します。売却と購入が同じ年であれば、1回の確定申告で両方を処理できます。たとえば2025年に売却・購入した場合、2026年2-3月に1回の申告で完結します。
Q4. 認定住宅を購入した場合のメリットは？
借入限度額が5,000万円（一般住宅は3,000万円）、年間控除額も35万円（一般は21万円）と大きくなります。13年間で最大455万円の控除が受けられ、登録免許税等の軽減措置も手厚いです。認定の有無は販売会社または建築会社が説明してくれます。